שמאות מקרקעין יעוץ אישי

בס"ד

שמאות - יותר מכפי משהערכתם

שמאות מקרקעין יעוץ אישי פירושה הערכת שווי נכס ספציפי ויחודי שלך.
תחומי שמאות דורשים מהשמאי התמחות בתחום המסוים ובסוגי הנכסים הנכללים תחת הגדרתו. שני התחומים היחידים בשמאות המעוגנים בחוק, והעוסק בהם מחויב ברישיון ע"פ דין, הם תחום שמאות הרכב ותחום שמאות המקרקעין.
העוסקים במקצוע שמאות המקרקעין בישראל כפופים למועצת שמאי המקרקעין, שהינה גוף סטטוטורי והיא פועלת במסגרת משרד המשפטים. זאת בניגוד למקצוע שמאות הרכב, שבו קיים איגוד, שחברות בו אינה מחויבת כתנאי לעיסוק בתחום.
כמו כן, כמעט כל מי שעוסק בתחום שמאות המקרקעין חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל.

שמאות המקרקעין הינה תחום מורכב בעל חשיבות רבה בשוק הנדל"ן הדינמי והתחרותי.

בשוק הנדל"ן מעורבים גורמים רבים, החל מהממשלה, מהבנקים ומחברות הביטוח וכלה במשקיעים מהארץ ומחו"ל ובאזרחים מן השורה.
כמערכת כלכלית- חברתית מורכבת ביותר, זירת הנדל"ן דורשת מהעוסק בתחום שמאות המקרקעין להתמצא בנושאים נרחבים ומגוונים כגון משפט, כלכלה, הנדסה וחברה. מכלול תחומים זה משפיע ברמות שונות על השוק התזזיתי,
שבו שמאות המקרקעין מגלמת תפקיד מכריע בייעוץ ובהכוונה לקבלת החלטות ע"י הגורמים השונים המעורבים בשוק.

ישנן דוגמאות רבות לשימוש בתחום שמאות המקרקעין. בין הבולטות שבהן:

• נכסי נדל"ן משמשים במקרים רבים כבטוחה בעת מתן הלוואות/ משכנתא ע"י מוסדות פיננסיים. שמאות מקרקעין נדרשת במקרה זה לשם מתן חוות דעת חיצונית.
• הערכת ההשפעה על שווי נכס במקרה של אישור תכנית בניין ערים (תב"ע) וקביעת היטל השבחה או לחילופין גובה הפיצויים הנדרש בהתאם.
• קביעת תשלומי איזון לבעלי מגרשים הזכאים להם עקב תכנית "איחוד וחלוקה".
• ייעוץ בנושאי מיסוי וייצוג לקוחות בנושאים אלו מול מנהל מקרקעי ישראל/ הועדה המקומית (מתן חוות דעת נגדית).
• שמאות לנכסי קרקע הנכללים בדו"חות כספיים כחלק מתשקיף בורסאי של חברות בע"מ.
  עפ"י תקני IFRS הבינלאומיים נדרשות הערכות שווי תקופתיות לנכסים שאינם סחירים על מנת להימנע מהטיה עקב רישום של ערכים שאינם עדכניים במאזן.

שמאות מקרקעין ייעוץ איישי הינה תחום חשוב באחת הזירות המורכבות ביותר בישראל

בבואך למכור או לרכוש נכס או להרחיב נכס ולהשביח את הנכס באופן מקסימלי לרבות מגורים נוצרת לך לעיתים קרובות חבות כספית מאת ה"רשויות" כגון: תשלום היטל השבחה לועדה המקומית, מס שבח למשרד האוצר, באדמות מנהל תשלום למנהל מקרקעי ישראל. ייעוץ שמאי טרם מכירת נכס או רכישת נכס או השבחתו מקנה מידע ופתרונות לגבי כל ההיבטים השמאיים לרבות הנדסי וכלכלי. חוות שעת שמאית בה מפורטים כל הפרמטרים, תתרום לרוכש או למוכר את כל המידע הנחוץ. לכן אנו רואים חשיבות רבה ביעוץ שמאי מקדים טרם משא ומתן. ייעוץ שמאי טרם התקשרות בחוזה יעניק לך את היתרון במשא ומתן לרכישה, מכירה לרבות מיסוי. חשוב לפני כל מכירה כי שמאי יאמוד את תשלומי המיסוי החלים על כל צד בעסקה.

 

י.ל. שמאות מקרקעין מספק ייעוץ ושרות שמאי מקצועי מתקדם במגוון רחב של שומות מקרקעין בכל אזורי הארץ תוך שימוש נרחב בסקרי שוק ובדיקת מידע תכנוני מעמיק וכן בדיקת תיקי רישוי. 

להלן מספר תשובות לשאלות נפוצות
בתחום השמאות מסודר לפי נושאים:

היטל השבחה

מתי הועדה המקומית תדרוש ממך תשלום היטל השבחה ?

תכנית בנין עיר משביחה שאושרה לאחר יולי 1975, קבלת הקלות,  קבלת אישור לשימוש חורג

והשבחה בדרך אחרת.

השבחה היא "עלית שווים של מקרקעין"... לא כל השבחה מצדיקה תשלום של היטל השבחה. למשל כאשר לא ניתן לנצל את זכויות הבניה בצורה סבירה או שיש עלויות גבוהות מדי כדי לנצל את הזכויות הנוספות ומבחינת העלויות הללו אין כדאיות כלכלית לנצל את הזכויות או אם המקרקעין לא נמצאים בתחום תכנית בנין עיר ולא גובלים בתכנית. שמאי מקרקעין יבחן כל מקרה לגופו ובמידה ואין הצדקה לתשלום ההיטל או מערערים על גובה סכום ההיטל יש להגיש השגה דהיינו "שומה אחרת" לועדה המקומית ובה יפרט את כל השיקולים השמאיים והכלכליים הנ"ל על מנת לשכנע את הועדה המקומית בצידוק טענותיו.

מהם הזמנים הקבועים בחוק להגשת "שומה אחרת" דהיינו שומה נגדית לועדה המקומית ?
במימוש זכויות דהיינו מכר עד 30 יום מיום שהודיעה לו הועדה על השומה. אם הועדה המקומית הכינה לוח שומה בסמוך למועד אישור תכנית ולא עקב מימוש זכויות ניתן להגיש שומה אחרת עד שנה מיום הוצאת לוח השומה על ידי הועדה.

מהו מועד תשלום ההיטל ואיך נעשה חישוב ההצמדות והריביות על ידי הועדה המקומית ?
המועד הקובע היותר את החבות בהיטל השבחה הוא יום אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג. מהיום הקובע ועד ליום מימוש זכויות תחול הצמדה בלבד. הסכום המשוערך יהיה מוצמד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבניה לפי הנמוך. לאחר מועד המימוש הסכום המשוערך ישא גם ריבית בנוסף להצמדה החל מיום המימוש ועד התשלום בפועל. על מנת שהסכום לא ישא ריבית רצוי לשלם ביום המימוש.

במידה והוגשה שומה אחרת לועדה המערערת על גובה סכום ההיטל רצוי לשלם את הסכום שאין עליו השגה ובדרך זו לחסוך את הריבית וההצמדה על הסכום הנ"ל.

זוג רכשו בית קרקע בשנת 2003 וכיום הם מעוניינים למכור אותו ולקנות דירת גן, איך ידעו שלא יחול עליהם תשלום היטל השבחה אציין כי לא הם לא הרחיבו ולא סגרו מרפסות, הבית נשאר כמו שקנו אותו ?
עליהם לבדוק אם לאחר מועד הרכישה אושרה תכנית כלשהי, רצוי לבדוק מידע זה מול מחלקת היטל השבחה בעירייה. ובמידה ולא אושרה כל תכנית סביר להניח שלא יהיה תשלום היטל השבחה במידה והיתה תכנית רצוי ששמאי מטעמם יבדוק את התכנית אם היא בכלל משביחה ובמידה וכן ויעריך את גובה תשלום היטל ההשבחה על מנת שיקחו את התשלום הנ"ל בחשבון טרם מכירת הבית.

לפני כ- 5 שנים הועדה המקומית לתכנון ובניה הפקיעה חלק ממגרש שטח ההפקעה נרשם ומופיע בנסח טאבו. כיום על המגרש ריק ובפועל לא הפקיעו אבל יש זכויות בניה ל- 3 קומות מגורים. האם ניתן לתבוע פיצוי הפקעה מהועדה המקומית, מה מקובל לקבל בפיצויי הפקעה ומתי ?
חוק התכנון והבניה קובע את המטרות שבגינן ניתן להפקיע עד 40% ללא פיצוי. המטרות הן לצרכי גנים, נופש, ספורט, בנייני חינוך, תרבות ובריאות. מעבר להפקעה של 40% גם אם למטרות ההלו הרי שישולם פיצוי מלא.

המועד הקובע לשומת פיצויים הוא לאחר 60 יום ממועד הפרסום ברשומות על הכוונה להפקיע ממועד זה הסכום יוצמד עד ליום תפיסת החזקה בפועל כלומר ליום התשלום. שווי הפיצוי יקבע לפי שווי הקרקע בשוק החופשי כאשר מתעלמים מגורם ההפקעה הכפויה. חשוב לציין כי אין התיישנות לתביעת פיצוי הפקעה.

מהי שומה עצמית מס שבח

שומה שמכין בעל הזכויות על ידי שמאי מטעמו לצורך הגשה למס שבח. רצוי להגיש את השומה במסגרת החמישים יום בהם חייבים לדווח על עסקת מכר. רשויות המס ידרשו תשלום בגין מכירה שהושפעה מיתרת זכויות בניה שלא נוצלו. שיעור המס נקבע בהתאם למועד הרכישה.  בעת קבלת ירושה ידרש המקבל לשלם מס רכישה עבור רכישת הזכויות בהתאם למדרגות המס המשתנות מעת לעת.

האם יש הבדל בפיצוי הפקעה לקרקע במושעא בחלק בלתי מסוים בקרקע ?
אם הפקיעו את כל הקרקע בשלמותה אזי לא מתחשבים במושעא אלא לפי שווי הקרקע בשוק החופשי כמו של בעלות יחידה. במידה והפקיעו חלק מקרקע במושעא יתכן שתהיה הפחתה אך לא בהכרח.

פיצויי ירידת ערך

האם ניתן לתבוע פיצוי ירידת ערך בגין בנין שהופה לו קומה וחדרים על הגג, אשר פגע עקב כך בנוף של הקומות העלינות בבנין שכן, ואיך אפשר לתבוע ירידת ערך ?
תחילה יש לבדוק אם הוספת קומה וחדרים על הגג הם כתוצאה מאישור תכנית או כתוצאה מהקלה. תביעת פיצוי ירידת ערך ניתן להגיש בגין תכנית פוגעת בלבד ולא עקב הקלה או שימוש חורג. המקרקעין צריכים להיות בתחום תכנית או גובלים עימה. ויש להגיש את התביעה עד 3 שנים מיום אישור התכנית. גובה הפיצוי הוא בגובה 100% מירידת השווי של הדירה.

למי יש זכות לתבוע פיצוי הפקעה ?
מי שהיה בעלים או בעל הזכויות במקרקעין לרבות חוכר לדורות, בעל חוזה פיתוח במנהל וכן דייר מוגן, ביום תחילת התכנית הפוגעת. דהיינו גם אם נמכר הנכס למישהו אח הבעלים הקודם יהיה זכאי לתבוע פיצוי ירידת ערך אלא אם כן הוא העביר את הזכות הנ"ל לבעלים החדשים שקנו לאחר מועד אישור התכנית הפוגעת.