בס"ד
חיזוק בניינים
תמ"א 38 מגמות ושינויים, במאמר אסקור את השינויים בתכנית ובתמריצים ובישום התכנית. הצורך בחיזוק בניינים נובע מהסכנה של קריסת בניינים בעת רעידת אדמה. לכן על מנת שדיירים יוכלו לחזק את הבנין בו הם גרים, הממשלה יזמה תכנית ארצית שבה היא מאפשרת הוספת זכויות בניה כתמורה לחיזוק של המבנה. למעשה זכויות הבניה הם שוות כסף לעלות הבניה.
איזה סוגי בניינים כלולים בתכנית
כל בנין אשר נבנה לפני 1980 ולא נבנה לפי תקן 412. התכנית אושרה בשנת 2005 אבל אחוז הבניינים ששופצו היה נמוך יחסית. בשנת 2012 תוקנה התכנית ונוספו לה תמריצים בצורת הוספת זכויות בניה. בתחילה התכנית היתה כדאית מבחינה כלכלית באזורים יקרים כגון תל אביב, רעננה, כפר סבא וכדומה. בעוד שבפריפריות התכנית אלא היתה כדאית מאחר ושווי הדירות החדשות שנבנו במסגרת הפרוייקט לא כיסו את עלויות הבניה של חיזוק ושיפוץ הבנין. בממשלה הבינו כי יש להוסיף תמריצים דהיינו זכויות בניה על מנת שגם בפריפריות יהיה כדאי ליישם את התכנית ואושרה תכנית תיקון לתמא.
תמ"א 38 תיקון 3
התיקון מאפשר בניית 2.5 קומות, כאשר לפני התכנית אושרה רק הוספת קומה אחת. סגירת קומה מפולשת ותוספת של 13 מ"ר לכל דירה קיימת.
אציין כי תמא 38 רמת גן, עוד טרם אישור התיקון השכילה להבין כי יש להוסיף זכויות בניה על התכנית וכן נתנה תמריצים והנחות נוספות וקידמה את נושא התמא בעיר. יותר מאוחר גם תמא ראשון לציון קידמו ואישרו תכנית המאפשרת את הגדלת הזכויות.
למה כדאי לשפץ בניינים באמצעות התכנית?
- התכנית מספקת בניין מחוזק ובטוח מפני רעידות אדמה.
- תכנית לחיזוק מבנים מספקת תמריצים כלכליים הן עבור הדיירים והן עבור היזמים – הוספת יחידות דיור, הרחבת דירות ואגפים, תוספות קומות, עיצוב ושיפוץ, חניות, מעליות ועוד.
- שיפוץ הבניין מעלה את שווי הנכסים ומבטיח השקעה משתלמת לטווח הארוך.
תכנית לחיזוק מבנים מעניקה ליזמים הקלות בנייה ותמריצים כדאיים עבורם במחיר חיזוק המבנה. התכנית נחשבת לכדאית מאוד לדיירים, שייהנו ממבנה בטיחותי, משופץ, הרחבת דירות, מעלית, חניה ועליית ערכו של הנכס שלהם.
שיפוץ וחיזוק בניין על ידי התכנית הינו חיוני עבור כל דייר ורווחי עבור כל יזם או קבלן. פעמים רבות קיימת התנגדות מצד חלק מהדיירים או שאין הסכמה. ראוי לציין כי באזורים בהם יש ביקוש גבוה לדירות ושווי הדירות גבוה, ניתן לקבל מהקבלן הרבה מעבר לחיזוק הבנין, התקנת מעלית, שיפוץ לובי, הוספת שטח לדירות קיימות כגון מרפסות, ממ"דים וחדרים.
על מנת שכל צד, דהיינו הדיירים והקבלן או היזם יקבל את התמורה המשתלמת עבורו מומלץ להתייעץ בשמאי מקרקעין, אשר יערוך חוו"ד שמאית שאומדת את העלויות וההכנסות.
לא פעם פונים אלינו דיירים המרגישים מקופחים עקב בניה במסגרת הפרויקט. הטענה שעולה היא שמצבם לפני השיפוץ היה גבוה ביחס לדירות אחרות בפרויקט ולמעשה בפרויקט עצמו הם מקבלים אותו דבר. גם כאן מומלץ להתייעץ בשמאי מקרקעין אשר יעריך את שווי הדירה לפני הפרויקט ביחס לדירות אחרות בפרויקט ושווי הדירה בסיום הפרוייקט ביחס לדירות אחרות בפרוייקט. לא תמיד נשמר אותו שיעור יחס, אבל יש להביא יש זאת בחשבון.
שמאי מקרקעין, איך לשפץ בניין ביעילות ובתבונה
כמו כל תחום בענף הנדל"ן, גם תכנית לחיזוק מבנים מושפעת מהתנודות בשוק הכלכלי ובשוק הנדל"ן. על מנת ליהנות מכל התמריצים של התכנית ולבצע את השיפוץ בצורה הכדאית ביותר שתניב למעשה את התשואות הרצויות, יש לנהל את התהליך בקפידה, תוך הסתייעות באנשי מקצוע:
- בראש ובראשונה, יש להתייעץ עם שמאי מקרקעין מומחה, לשם בחינת כדאיות שיפוץ הבניין. שמאי מקרקעין יציע אפשרויות בניה ושיפוץ בהתאם לזכויות הבניה המוקנות על ידי תכנית מתאר ארצית 38 ותכניות בנין עיר החלות על הנכס, ויסביר לדיירים או ליזם בדיוק מהם התמריצים והפטורים השונים מהם הם יכולים ליהנות. כמו כן חוות דעת שמאית תבחן כדאיות העסקה מבחינה כלכלית עבור היזם והדיירים מכל היבט אפשרי.
- חשוב לקבל מספר הצעות ממספר קבלנים או יזמים אשר מגדירות לוחות זמנים, עלויות, תכנון, חומרי בנייה, איכות בנייה ועוד.
- יש לבחור ביזם בעל ניסיון, חוסן פיננסי ואמינות.
- יש לבחור עורך דין שילווה את ביצוע התכנית, בעל ניסיון קודם בנושא, על מנת לערוך חוזה התקשרות הוגן הן עבור הדיירים והן עבור היזם וללוות את התהליך.
