בניה ללא היתר

בס"ד

מהי בניה ללא היתר

בניה ללא היתר היא בניה לא חוקית, כלומר לא נתקבל אישור מאת מחלקת רישוי לבניה הקיימת. קיימים 2 סוגים של עבירות בנייה. הראשון נבנה ללא היתר או בסטיה מההיתר הקיים ובניגוד לתכנית בנין עיר או תכנית מפורטת בה מצוין ייעוד הקרקע וזכויות הבניה. השני בניה בהתאם לתכנית בנין עיר, אבל לא הוצא היתר ולא שולמו אגרות בניה או בניה בסטיה מהיתר בניה קיים כלומר חריגות בניה, מידות שונות, הרחבות וכדומה. את הבניה השניה ניתן להכשיר בדיעבד ואת סוג הבניה הראשון לפעמים ניתן על ידי שינוי תבע נקודתית או שקיימת אפשרות לקבלת שימוש חורג.

מהו שימוש לא חוקי

שימוש שאינו בהתאם לתבע בתוקף, למשל פיצול דירה ללא תוספת בניה הינו שימוש לא חוקי בנכס, מאחר והתכנית לא מאפשרת הוספת יחידות דיור או שניתן להוסיף יחידות דיור אבל לא הגישו בקשה להיתר. דוגמא נוספת הפיכת משרד לדירת מגורים בבנין משרדים. כאשר התבע וההיתר הבניה הינם בייעוד למשרדים בלבד.

כיצד ניתן להכשיר בניה לא חוקית

בבתים רבים הוסיפו חדר או מרפסת, הרחיבו מטבח וכדומה. בדרך כלל לאחר מכר של נכס, הועדה פונה למוכר להרוס את הבניה הלא חוקית. במידה והתכנית תואמת תבע, ניתן להגיש בקשה להיתר. דוגמא בבית צמוד קרקע ניתן לבנות 2 קומות, קומה אחת נבנתה עם היתר מאושר וקומה שניה נבנתה חלקית ללא היתר. מאחר והתבע מאפשרת בניית 2 קומות ניתן להכשיר את הבניה.

האם ניתן לדרוש פיצויים בגין תכנית פוגעת כאשר קיימת בניה לא חוקית

בהתאם לפסיקות בית משפט לא ניתן לתבוע פיצויים עבור בניה שאינה חוקית. מפסיקות בית המשפט עולה כי מחמירים מאד עם עבריני בניה על מנת להרתיע מפני בניה לא חוקית ושימושים שאינם בהתאם לתבע בתוקף.

כיצד מגישים בקשה להיתר

פונים לאדריכל שיכין עבורך תשריט הנקראת גרמושקה ומגישים למחלקת רישוי. במידה ומדובר על סטיה מהיתר ניתן לבקש הקלות. עבור הקלות נדרשים לשלם היטל השבחה ואם מדובר בבניה בבנין משותף נדרשים להחתים את הסכמת שני שליש מהדיירים.

במידה והבניה הלא חוקית אינה תואמת תבע ואינה תואמת את הבניה בסביבה הקרובה לנכס, סביר להניח שיתבקש הנישום להרוס את המבנה הלא חוקי בלבד. במידה והבניה תואמת את הסביבה הקרובה ניתן לבקש שימוש חורג הניתן לחמש שנים או להגיש תכנית לשינוי תבע.

האם הועדה יכולה לתבוע תשלום קנס בגין בניה שאינה חוקית

כן, ישנם 2 סוגי קנסות. הראשון לפי חוק התו"ב סעיף 219 והשני לפי חוק העונשין סעיף 63.

ההבדל בניהם הינו הראשון מתייחס לתשלום קנס לבניה ללא היתר או סטיה מהיתר כלומר ניתן לבנות בשטח מסוים ובנו יותר והקנס השני מתייחס לשימוש שנעשה שלא בהתאם לתכנית ו/או שאינו לפי היתר.

חישוב  גובה תשלום  הקנס

בסוג הקנס הראשון לרוב מדובר על עלות הבניה הלא חוקית כפול שניים ובסוג השני בהתאם לפסיקת בימ"ש הינו הרווח שהתקבל עקב שינוי השימוש ביחס לשימוש החוקי כפול ארבע.

שמאי מקרקעין: האם ניתן לערער על גובה תשלום קנסות

כמובן, משרדנו מספק שרות שמאי מומחה לבית משפט, בחוות דעת משפטית מנמק השמאי את השגותיו להפחתה בתשלום. בכל המקרים בהם ייצגנו לקוחות ההפחתה היתה משמעותית כתשעים אחוז מסכום התביעה ולרוב נסגרה בדרך של פשרה.

מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין אשר יבדוק עבורך את האלטרנטיבה הקצרה והזולה ביותר לצורך הכשרת הבניה ללא היתר.

במידה וקבלת תביעה לתשלום דמי שימוש עבור בניה לא חוקית, פנה אלינו ונסייע בידך להפחית משמעותית את גובה התשלום.