בס"ד
מתי מבצעים הערכת דמי פינוי?
קיימות מספר סיטואציות, שבמהלכן אתם תזדקקו לשירות של הערכת דמי פינוי ע"י שמאי מקרקעין מוסמך. עם זאת, לפני שתבינו מדוע הערכת עלות פינוי נדרשת או הוצאות פינוי, יש צורך להבין מהם בכלל הוצאות פינויי ומתי יש לשלם אותם, ובאחריות מי לשלם אותם.
רבים משתמשים במונח לצורך תשלום דמי מפתח הקשור בזכויות דייר מוגן בנכס תפוס. אבל למעשה הוצאות הפינוי הם מושג אשר לקוח מעולם הנדל"ן, וביתר פירוט - מעולם השכירות. בעצם, תשלום של פינוי יכול להתבצע בכמה מקרים, כאשר מדובר בעיקר על המגזר העסקי. במצב שבו עסק שכר מקום מסוים, ולאורך השנים המקום הפך להיות מזוהה עם העסק, וקיבל מוניטין גבוה מאד. כעת, אותו בעל עסק סיים את חוזה השכירות והוא עוזב - אך לנכס עצמו יש מוניטין גבוה מאד. במצב כזה, אדם שייכנס במקומו לתחום הנדל"ן - ישלם לו (לשוכר הקודם) את הוצאות הפינוי. כלומר, התשלום מתבצע בין שני השוכרים (הישן והחדש) ולא קשור למשכיר. עם זאת, יש מקרים של תשלום עבור פינויו של אדם אשר מתגורר בשכירות מוגנת, ויש לפנות אותו בנסיבות מיוחדות (בניגוד לשכירות לא מוגנת שיכולה להסתיים ממגוון רחב של סיבות), אזי יש לשלם לו את דמי הפינוי כפיצוי. בנוסף לשווי הזכויות שלו כדייר מוגן. בכל המצבים הללו, נדרש לבצע הערכה של ההוצאות הכרוכים בפינוי.
איך מתבצעת ההערכה ומי מזמין אותה?
הערכת תשלום בגין פינוי מתבצעת כאמור ע"י שמאי מוסמך בתחום המקרקעין. על השמאי לבדוק מספר קריטריונים, על מנת להעריך או לאמוד את גובה התשלום שיש לשלם עבור פינויו של אדם. הערכה יכולה להתבצע מתוך סקר שוק של נכסים דומים בהם נדרשים לשלם עבור הפינוי, במגזר העיסקי בדרך כלל מדובר על עסקים שיש להם ביקוש באזור, ואילו בדיירות מוגנת ניתן לשלם בהתאם לפסק דין אתרים ארבע שלישים או לשלם בהתאם להוצאות הספציפיות הקיימות לדייר המוגן אם במגורים או אם בעסק. ההוצאות מתייחסות בעסק לחסכון בזמן, להקמת מקום דומה, יצירת מוניטין המתבטא בחסכון בפרסום. דהיינו חלק מהיתרונות בעסק המנוהל בנכס, מגולמים בהוצאת או בעלות הפינוי.
בהוצאות העברה שלא מרצון כגון פינוי דייר מוגן מעסק או מגורים, פינוי עסק כתוצאה מהפקעה חלקית או מלאה וכדומה, מובא בחשבון הוצאות ההעברה למקום חדש, הוצאות פרסום ושיווק למקום חדש, דמי שכירות בתקופת ההרצה ועוד.
בדרך כלל קיים יחס בין שווי הנכס, ובין עלות הפינוי. ככל ששווי הנכס גבוה יותר סביר להניח שהוצאות הפינוי יהיו גבוהות יותר. וכן מידת רמת הביקוש לנכסים דומים בסביבה. ככל שיש יותר ביקוש לנכסים דומים והיצע נמוך אזי שדרישת עלות פינוי תהיה גבוהה יותר.
מתי פונים אל השמאי?
בטרם מפנים או מפונים רצוי להסתמך על חוות דעת מנומקת של שמאי מקרקעין, אשר יעריך את גובה עלות הפינוי.
