חוות דעת משפטית – שמאי מומחה – שמאות מקרקעין

בס"ד

חוות דעת משפטית של שמאי מומחה מוגשת לבית משפט כאשר יש צורך בהערכת נכסים או בהערכת זכויות דייר מוגן או בתביעות פיצויים המחייבים הערכת שווי הנכס לצורך קבלת הפיצוי הכספי. תחום השמאות עוסק במקרקעין דהיינו בנכסים המורכבים מקרקע, מבנה ולעיתים גם עסק כאשר מדובר בנכס מניב או עסק חי. הסיבה לצורך הערכת הנכס יכולה לנבוע מסיבות רבות דוגמא נפוצה היא פירוק שיתוף כלומר מספר שותפים בנכס אחד שקיימת מחלוקת ביניהם לגבי הנכס. לעיתים גם יש מחלוקת לגבי פוטנציאל הנכס, כל אחד מהשותפים רוצה לממש בנכס פעילות שונה.

שמאי מומחה לשלושה מצבים:

מצד התביעה או מצד ההגנה או מינוי של בית משפט. כאשר השמאי עורך חוות דעת משפטית, כמו בכל שומה מוגדרת מטרת השומה למשל פירוק שיתוף או מכירה במסגרת כינוס או ירידת ערך עקב ליקויי בניה וכדומה.  כאשר שמאי מתמנה על ידי בית משפט לעיתים קרובות בית המשפט מנחה את השמאי בהתאם לעקרונות או הסכמות שהושגו במהלך ההליך המשפטי. לדוגמא בהערכת נכס לדייר מוגן בעסק מתבקש השמאי להעריך כדלקמן: שווי הנכס בשוק החופשי כפנוי וחופשי מכל חוב ושיעבוד, שווי זכויות דייר מוגן, להתחשב בהשקעות אשר בוצעו על ידי הדייר המוגן בנכס וכו'. חוות דעת שמאית אינה כוללת התייחסות משפטית כזו או אחרת, אלא אם נתבקש השמאי על ידי השופט לחוות דעתו בהקשר משפטי ושמאי כלשהו.

כמו בכל שומה תכלול שומה נתונים על נכס – פרטי זיהוי הנכס, תיאור הנכס והסביבה, מצבו המשפטי של הנכס, מצב תכנוני לרבות ייעוד הנכס וזכויות בניה, יתרת זכויות בניה לא מנוצלות במידה וקיימות, רישוי ובניה, היתרי בניה מאושרים, חריגות  בניה אם קיימות, ליקויי בניה, עסקאות שאותם הביא בחשבון וניתוח, הסבר לגבי כל השיקולים שהביאו אותו לקבוע את שווי הנכס. חוות דעת המוגשת לבית משפט צריכה לכלול תצהיר של שמאי מומחה לבית משפט ורזומה קצר, בין היתר, מציין המומחה כי אין לו ענין אישי בנכס.

חוות דעת שמאית נדרשת בהליכים כגון:

• הערכת שווי נכס או נכסים לצורך פירוק שיתוף כגון ירושה או צוואה, גירושין וכל ענין שיש בו מחלוקת בין שותפים.
• בעת הגשת השגה למס שבח, או שומה עצמית למס שבח, הראשון מוגש לאחר שרשות המס דורשת את התשלום והשני מוגש על ידי בעל הנכס לאחר מכירת הנכס. בשני המקרים הערכה הנכס לצורך תשלום המס נערכת על ידי שמאי מקרקעין.
• ש צורך בחוות דעת של שמאי מקרקעין, שתפרט ותנמק את  מרכיבי שווי הנכס לצורך תשלום המס.
• הערכת שווי זכויות דייר מוגן בנכס תפוס או זכויות הבעלים בנכס תפוס. ראה בהרחבה מאמר דיירות מוגנת.
• כינוס נכסים במסגרת הוצאת נכס למכירה אם בפרטי או בית משפט. אציין כי בכינוס פרטים המוציא לפועל אינו חייב לעמוד בתנאי מכרז כלשהו.
• ירידת ערך עקב ליקויי בניה, בחוות מתייחס השמאי לליקויים אשר ניתנים לתיקון ולליקויים אשר לא ניתנים לתיקון או שאין כדאיות לתקנם עקב עלותם הגבוהה. במקרים מסוימים אנו מספקים בנוסף חוות דעת הנדסית של מהנדס בנין הבקי בכל חוקי חוק התכנון והבניה.
• הפקעת מקרקעין, שמאי עורך שומה לצורך קבלת פיצויים.
• ועדות ערר, כאשר שמאי מגיש השגות כנגד ועדה מקומית והיא דוחה את ההשגה או מקבלת אותה חלקית, קיימת אפשרות לפנות לועדת ערר. לדוגמא הגשת שומה אחרת של היטל השבחה לועדה או שומה לפיצויים לפגיעה וירידת ערך מקרקעין בגין תכנית פוגעת והעדה המקומית דחתה את ההשגה בטיעונים שונים. אזי ניתן להגיש השגה שנית לועדת הערר או לבית משפט.

 

משרדנו מספק שרות שמאית מומחית ומהנדס מומחה לצורך הכנת חוות דעת לבית משפט, לעורכי דין, כינוס נכסים, דייר מוגן ופירוק שיתוף.

אנו נמנים ברשימת שמאים מומחים בבית המשפט השלום והמחוזי וכן בבית הדין הרבני האזורי.