בס"ד
מימוש מהיר לצורך מכירה במסגרת שמאי כינוס נכסים
לימור ינוקא, שמאית מקרקעין מוסמכת, BA.
שמאי כינוס נכסים עורך שומה הערכת שווי של נכס לצורך מכירה במימוש מהיר. המקרים בהם עורכים מכירה בכינוס יכולים להיות רבים ובכללם: פירוק שיתוף בין שנים או יותר שותפים. או כאשר לבעלים חוב כספי והמטרה היא להחזיר לנושים כסף על ידי מכירת הנכס. נושה יכול להיות כל גורם אשר הוכיח כי הנושה חייב לו כסף.
האם כל נכס שנמכר מהר נכנס לקטגוריה של מימוש מהיר במקרקעין ?
בעיתונות לא פעם מציינים כמימוש מהיר נכס שנמכר לאחר שנרכש, כאשר החברה או הגורם המוכר לא ניצל את זכויות הנכס לצרכיו אלא מכר את הנכס ברווח או בהפסד תלוי במצב בכלכלי של החברה המושפעת ממצב שוק הנדל"ן בארץ ובחו"ל. הדוגמאות לכך הם רבות, למשל חברת אזורים מכרה נכס ביוסטון ברווח של 23.5 מיליון דולר 4 חודשים לאחר רכישתו, יש גם מצב הפוך שחברה מוכרת נכס בהפסד, בעקבות שינויים באזור או מצב כלכלי או שהחליטו לממש נכס אחר. אציין כי שני הסיטואציות הנ"ל אינם מצבים מייצגים כלל. בכל מקרה כוונת המאמר היא לבחון היבטים שמאיים בביצוע שמאות לצורך מימוש מהיר לנכס הנמצא אצל כונס נכסים.
שמאות מקרקעין ומימוש מהיר
בהתאם לחוק חייב הנושה לקבל חוות דעת שמאית טרם הוצאת הנכס למכירה בכינוס. בשלב הראשון בתחשיב שמאי מעריך את שווי שוק של הנכס ובשלב השני קובע את שיעור ההפחתה למכירה באילוץ, עקב אי חשיפת הנכס למכירה באופן חפשי.
מהו אחוז ההפחתה משווי הנכס במימוש מהיר
שיעור ההפחתה נקבע על ידי שמאי בהתאם לרמת הביקוש לנכס. ככל שרמת הביקוש גבוה יותר אזי אחוז ההפחתה נמוך יותר ולהיפך. כמו כן מתייחס השמאי לסוג הנכס האם מדובר בדירה, מגרש, מבנה תעשיה וכדומה. לעיתים בנכסים המוגדרים כעסק חי יש להביא בחשבון גם את הפעילות המתנהלת בנכס. זמן החשיפה לקונים תלוי בגורמים רבים ובניהם מצב שוק הנדלן בארץ.,האזור עיר ושכונה בו מצוי הנכס, מיקום ספציפי למשל בבנין קומה רביעית עם מעלית או ללא מעלית, חשיפה לכביש רועש או חשיפה לשטח ירוק פתוח וכו'. אי חשיפה או חשיפה מועטה של הנכס למכירה בשוק החופשי יכולה להפחית 10 אחוז ויותר במגבלות שצויינו לעיל.
האם כל הנכסים בכינוס נמכרים פחות מערכם הריאלי
ישנה תפיסה כי כל נכס המוצע למכירה באמצעות כונס נכסים יימכר במחיר מציאה או בהפחתה משווי שוק שלו. אך לא בהכרח ישנם מקרים רבים שהנכס נמכר בשוויו או במחיר יותר גבוה משווי, איך זה קורה ? לעיתים לרוכש יש אינטרס ספציפי בנכס מסוים. לדוגמא לנכס ערכתי שומה לנכס ביעוד לתעשייה בחולון. הנכס היה מבנה תעשייתי הממוקם על מחצית החלקה ובמחצית השנייה קיים מבנה תעשייתי אחר שלא שייך לחייב. בתכנית בנין עיר צויין כי בשטח מגרש גדול יותר תהיה תוספת זכויות בניה בנוסף לקיים. במקרה הנ"ל בעל הזכויות במצית השנייה יקבל יותר זכויות בניה אם ירכוש את המחצית של השכן ואילו רוכשים אחרים לא יקבלו זאת כי כדי להגיע לשטח מגרש גדול יש לחבר את שני המגרשים. בנוסף רצה השכן שסבל מצפיפות להרחיב את עסקו ולכן היה לו אינטרס לרכוש את הנכס יותר משוויו הריאלי. רוכש כזה נקרא בשפה השמאית קונה מיוחד.
שמאות מקרקעין והתמחרות
הכונס מפרסם את הנכס לפחות בשני עיתונים, המתעניינים פונים לכונס על מנת לקבל טפסים ובהם מציינים את הצעת מחיר לרכישת הנכס. ישנם מקרים כדוגמת מינהל מקרקעי ישראל אשר מקבל את ההצעה הגבוהה ביותר, הגם שתהיה גבוה במקצת מההצעות האחרות. לרוב הכונס יכנס להתמחרות את כל אלו שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר. המתחרה שהסכים למחיר הגבוה ביותר זוכה במכרז.
לאחר שהרוכש זכה במכרז הוא מקבל את הנכס כפנוי וריק מכל חוב לרבות מיסים החלים על המוכר כגון: היטל השבחה ראה מאמר היטל השבחה, מס שבח, באדמת מנהל דמי הסכמה וכדומה ראה מאמר מנהל מקרקעי ישראל. הרוכש ישלם את המיסים החלים עליו כגון: מס רכישה וכדומה ראה מאמר מיסוי מקרקעין.
השקעות בנכסי נדלן
בשנים האחרונות משקיעים רבים פונים למכרזים מכונס נכסים לצורך רכישת דירות או נכסים מסחריים. בשנת 2008 כשליש מרוכשי הדירות היו משקיעים פרטיים. עם שינוי החוק החל משנת 2014 לענין מיסוי מס שבח המגמה פחתה. טרם השתתפות במכרז מומלץ לפנות לשמאי על מנת שיעריך את שווי הנכס, התייחס לפוטנציאל להשקעה. כנ"ל לגבי משקיע אשר רוכש נכסים רצוי ומומלץ להתייעץ עם שמאי טרם רכישה או מכירה לענין מיסוי מס שבח ולתכנן את המס.
שמאות מקרקעין: קבלת חוות דעת שמאית לפני הגשת הצעה במכרז
יש לשים לב כי בפרסום מכרזים רבים מצוין הנכס ימכר AS-IS כלומר הנכס ימכר במצבו כמו שהוא. לכן חשוב לערוך את כל הבדיקות לנכס על ידי שמאי מקרקעין, כי הכונס אינו לקח אחריות למציאת פגמים למשל חריגות בניה, ליקויי בניה, מימוש כל זכויות הבניה, פוטנציאל להשקעה וכדומה.
שמאי מקרקעין מתייחס בשומה לכל הנתונים של הנכס לרבות המצב התכנוני המקנה ידיעה לרוכש מהם זכויות הבניה, מצבו בפיזי , תיאור הסביבה, כמו כן מפרט השמאי את כל העסקאות שנערכו בסביבה ומתייחס לאפשרות להשקעה מיסוי ועוד. כמו כן במקרים רבים לאחר שהרוכש או המשתתף במכרז יודע את כל פרטי הנכס ושוויו. בנוסף בדינאמיקה של תהליך ההתמחרות הרוכש יקבע את המקסימום שהוא מוכן להשקיע בנכס ולא ייגרר להתמחרות בה הוא אומנם זכה, אך במחיר לא ריאלי או מחיר שלא התכוון מלכתחילה להציעו.
משרדנו י.ל שמאות מקרקעין ונדלן מבצע הערכות שווי לפרטים, יזמים וחברות, שמאי מקרקעין עורך שמאות מקרקעין בה הוא מפרט את כל הפרמטרים השמאיים לקביעת שווי הנכס ואת המיסים החלים עליו בכל היעודים: מגורים, מגרשים, תעשיה, מסחר ועוד כולל אדמת מנהל מקרקעי ישראל.
