שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים

מונחי נדל"ן, מונחי שמאות, שמאות מקרקעין משולבת בהסבר מסודרים לפי א – ב.

רשימת המונחים: (לחץ על הביטוי להסבר המפורט)

1. 
   

   מונחי נדל"ן – איחוד וחלוקה מחדש – רהפרצלציה:

   לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה בתכנית מתאר מקומית ובתכנית מפורטת מותר לקבוע גם הוראות בדבר איחוד מגרשים. ההליך יכול לכלול איחוד או חלוקה או שילוב של איחוד וחלוקה מחדש. בהסכמת הבעלים או שלא בהסכמת הבעלים. במידה ולא בהסכמת הבעלים החוק קובע את העקרונות לחלוקה – סעיף 122 לחוק.
   לחץ כאן לקריאה נוספת אודות: רהפרצלציה

2. 
   

   איחוד וחלוקה לפי פרק ד לחוק התכנון והבניה:

   בעל קרקע שחלה עליה תכנית שאושרה ושאיננה כוללת חלוקת אותה קרקע, רשאי להגיש לאישור הועדה המקומית תשריט לחלוקת אותה קרקע. לא ינתן היתר בניה על הקרקע כאמור אלא בהתאם לתשריט חלוקת קרקע.התשריט יפרט באופן ברור את גבולות הקרקע, את גבולותיהן של החלקות המוצעות, דרכי גישה וכל פרט שתדרוש הועדה המקומית כדי לאפשר לה לבדוק את התאמת החלוקה לתכנית שאושרה.

   במידה וסירבה הועדה המקומית לאשר את התשריט, רשאי בעל הקרקע, לא יאוחר מ- 30 ימים מיום שנמסרה לו הודעה על הסירוב, לערור לפני ועדת הערר.

    

3. 
   

   בנין:

   כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי בטון, טיט, ברזל, עץ או כל חומר אחר, לרבות: 1. כל חלק של מבנה כאמור וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע. 2. קיר, סוללת עפר, גדר וכיוצא באלה המוגדרים או תוחמים, או מיועדים לגדור, או לתחום, שטח קרקע או חלל.

4. 
   

   בנין חורג:

   בנין שלא נתקיימה בו הוראה מהוראותיה של תכנית או של תקנה אחרת לפי חוק זה החלות עליו, בין שניתנו לסוג מיוחד של בניינים ובין שהן חלות עליו בהיותו נמצא באזור זה בשטח מיוחד, או שלא נתקיימה בו הוראה של היתר שניתן לבנייתו על פי כל חוק הדן בתכנון ובניה.

5. 
   

   דיירות מוגנת ודמי מפתח:

   זכות הדיירות המוגנת נובעת מחוק הגנת הדייר תשל"ב 1972 החוק מעגן חובות וזכויות שונות לבעלי הנכס ולדיירים המוגנים כגון: גובה דמ"ש בנכס, תיקונים בנכס וכדומה. מי שרכש זכויות בנכס בדמי מפתח, שילם לבעל הנכס מחיר השווה בדרך כלל כמחצית משוויו, וקיבל את הזכות להתגורר בנכס בנוסף משלם הדייר דמי שכירות חודשיים נמוכים בהשוואה לשוק. בתמורה לתשלומים אלו, קיבל הדייר הגנה בפני אי סילוקו מהנכס עד סוף ימיו.זכות הדיירות המוגנת קשורה במקרקעין והזכות נסחרת בשוק ויש לה השפעה על זכות הבעלות בנכס הן במגורים והן בבתי עסק. דייר מוגן יכול להעביר את זכויותיו לאחר, כאשר ניתנת לבעל הנכס זכות ראשונית. במידה ובעל הנכס ויתר הזכות נמכרת לאחר, והדייר המוגן ובעל הנכס מתחלקים בתמורה לפי החלוקה הקבועה בחוק. כיום התופעה של דיירות מוגנת מתמעטת ועשויה להעלם במשך הזמן.

   שמאות מקרקעין מגדירה דייר מוגן כדייר שנכנס אל נכס לאחר ה- 20 באוגוסט 1968 ומצוין בחוזה השכירות שלו שמעמדו הוא מעמד של דייר מוגן או דייר שנכנס אל נכס לפני שנת 1940 ולא שילם דמי מפתח. שמאי מקרקעין, יסביר לכם כי ניתן להעביר את זכויות הדיור המוגן אף לבני המשפחה דור אחד קדימה. שמאות מקרקעין מבהירה כי חוק הגנת הדייר חלה גם על מחזיק בנכס החל מה- 20 באוגוסט 1968 שלא נרשם בחוזה השכירות שלו באופן ברור כי אינו דייר מוגן. במידה ואין הדבר ברור, שמאי מקרקעין יכול לבדוק את הנושא.

    

6. 
   

   הפקעה:

   העברה כפויה בתמורה או ללא תמורה של מקרקעין המבוצעת על פי חוק על ידי רשויות המדינה לצרכי ציבור בלבד כגון: דרכים, גנים, שמורות טבע, חינוך וכדומה. על פי חוק התכנון והבניה ניתן להפקיע משטח החלקה ללא תמורה עד 40% מעבר לכך ישולם פיצוי. על פי פקודת הדרכים ומסילות ברזל ופקודת הקרקעות מותר להפקיע ללא תמורה עד 25% משטח החלקה. בכל מקרה של הפקעה בתמורה או ללא תמורה עבור המחוברים דהיינו מבנים, גידולים וכדומה המחוברים חיבור של קבע אזי ישולם בעדם פיצוי מלא.

7. 
   

   הקלה:

   הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג". החוק מאפשר למבקש היתר לקבל מהועדה המקומית לתכנון ובניה הקלות בניה שהן חורגות מתכנית בנין עיר, בתנאי שאינה ש"הסטיה ניכרת". במידה והתכנית הופקדה לפני 1.8.1989 ניתן לקבל הקלות כמותיות המאפשרות תוספת שטח עיקרי דהיינו: תוספת עד 6% משטח המגרש לשיפור הבניה, תוספת של 2.5% לכל קומה, תוספת של 5% להתקנת מעלית – לבנין למעל 4 קומות. ובסה"כ עד 16% משטח המגרש, מעבר לכך זו סטיה ניכרת ולא תאושר.במידה והתכנית הופקדה לאחר מועד זה ניתן לקבל הקלות כדלקמן: הוספת בניינים במגרש בתנאי שהמרחק בין הקירות החיצוניים לא יפחת מ – 6 מטרים והדבר אינו משנה את אופי הסביבה, הקלה לקו בנין חזיתי – תוספת גזוזטרות, הקלה בהוספת קומות, הוספת 20% ממספר הדירות ובתנאי שלאחר התוספת שטח דירה ממוצעת לא יפחת מ- 80 מ"ר.

8. 
   

   הרמוניקה או גרמושקה:

   נקראת גם תכנית הגשה כי היא מוגשת לועדה המקומית לתכנון ובניה עבור קבלת היתר בניה. תכנית ההגשה כוללת בתוכה מספר מפות כגון: מפה טופוגרפית, מפה מצבית, קנה מידה וכדומה. וכן כוללת טפסים נלווים כגון: פרטי הנכס גוש, חלקה וכדומה, פרטי האדריכל, תיאור הבקשה, סוג הבניה, יעוד פירוט השטחים העיקריים ושטחי שרות, וחתימות עורך הבקשה, בעלי הנכס ואדריכל.

9. 
   

   השבחה:

   "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". המרחיבים את זכויות הניצול או משביחים "בדרך אחרת".

10. 
    

    ליקוי בניה:

    מתחייסים לפחת פיזי במבנה ו/או פחת פונקציונלי – תכנוני במבנה. פחת פיזי הינו פחת במבנה עצמו לדוגמא התפוררות טיח עקב בעיות איטום וכן פחת של המבנה במשך השנים כגון מבנה בן 50 שנה. פחת פונקציונלי נובע כתוצאה מפגם תכנוני לדוגמא לא בנו בהתאם לתכנית, בנו בחומרים לא תקניים וכן תכנון לקוי של חללי הבית לדוגמא: מרפסות מקורות גדולות שלא ניתן להסב אותם לחדרים בגלל מיקומם.

11. 
    

    מגרש:

    יחידת קרקע שנקבעה בתכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או איחוד או איחוד וחלוקה, או בתשריט איחוד חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בניה ובין אם לא.

12. 
    

    מושעא:

    שיתוף בזכות במקרקעין. כאשר יש שני שותפים ויותר בחלק "מסוים" בקרקע או בחלק "יחסי" – אחוזים, היוצרת תלות בין השותפים.

13. 
    

    מחיר:

    הסכום הספציפי שנתקבל תמורת נכס מסוים, בעסקה ספציפית.

14. 
    

    סטייה ניכרת:

    כלול מונחי נדל"ן מאחר והוא מתייחס למה שמעבר לקבלת הקלות יחשב כסטיה ניכרת ואין הועדה לתכנון ובניה רשאית לאשר סטיה ניכרת כגון: שינוי אופי הסביבה על ידי שינוי השימוש בבנין או בקרקע או שינוי מהוראות הבניה הקבועות בתכנית, סטיה מקווי בנין, הוספת קומה, הוספת בניינים, הוספת אחוזי בניה – מעבר להקלה, העברת שטחי שירות לשטח עיקרי.

15. 
    

    עסק חי:

    נכס שבו מתקיים קשר בין הנכס לקרקע ולציוד לבין העסק המתנהל בו כגון: תחנת דלק, בית אבות, חניון, קניון. עסק חי קיים גם בנכסים קטנים שבהם מתקיים הקשר בין הנכס לבין העסק המתנהל בו.

16. 
    

    עסקת קומבינציה – חליפין:

    סכם הנערך בין בעל קרקע לבין קבלן או יזם שבמסגרתו בעל הקרקע מאפשר לקבלן לבנות על הקרקע שלו בתמורה יקבל חלק מסוים מהמבנה או הדירות שיבנה הקבלן למשל כ- 40% מהדירות שיבנו כמוצר מוגמר. כלומר בעל הקרקע רוכש מהקבלן שרותי בניה עבור החלק שלו.

17. פינוי ובינוי:

    שטח או מתחם לפינוי ובינוי הינו שטח אשר הממשלה הכריזה עליו בצו הכרזה כשטח לפינוי ובינוי. תוקפו של הצו יהיה עד 6 שנים. בדרך כלל ההכרזה נעשית באזורים דלילים בעלי תדמית סוציואקונומית נמוכה. בשטח פינוי ובינוי ניתן תוספת זכויות בניה, פטור מהיטל השבחה על מנת לתת תמריץ ליזם ולעודד את הדיירים. מלבד קבלת דיור חדש לעיתים דירה יותר מרווחת, מקבל הדייר גם דיור חלופי בזמן הבניה ולעיתים גם סכום כסף נוסף. על פי חוק פינוי ובינוי שחוקקה הכנסת ב- 2006 דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי ובינוי כאשר רוב הדיירים מסכימים לעסקה, ישא באחריות לנזק שעלול להגרם לשאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה.

18. 
    

    פיצויים בגין ירידת ערך:

    על פי חוק התכנון והבניה סעיפים 197 – 202 נועדו לפצות בעלי מקרקעין שנפגעו עקב אישור תכנית שלא בדרך הפקעה על ידי הועדה המקומית בכפוף לסעיף 200 לחוק. הפגיעה יכולה שתהיה ישירה כגון: הפחתת אחוזי בניה, שינוי יעוד וכדומה או פגיעה עקיפה כגון: הסתרת נוף, הגדלת צפיפות וכדומה.זכאי לפיצוי מי שביום תחילתה של התכנית הפוגעת היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, מקרקעין הנמצאים בתחום תכנית או הגובלים עימו. חוק התכנון והבניה קובע כי התביעה לפיצויים תוגש לועדה המקומית תוך 3 שנים מיום אישור התכנית.

     

19. 
    

    קדסטר:

    תהליך של רישום ראשוני של קרקע ולחלוקתו לגושים וחלקות. תהליך המדידה מתבסס על מערכת קורדינטות ארצית.

20. 
    

    קרקע ספקולטיבית:

    קרקע שאינה זמינה לבניה ויש ציפיה כי בעתיד יפשירו את הקרקע והיא תהיה זמינה לבניה ובעקבות כך יעלה שוויה. למעשה גם קרקע שיש ציפיה כי תשנה יעוד למשל מתעשיה למגורים גם יוצרת ציפייה לעלית שווי הקרקע. הציפייה לשינוי מגלמת בתוכה את השווי העתידי של הקרקע בהתחשב במשך הזמן שמעריך השוק את זמינותה של הקרקע לבניה.

21. 
    

    רישוי והיתר בניה:

    עבודות טעונות היתר: 1. התוויתה של דרך, סלילתה וסגירתה 2. הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו בשנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה.

22. 
    

    "שינוי פנימי":

    שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין, או את מספרן של יחידות הדיור.הבקשה להיתר תוגש למהנדס הועדה בטופס שפרטיו ונספחיו נקבעו בתקנות. לאחר שרשות הרישוי בדקה את הבקשה להיתר ומצאה שהינה מתאימה לתכנית ולתקנות היא רשאית להעביר את הבקשה להחלטת הועדה המקומית.

23. 
    

    שווי שוק:

    "הסכום בעל ההסתברות הגבוהה ביותר שעשוי להתקבל בתאריך נתון, במונחי מזומן או שוה ערך למזומן, עבור הזכויות בנכס, בכפוף לחשיפה סבירה, בשוק פתוח ותחרותי ובעסקה הוגנת, תוך ידיעה רחבה מצד הצדדים, על פרטי המקרקעין ותנאיו, וכאשר הצדדים מונעים על ידי אינטרס אישי וללא לחץ". שווי שוק הינו אובייקטיבי.

24. 
    

    תכנית בנין עיר – תב"ע:

    תכנית שמטרתה להסדיר את ייעודי הבניה ברשות אותה עיר בשטח גאוגרפי מסוים. תכנית בנין עיר מורכבת מתשריט ותקנון.

25. 
    

    תשריט:

    מפה הערוכה על רקע מפת מדידה ובה מסומנים גושים, חלקות, מיקומי המגרשים ויעודם, כבישים וקנה מדידה. לתשריט מצוין מקרא ובו יעודיי קרקע מסומנים בצבעים.

26. 
    

    תקנון:

    תכנית מילולית המציינת את זכויות הבניה, יעודיי קרקע, שטח מגרש מינימלי, קומות, גובה, צפיפות דיור וכדומה. במקרה של סתירה בין התשריט לתקנון אזי התקנון הוא הקובע.

27. 
    

    תכנית לצרכי רישום – תצ"ר:

    מגישים תכנית לצרכי רישום לקרקע שלא עברה תהליך הסדר – רישום ראשוני או כאשר רוצים לערוך שינויים בגבולות ובגושים. בשלב הראשוני מגישים את התצ"ר לאישור ועדת התכנון: מקומית, מחוזית או ארצית כדי לודא שאינה סותרת תכנית ולאחר מכן מקבלים את אישור מרכז למיפוי ישראל – מפ"י שהתכנית כשירה לרישום.

28. 
    

    תכנית לשימור אתרים:

    התוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה. תכנית לשימור אתרים נועדה לשמור על אתרים בעלי חשיבות הסטורית, לאומית, אדריכלית וארכיאולוגית. לכל רשות מקומית יש ועדה לשימור אתרים, בסמכותה של הועדה לקבוע אתרים שנועדו לשימור, לחייב את הבעלים בתחזוקת אתר או להפקיעו. במקרה שהאתר הופקע הועדה רשאית להשכירו או למכור אותו ובתנאי שיובטח שימורו של האתר.

29. 
    

    תכנית מפורטת:

    כשמה כן היא מפרטת את תכנית מתאר מקומית וכוללת את פירוט יעודיי הקרקע. היא אינה יכולה לשנות ייעוד ואינה יכולה ליעד שטח שאינו לצרכי ציבור ולשנות את יעודו לשטח לצרכי ציבור.

30. 
    

    תמ"א 38:

    תכנית מתאר ארצית (אושרה משנת 2005) לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, בניינים למגורים ולשימושים אחרים. התכנית מאפשרת לקבל היתרים לתוספת בניה על מנת שיהיה תמריץ כלכלי, בכפוף לשיפוץ יסודות הבנין והתאמתם לתקן.
    לחץ כאן לקריאה נוספת על: תמ"א 38

31. 
    

    תסקיר השפעה על הסביבה:

    דוח אשר בודק את התכנית ביחס לסביבה ומנבא אם עלולה להיות השפעה שלילית והדרך להימנע או לצמצם אותה.

32. 
    

    תשלומי איזון:

    נספח או כלול בתכנית איחוד וחלוקה. כאשר ע"פ תכנית מאחדים את כל המגרשים ומחלקים אותם מחדש לבעלי הזכויות לפי העקרונות לחלוקה שאינה בהסכמה סעיף 122 לחוק. על מנת לשמור על איזון בין המצב הנכס כלומר שווי המגרש לפני החלוקה מחדש לבין שווי המגרש לאחר החלוקה. מי שבחלוקה קיבל מגרש ששוויו גבוה יותר ממצב נכנס ישלם תשלום ולהיפך מי שבחלוקה מחדש קיבל מגרש פחות משוויו במצב נכנס יקבל תשלום. תשלומי האיזון מועברים לועדה והיא מעבירה את התשלום לבעלי הזכויות שאמורים לקבל תשלום לפי טבלת האיזון.