בס"ד
שמאי דירות ובתים
שמאי מקרקעין עורך שומה ומעריך את שווי הנכס. בהערכת שווי דירה מתחשב השמאי במספר רב של משתנים אותם הוא בודק כגון תיאור הסביבה בה מצויה הדירה. מיקום הדירה בבנין כגון כיווני אוויר, מיקום עורפי, חזית או צדדי, באיזה קומה בבנין, שטח הנכס, גיל הבנין, רמת המיפרט הטכני בדירה וכמובן רמת התחזוקה. כל אלו למעשה מאפיינים את הנכס מבחינת התיאור.
למה לפני כל מכירה או רכישה מומלץ לערוך שמאות מקרקעין לנכס
מאחר ומדובר על סכומי כסף גדולים מומלץ להצטייד בחוות דעת שמאית. שוק הנדלן בארץ משתנה במהלך שנה אחת יכולות להיות עליות וירידות של מחירים. שמאי גם בודק את מצב הזכויות בנכס מבחינה תכנונית. ישנם מקרים רבים בהם אנשים חותמים על זכרון דברים ואפילו מתקדמים לחתימה על חוזה, כאשר מחיר המכירה גבוה והבנק ממנו מבקשים את המשכנתא לא מאפשר את קבלת ההלוואה או שהוא מאפשר בסכום נמוך ממה שתוכנן על ידי הרוכשים. גם מוכרים לא פעם נדהמים לגלות לאחר ביצוע המכירה כי הם נדרשים לשלם תשלום היטל השבחה לועדה. תשלום שלא נלקח על ידם בחשבון לפני ביצוע המכירה. פניה לשמאי טרם ביצוע העסקה בשני המקרים הללו היה חוסך עלויות ועוגמת נפש.
מה כוללת חוות דעת שמאית לדירה או בית צמוד קרקע
- מטרת השומה. מזמין השומה מגדיר את המטרה למשל לצורך מכירה או רכישה או פירוק שיתוף של יורשים או בני זוג.
- מהו המועד לשומה. מזמין השומה מגדיר אם הוא רוצה הערכת שווי להיום או למועד אחר בעבר.
- פרטי זיהוי של הנכס כגון כתובת, מספר גוש, חלקה ותת חלקה.
- תיאור הנכס והסביבה. בתיאור הנכס כוללים את המיפרט הטכני, רמת התחזוקה, פונקציונליות.
- תכניות בנין עיר ותכניות החלות החלות על הנכס, לרבות בדיקה אם קיימת יתרת זכויות לא מנוצלות, תכנית שטרם קיבלה תוקף ויכולה בעתיד להשפיע על שווי הנכס ועוד.
- מצב הרישוי של הנכס.
- ניתוח עסקאות שנעשו בסמוך למועד הקובע ותחשיב.
- פירוט כל השיקולים לקביעת שווי הדירה או הבית.
- וכמובן חתימת השמאי על השומה.
הערכת שווי הנכס אינה כוללת אומדני מיסוי. במידה והמוכר מעוניין לדעת את אומדני המיסוי החלים עליו בעת מכירה הוא צריך להגדיר לשמאי במטרת השומה כי מטרת השומה תכלול בנוסף להערכת שווי דירה גם אומדני מיסוי.
גישת השומה
הערכת שווי דירה או בית נערכת ברוב המקרים בגישת ההשוואה. בבתים צמודי קרקע שמאי עורך את השומה גם בגישת העלות ובגישת החילוץ לקרקע. בגישת ההשוואה מנתח ומשקלל השמאי מספר של עסקאות דומות שנערכו בסביבת הנכס ועורך השוואה ביניהם ובין הנכס אותו הוא מעריך. שמאי מקרקעין יביא בחשבון שטח הדירה לפי שטח נטו ו/או שטח ברוטו, גיל הבנין, הצמדות לנכס כגון חצר, חניה וכדומה. זכויות בניה קיימות בנכס אשר נוצלו וזכויות שלא נוצלו, השפעה של גורמים סביבתיים המהווים יתרון או חסרון למשל קירבה לשטח פתוח ירוק מהווה יתרון וחשיפה למפג סביבתי כמו רעש, זיהום אוויר, קרינה מהווים חסרון.
בגישת העלות מנתח השמאי את מרכיבי הנכס דהיינו שווי הקרקע, עלות בניה ויזמות.
שמאות דירה - בית מקצועית
לפני כל ביצוע מכירה או רכישה של נכס, חשוב לזכור כי ביצוע שמאות דירה היא הכרחית, חיונית ועלותה נמוכה. ובמקרים רבים היא חוסכת לך כסף רב ועוגמת נפש.
