הערכת נכסים לחברות
תקן IFRS
בשנת 2008 החלו חברות בישראל לדווח על נכסי הנדל"ן אשר בבעלותן בצורה מפורטת, שקופה וזמינה לעיני כל, לפי תקן דיווח כספי בינלאומי - IFRS. כניסתו של תקן IFRS השפיעה מאוד על שוק הנדל"ן בישראל. כל חברה ציבורית בישראל אשר יש בבעלותה נכסי נדל"ן, אמורה לכלול נכסים אלה בדיווחיה החשבונאיים, ולפרט את שוויים. תקן IFRS קובע כי תהיה שקיפות של הדוחות הכספיים של כל חברה לכלל הציבור. עד 2008, דוחות אלה היו נגישים עבור מנהלים וחברי דירקטוריון בלבד.
מה המטרה של תקן IFRS? שכל אדם יוכל לדעת מהו שוויה של החברה, היקפי פעילותה, הנכסים שברשותה, ההתחייבויות החלות עליה, הרווחים שלה וכדומה. על מנת לערוך דוחות כספיים המפרטים את שווי נכסי הנדל"ן שבבעלות החברה, לפי תקן IFRS הבינלאומי, על החברה להיעזר בשירותי שמאי מקרקעין המומחה בביצוע הערכות שווי נכסיי מקרקעין לחברות.
הערכת שווי נכסים - תקן מס' 17
שומת השווי מתבצעת כאמור על ידי שמאי מקרקעין, על פי תקן מס' 17, הקובע כי הערכה תחשוף את שוויים ההוגן של נכסי הנדל"ן אשר בבעלות החברה, את הגורמים אשר נבדקו על ידי השמאי בעת ביצוע שומה ואת התייחסות השמאי אליהם.
לפי תקן מספר 17, ההערכת השווי חייבת לכלול פירוט מקיף של נתונים שונים:
- עבור איזו מטרה הוזמנה השומה – עסקה, הלוואה, פירוק חברות, תקן חשבונאי וכדומה.
- על ידי מי הוזמנה הערכת חברת נכסים לחברות – ועדת ביקורת, מנכ"ל החברה וכדומה.
- התחייבות לכך כי אין כל קרבה עסקית או משפחתית בין השמאי לבין בעלי החברה.
- חוות דעת שמאית כוללת התייחסות ליתרת זכויות בניה לא מנוצלות, המשפיעות על שויו של הנכס ומתייחסת להערכה לפי השימוש הטוב והיעיל, דהיינו לפי מצב קיים או מצב פוטנציאלי.
- השומה כולל את חוזי השכירות או החכירה של החברה.
- כמו כן יש לפרט כל עסקה אשר התבצעה בנכס בשלוש השנים קודם ביצוע ההערכה, האם חלו שינויים בבעלות החברה, שותפויות ועוד.
- כל שומה מתבצעת עבור אחד מנכסי החברה, ובה ניתוח מפורט של האזור בו ממוקם הנכס, מהם הסיכונים מול הסיכויים הגלומים בנכס, האם יש נכסים מתחרים ועוד.
הערכת נכסים לחברות - יתרונות
עד לדיווח חשבונאי לפי תקן IFRS, חברות ציבוריות בישראל דיווחו על נכסי הנדל"ן שלהן לפי מחירי העלות של נכסים אלה. שוק הנדל"ן ידע תנודות ומהפכות אשר הביאו לעלייה חדה מאוד בשווי ההוגן של נכסים אלה. כיום בהתאם לתקן יש לערוך מחדש שומות מקרקעין לנכסים על מנת שהציבור יידע את שוויים נכון להיום.
