שמאי מכריע

בס"ד

תיקון 84

החל משנת 2008 חל תיקון 84 לחוק התכנון והבניה. התיקון מהווה מנגנון להכרעות בענין גובה תשלום היטל השבחה לועדה המקומית ותביעות לפיצויים במסגרת סעיף 197 לחוק בגין ירידת ערך עקב תכנית.

הגשת השגה על ידי שמאי מקרקעין

ועדה מקומית תנפיק דרישת תשלום היטל השבחה תוך כדי צירוף שומה שנערכה על ידי שמאי מקרקעין מטעם אותה הוועדה. כל אדם שקיבל דרישה מסוג זה ומעונין להציע כי קיימות טעויות בדרישה בכל דבר הקשור לפרטי המקרקעין, לנתוניו הפיזיים של המקרקעין, לתוכניות החלות עליו או לזכויות שצריך לחייב, רשאי ויכול לפנות לוועדה מקומית שתוכל לתקן את הדרישות בתחומים אלו. בנוגע לעניינים אחרים, השומה הנקבעה על ידי אותה וועדה מקומית היא סופית ולא ניתן לשנות אותה אלא במסגרת השגה לצורך שמאות מכריעה.

פנייה  למנות שמאי

אדם המעוניין לערער על דרישת היטל ההשבחה שנשלחה אליו מטעם וועדה מקומית רשאי ויכול לפנות לוועדת הערר העוסקת בפיצויים והיטל השבחה. במידה ואותו אדם חולק על גובה החיוב ולא על עצם החיוב עצמו, הוא רשאי לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בכדי שזה ימנה לו שמאי  שיברור במחלוקת הספציפית. על מנת לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בעניין זה אין כל צורך באישור הוועדה המקומית. חשוב לציין כי הדרך היחידה לערער על החלטתה של הוועדה המקומית היא באמצעות פניה לוועדת ערר או לשמאות מכריעה.

הליך הדיון

לאחר שהועדה המקומית הכינה דוח שמאות מקרקעין ושלחה אותה לנישום דהיינו לבעל הנכס וברצונו של בעל הנכס לערר על גובה התשלום וזאת לאחר בדיקה של שמאי מקרקעין מטעמו, אשר מצא כי חיוב ההשבחה המתבקש גבוה ויש מקום לערר על שומת הועדה אזי ניתן לפנות לצורך הכרעה.

בשני מקרים אין מקום לפנות לשמאות מכריעה ואלו הם:

• במידה ומצא שמאי מקרקעין מטעם הבעלים כי מדובר בטעות בפרטי המקרקעין ו/או בנתונים פיזיים של המקרקעין ו/או טעות בפרטי התכניות החלות על המקרקעין ו/או טעות בזכויות שיש לחייב את הבעלים אזי שיש לפנות לועדה המקומית, ולבקש לתקן את השומה.
• וכאשר יש השגה בסוגיה משפטית דהיינו כאשר הבעלים דהיינו הנישום חולק על עצם החיוב אזי פונים לועדת ערר.

מהו פרק הזמן להגשת ערעור?

45 יום. במידה והשומה הוגשה לועדה המקומית לתיקון, ראה סע' 1 לעיל, או לועדת ערר, ראה סע' 2 לעיל, הרי שעדיין נמצאים ב-45 יום. כלומר לא מפסיקים למנות את הימים להגשת ההשגה.

מי פונה בבקשה  ?

בהשגה להיטל השבחה – בעל הנכס, דהיינו הנישום, אשר ימלא טופס בקשה ויצרף את שובר התשלום שקיבל מהועדה המקומית.
בתביעה לפיצויים ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה – שמאי מקרקעין מטעם הבעלים והועדה המקומית, בהסכמה.

מהם הזמנים הקבועים להגשת שומה נגדית ?

לאחר שהודעת מינוי השמאי  מועברת לצדדים דהיינו לבעל הנכס ולועדה המקומית, יש להעביר את השומה הנגדית וכל מסמך נוסף רלוונטי להוכחת טענתו, כלומר שומה שהוכנה על ידי שמאי מקרקעין מטעם הבעלים, לשמאי המכריע ולועדה המקומית תוך 21 ימים. הועדה המקומית מגיבה עד 30 ימים ודיון בפני השמאי מכריע שנבחר תוך 45 ימים. הכרעת שמאי מכריע דהיינו שומה מכרעת תוך 60 ימים.
חשוב לזכור כי לא ניתן להגיש מסמכים נוספים, אלא באישור השמאי המכריע.

מתי וכמה משלמים עבור שומה מכרעת ?

גובה שכר הטירחה של השמאי נקבע כאחוז מסוים מסכום ההיטל אותו נדרש לשלם. כל צד משלם מחצית פלוס מעמ. שמאי מכריע יכול לבקש תשלום מקדמה ואת היתרה משלמים כאשר הוא מודיע כי השומה מכרעת מוכנה. לאחר תשלום שכר טירחתו הוא שולח לצדדים את השומה המכרעת.

להלן תקנה 2 א' – שכר טירחה:

• כאשר סכום התביעה או ההשבחה עד 500,000 ₪ אחוז שכרו  – 4.5%
• מסכום 500,000 ₪ ועד לסכום 1,000,000 ₪ אחוז שכרו  – 3%
• מסכום 1,000,000 ₪ ועד 2,000,000 ₪ אחוז שכרו – 1.5%
• סכום תביעה 2,000,000 ₪ ומעלה אחוז שכרו  - 0.5%

שכר עבור השומה מכרעת מתחלק שווה בשווה בין הנישום - בעל הנכס ובין הוועדה המקומית.

האם יש מקרים שניתן לבקש פטור מתשלום ?

כן, עקב מצב כלכלי ניתן לקבל פטור מתשלום בהתאם לקריטריונים של הנחה בתשלום ארנונה.
כמו כן בנסיבות מיוחדות יכול השמאי להורות על חלוקה אחרת או אף להורות לצד אחד לשלם את מלוא תשלום שכר טירחה.

האם בכל תיק מתקיים דיון  ?

לא, השמאי מחליט אם יש לקיים דיון או שהוא עורך שומה מכרעת , ע"פ המסמכים שהוגשו, ללא דיון.

במידה והחליט  על קיום דיון, כיצד מתקיים מהלך הדיון ?

לרוב הדיון מתקיים במשרדי השמאי המכריע. שמאי מקרקעין מטעם הבעלים מציג את השגתו ולאחר מכן שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית, שמאי מטעם הבעלים רשאי להגיב שוב. אציין כי כל צד דהיינו שמאי הבעלים ושמאי הועדה רשאים להביא מטעמם עד מומחה כגון: מהנדס, אדריכל, מודד וכדומה. במהלך הדיון לא ניתן לטעון טענות שונות או טענות נוספות אלא בהתאם למסמכים שהוגשו  לפני הדיון. במקרים מסוימים רשאי השמאי המכריע לאשר לשמאי הנישום או לשמאי הועדה להציג מסמכים נוספים כמו כן הוא רשאי במידה ומצא לנכון למנות מומחה.

כיצד פועל מנגנון לפי תיקון 84

השמאי נבחר על ידי מועצת השמאים הכפופה למשרד המשפטים ותפקידו יהיה לברור במקרים של מחלוקת בין שתי שומות או הצעות תיקון לשומה. כיום יש 13 שמאים מכריעים המפוזרים ברחבי הארץ. הבחירה עבור מקרה כל שהוא ייקבע באופן אקראי לחלוטין מבין השמאים ברשימה ולא יוכל להיות שמאי בית או שמאי חוץ של ועדה מקומית או חברה כלשהי.