בס"ד
כיצד שמאי מקרקעין מעריך את שוויה של תחנת הדלק
שמאות תחנת דלק לרוב מבוצעת בגישת ההכנסות, דמי השכירות לתחנת דלק מושפע ישירות מכמות הדלקים הנמכרת בה, דהיינו מהו הרווח התפעולי של התחנה. יחידת המדידה לחישוב כמות הדלקים היא לפי קילו לליטר, כאשר בתחנה קטנה כמות הדלקים הנמכרת היא פחות מ-200 קילו ליטר לחודש, בתחנה בינונית בין 200 ל-500 ובתחנה גדולה בין 500 ל-700. במקרים בהם עדיין לא נבנתה התחנה בחוו"ד שמאית יאמוד השמאי את הצפי מכירה לפי סטטיסטיקה מספר הרכבים והתנועה באזור.
מה משפיע על כמות הדלקים הנמכרת בתחנה ?
בראש ובראשונה מיקום התחנה, נגישות, רמת החשיפה ותחרות עם תחנות דלק בסביבה הקרובה. למשל בתחנות דלק באזורי תעשיה נמכרת כמות סולר גדולה ביחס לתחנת דלק באזור מגורים. או תחנות דלק בכבישים בינעירוניים או תחנות דלק ביציאה או כניסה מעיר או ישוב. ופעילויות מסחריות נוספות בתחנה כגון חנות נוחות, פנצ'ריה, שירות לשטיפת מכוניות ועוד.
מאפייני תחנות דלק בישראל
1. בארץ קיימת תכנית מתאר ארצית הנקראת תמא 18 החלה על תחנות תדלוק. ברוב המקרים גם חנויות הנוחות כלולות בתכנית, אבל ניתן לתכנן את החלק המסחרי בנפרד ואז לא חלה עליו תמא 18.
2. עלות הקמת תחנת דלק היא גבוה. העלות מושפעת מתנאי הטופוגרפיה באזור הנכס ומכמות המשאבות שיהיו בתחנה. למשל בתחנת דלק בתנאי טופוגרפיה נוחים עם ארבע משאבות העלות נכון להיום (2014) כ-2 מיליון ש"ח לא כולל מעמ
3. מנהל הדלק בכל חודש קובע את המחיר במקסימלי לצרכן.
4. מרבית תחנות הדלק בארץ מופעלות על ידי 4 החברות הגדולות: סונול, פז, דלק ודור אלון.רק כעשרים אחוז מהתחנות נמצאות בבעלותן.
5. בנוסף לתחנת דלק מוקם מבנה בשטח 80-120 מ"ר לצורך חנות נוחות, משרד ושרותים.
6.המחיר לצרכן מושפע מהמחיר היבוא, מס הנקרא בלו ומוטל על יבוא הדלק ומרווח השיווק הכולל למעשה את ההוצאות כגון הובלה, הוצאות למפעיל, הנהלה וכדומה.
7. קיימות תחנות דלק לשימוש עצמי של גופים וחברות כגון אגד, משטרה ועוד.
8. בישראל קיימות גם תחנות דלק לא חוקיות.
9. בעשור האחרון חל גידול בהקמת חנויות נוחות בתחנות. ברוב המקרים הפדיון מושפע מכמות התנועה באזור, יחד עם זאת קיימות חנויות נוחות המהוות משיכה לתחנה.
10. כיום מתמעט השירות לפנצ'ריה משיקולי ריווחיות וכדאיות כלכלית. בתחנות בשטח גדול מעדיפים לתת שירות של שטיפת מכוניות, כאשר הבעלים משכיר את השטח למפעיל.
שמאות תחנת דלק
כאמור מחשב השמאי את דמי השכירות הראויים לתחנה בנויה או לפי צפי מכירות עתידי לתחנה שאינה בנויה, על בסיס של כמות הדלקים הנמכרת כאשר דמי השכירות הם פועל יוצא של היתרה בהכנסות לאחר ניכוי הוצאות תפעוליות שהם כל ההוצאות של התחנה לרבות השכר של העובדים, הוצאות חשמל ואנונה, פרסום, הנהלה, תחזוקה ואפילו מימון ומדיניות להנחות. בשיעור ההיוון יתחשב השמאי במרכיב הסיכון בענף וכן במרכיב הסיכון לתחנה הספציפית. בתחנות דלק קיים עקרון של יתרון לגודל. הכוונה לכמות הנמכרת ולא לגודל שטח התחנה. כלומר ככל שכמות הדלקים הנמכרת בתחנה גבוה יותר אזי שיעור דמי השכירות הראויים גבוה יותר. מאחר וההוצאות התפעוליות יורד ככל שהכמות גדלה.
