בס"ד

stik_ee7134e455f2ffeddbae17d18232d8d2
Facebook
Linkedin
Youtube
Envelope

התקשרו אלינו

052-3705808
03-5509153
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
תפריט
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר

בס"ד

שמאי מקרקעין - הערכת נכסים
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
תפריט
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
Facebook-f
Linkedin-in
Youtube
Envelope
http://shamy.co.il/2013/12/15/%d7%93%d7%95%d7%97-%d7%90%d7%a4%d7%a1-%d7%97%d7%99%d7%96%d7%95%d7%a7-%d7%9e%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%a4%d7%a0%d7%99-%d7%a8%d7%a2%d7%99%d7%93%d7%95%d7%aa-%d7%90%d7%93%d7%9e%d7%94/
שמאי דירות ונכסים › שמאי מומחה תמ"א 38 › דוח אפס – חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה

דוח אפס – חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה

15 בדצמבר 2013

בס"ד

תמ"א 38 דו"ח אפס - בדיקת כדאיות כלכלית על ידי שמאי מקרקעין

לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A,

דוח אפס - חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה הינה חוות דעת שמאית הבודקת את הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט במסגרת תמא 38 על תיקוניה. חוו"ד שמאית מתייחסת לעלויות הבניה לחיזוק הבנין בנוסף לתוספות בניה ושיפוץ הבנין לצד הרווח הצפוי מבניית דירות חדשות, אשר מאפשרת תמ"א 38. כמו כן אסביר מהי התכנית, מטרתה, תמריצים לביצוע התכנית וכן אפשרויות להוצאת התכנית אל הפועל על ידי יזם, קבלן, או הדיירים עצמם. בפרויקט במסגרת תמא 38 רצוי וכדאי להכין דו"ח שמאות מקרקעין על ידי שמאי מקרקעין מוסמך אשר בוחן כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט. שמאי מקרקעין כולל בשמאות את כל הפרמטרים כגון: מצב תכנוני, מיסוי, עלויות בניה, חיזוק ושיפוץ, שווי הדירות החדשות שיבנו ועוד , על מנת לתת את כל המידע לביצוע הפרויקט.

תמא 38

מהם מאפייני התכנית

1. תכנית מתאר ארצית לחיזוק נכסים ישנים שאינם עומדים בתקן ישראלי ת"י 413 – תקן עמידות מבנים ברעידות אדמה. .

2. התמא מתייחסת לבניינים שנבנו או שקיבלו היתר לפני ינואר 1980.

3. התכנית ארצית וחלה על כל שטח המדינה.

4. התכנית חלה על בנייני מגורים ובניינים ביעוד אחר, אשר הינם מאוישים.

5. תמא 38 קיבלה תוקף בשנת 2005 מאז היו לתמא 3 תיקונים, אשר שיפרו את מתן התמריצים. ראה לעיל תיקון 3 לתמא.

מטרתה של התכנית

עלות חיזוק בניין ישן היא גבוה ועל מנת לקדם את  הצורך בחיזוק בניינים ישנים התכנית מאפשרת קבלת תמריצים בצורת קבלת זכויות בניה, בהנחה שערכם הכספי יכסה את הוצאות החיזוק. הזכויות שניתנות במסגרת התמריצים הם הוספת קומות, סגירת קומת עמודים, הרחבת בניה לדירות בבנין על ידי בניית ממ"דים, מרפסות ועוד.

חיזוק המבנה הינו חיזוק עמודות ושלד בפלדה וברזל. בדו"ח השמאות עורכים תחשיב של אומדני עלויות החיזוק הנדרשים למבנה ככל שיש מפרט בניה אזי ניתן להעריך בצורה יותר מדויקת את עלויות הבניה.

תמ"א 38 מה כלול בדוח אפס שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין בדוח שהוא עורך מתייחס לאפשרות תוספת בניה דהיינו תוספת קומות ויחידות דיור חדשות ותוספת בניה לדירות בבניין כגון ממ"דים והרחבות, עלות החיזוק, מרווחים בין בניינים, הכשרת חניות, הריסת חדר מדרגות או שיפוץ, הוספת מעלית ומיקומה, שיפוץ חזיתות, גינה שבילים. השמאי מתחשב בזכויות בניה מכוח התמא, תכנית בנין עיר והקלות.

האם מתייחסים בדו"ח אפס גם להיבטי מיסוי

בתכנית  יש התייחסות לתמריצים שמקבל היזם או הדיירים המתבטא במתן פטור והקלות במיסוי,  כגון: מס השבחה מהועדה המקומית בחלק מן העיריות, מס שבח, מס רכישה ומעמ.

בניה עצמית על ידי דיירי הבניין או בניה על ידי יזם או קבלן

קיימות שתי אפשרויות למימוש התכנית הראשונה מימון החיזוק על ידי הדיירים. ניתן רק לחזק את הבניין ללא תוספת בניה. כאשר בנכס מספר מועט של דיירים סביר להניח שהם לא ירצו להגדיל את הצפיפות דהיינו הוספת יחידות דיור, אך לעיתים בשל קבלת רווחים מסכימים הדיירים ביניהם להוסיף גם יחידות דיור. הבעיה לרוב מתעוררת כאשר אין הסכמה בין כל הדיירים, יכולת כלכלית לממן את התכנית ואי בקיאות בנושא בניה. האפשרות הנפוצה ביותר היא לממש את החיזוק ותוספות בניה על ידי קבלן או יזם אשר מקבל את זכויות הבניה בתמורה לחיזוק, שיפוץ ותוספת בניה לדירות בבנין. בשלב הראשוני היזם מוציא תכנית היתר לאחר שהתכנית מאושרת על ידי מחלקת רישוי בועדה המקומית, אזי הוא יכול להתחיל לבצע את הפרויקט.

שמאי מקרקעין

בחוות דעת שמאית מחשבים את הרווח ממכירת דירות חדשות ביחס לעלות החיזוק ותוספת הבניה לדירות הקיימות. ככל שקיים רווח גבוה יותר ליזם ניתן לבקש יותר שיפוץ או תוספת בניה, מיפרט יותר גבוה, הכשרת יותר מקומות חניה ו/או תוספת כספית לבעלי הדירות אשר יחושב לכל דייר לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף. ולהיפך באזורים שמחירי הדירות נמוכים הרווח ליזם מצטמצם ולעיתים גם לא משתלם לו להוציא לפועל את התכנית.

תמריצים לביצוע התכנית:

  • היטל השבחה פטור או הנחה.
  • הדיירים פטורים ממס שבח ומס רכישה ואילו היזם משלם 5 אחוז מס רכישה בלבד.
  • הסכמת הדיירים, כאשר מדובר רק על חיזוק ללא תוספות בניה מספיק הסכמה של 51 אחוז של בעלי הזכויות דהיינו הדיירים. כאשר מדובר גם בהרחבת דירות בבנין ללא תוספת קומות או יח"ד צריך הסכמה של 66 אחוז ובמקרה שנוסף גם הוספת יחידות דיור וקומות צריך לקבל הסכמה של 66 אחוז דהיינו שני שליש מהדיירים.

מהי תמ"א 38 תיקון 3

תיקון 3 מוסיף זכויות בניה מעבר למה שאישרה התכנית בתחילה על מנת לתת יותר תמריצים לחיזוק מבנים.

תמא 38 3 מאפשרת 2.5 קומות במקום אחת. סגירת קומת עמודים מפולשת, הוספת מרחב מוגן לכל דירה והוספת עוד 13 מ"ר כשטח עיקרי לכל דירה.

דרישות ועדות מקומיות :

  • אין דרישות לחיזוק ללא תוספת בניה .
  • בהרחבת דירות קיימות נדרש מרחב מוגן, אם על ידי בניית ממ"ד לכל דירה, או בניית ממ"ד לכל קומה או בניית מקלט לכל הקומות בבנין.
  • במבנים אשר אינם משמשים למגורים ניתן להוסיף קומה אחת או להרחיב קומות באישור ובתנאים של הועדה.
  • הכשרת מקומות חניה לדירות חדשות בפרויקט, אם על ידי הכשרת מקומות חניה עילי דהיינו במפלס הקרקע, בניית תת קרקעי, תשלום כופר חניה ו/או הכשרת מקומות חניה מחוץ למגרש. הכל תלוי במאפייני המגרש.
  • קיימים תמריצים נוספים בכל ועדה מקומית דוגמת תמ"א 38 רמת גן, בה המגמה לעודד את חיזוק הבניינים וכן תמ"א תל אביב שבה הפרוייקטים מאד כדאיים הן מבחינת היזם והן מבחינת הדיירים.

במשרדנו ניתן לקבל ייעוץ כבר בשלב הראשוני, בו מציע האדריכל בהתאם למצב הנכס ובהתאמה עם שמאי מקרקעין לגבי המצב התכנוני את האפשרויות לחיזוק, תוספות בניה ושיפוץ ובהתאם לדרישות הדיירים ו/או היזם ולתמא עורך השמאי את דוח השמאות לפרויקט.

למשרדנו לקוחות מרוצים, אשר קיבלו דו"ח אפס דהיינו חוות דעת שמאי מקרקעין ל תמ"א 38 , ופרוייקטים רבים שהצליחו הודות למידע המקיף שקיבלו בחוות הדעת השמאית.

ניתן לפנות למשרדנו לקבלת שומה, אשר תעריך את  עלויות הבניה לחיזוק הנכס, הערכת שווי של הדירות החדשות ותוספות נוספות אם יהיו, תוך ביצוע כל ההתאמות הנדרשות ועל פי עקרונות ותחשיבים שמאיים.

 

תהיה חבר ושתף...
  • הדפסה
  • אימייל
  • Twitter
  • Google
  • Facebook
פורסם ב: שמאי מומחה תמ"א 38
« הקודם
הבא »
חפש באתר
מאמרים מקצועיים
  • casino (1)
  • הערכת ליקויי בניה (6)
  • הפחתת היטלים ומס שבח (20)
  • הפקעת קרקעות (3)
  • ירידת ערך (1)
  • מיסוי מקרקעין (3)
  • שמאות מקרקעי ישראל (2)
  • שמאי כינוס נכסים (3)
  • שמאי מומחה לבית משפט (23)
  • שמאי מומחה תמ"א 38 (4)
  • שמאי מקרקעין (8)
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה (25)
  • שמאי מקרקעין חולון (1)
  • שמאי נדל"ן (74)
תפקידיו של שמאי מקרקעין

אם יש תחום שמושך אליו לא מעט מתעניינים במדינת ישראל, צעירים ומבוגרים, זה תחום הנדל"ן ויש לכך סיבות טובות. ראשית, כל אחד מאיתנו צריך לגור במקום כלשהו, בין אם זו דירה שכורה ובין אם זו דירה שנמצאת בבעלותנו, ושנית, יש הרבה אנשים שהתחום הזה מושך אותם כי הם רואים בו השקעה מוצלחת. במקום להשאיר את החסכונות בבנק יש מי שבוחר לרכוש נכסים, בין אם זה דירות, מגרשים, חנויות או כל סוג אחר של נכס, ולכן ברור למה כולל זקוקים לשירותיו של שמאי מקרקעין.

שמאות מקרקעין עוסקת בלא מעט תחומים, בתחום של הערכת נכסים: הדבר הנפוץ והחשוב ביותר שעושה שמאי מקרקעין הוא להעריך את הנכס. זה נכון לגבי השכרה של דירה, מכירה או קנייה שלה, וזה נכון לגבי מוסדות ציבוריים או כל נכס אחר שצריך להבין מה הערך שלו. השמאי עושה עבודתו על פי בדיקת כל הגורמים האפשריים, בין אם מדובר על זכויות הבניה של הנכס, שטח בנוי, רמת המפרט הטכני בנכס ועוד.

שמאות מקרקעין מידע
דירה בתכנית פינוי ובינוי

דירה בתכנית פינוי ובינוי

בס"ד מטרתן של תוכניות פינוי בינוי ברחבי הארץ הינן תוכניות האמורות להביא לשדרוג חייהם של תושבי הבניינים וזאת באמצעות קבלה

הפקעת קרקע

הפקעת קרקע

בס"ד  פיצוי כספי או קבלת קרקע חלופית לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A. הפקעת קרקע יכולה להתבצע למטרת צרכי ציבור בלבד.

היטל השבחה חולון תכנית ח 500

היטל השבחה חולון תכנית ח 500

בס"ד היטל השבחה חולון תכנית ח 500 אם יש לכם קרקעות בתוכנית ח 500 בדרום חלון צפו לתשלום היטל השבחה

היטל השבחה חולון

היטל השבחה חולון

בס"ד ממי תגבה הועדה תשלום היטל השבחה עבור זכויות בנייה לחדר על הגג מאת לימור ינוקא – שמאית מקרקעין מוסמכת. הפחתת

כינוס נכסים – שמאי מקרקעין – מכרזים מכונס

כינוס נכסים – שמאי מקרקעין – מכרזים מכונס

בס"ד מכרזים לא רק דירות מכונס נכסים מה הקשר כינוס נכסים שמאי מקרקעין מכרזים מכונס לרכישת נכסים מכונס נכסים מבוצעים

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה: בהחלטת בית משפט העליון נקבע כי הפרשנות לחוק בתוספת השלישית בענין פטור מתשלום היטל השבחה עד ל

תשלום היטל השבחה

תשלום היטל השבחה

תשלום היטל השבחה נוצר עקב השבחה של מקרקעין, במאמר מוסבר מתי חל מימוש שבגינו מחוייבים בתשלום, מהם האפשרויות לקבלת

היטל השבחה מס שבח

היטל השבחה מס שבח

רכישה ומכירה של דירה בישראל קשורה בתשלומים ובמסים, נוסף על התשלום על הדירה. כאשר מוכרים דירה יש לקחת בחשבון את

פירוק שיתוף במקרקעין – כדאי לדעת

פירוק שיתוף במקרקעין – כדאי לדעת

הליך של פירוק שיתוף במקרקעין, וכפי שניתן להסיק משמו, מתייחס לפירוקו של השיתוף הקיים בין הצדדים, בין אם מדובר בשיתוף

מנהל מקרקעי ישראל

מנהל מקרקעי ישראל

בס"ד תשלומים למנהל מקרקעי ישראל לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A מיהו הגוף הנקרא מנהל מקרקעי ישראל או בקיצור מ.מ.י

האם שמאות מקרקעין מתאימה לצרכיך?

המצב הנתון הוא שרוב האנשים שמגיעים לעשות עסקה כזו או אחרת בתחום הנדל"ן מגיעים מרקע אחר, וזה בכלל לא משנה אם הם מורים, פסיכולוגיים או עוסקים בכל תחום שהוא. משמעות הדברים היא שכעת, כשהם רוצים לקנות דירה, לפרק שותפות, לרשת נכס או לעשות כל דבר אחר, כמו בכל נושא שצריכים לקבל ייעוץ או חוות דעת מקצועית, יש לפנות לאנשי מקצוע מהתחום.

לכן חשוב לפנות אל שמאי המקרקעין, כי הוא איש המקצוע הנכון לבדוק ולשכלל את נתוני הנכס שלכם. התפקיד העיקרי של שמאי המקרקעין במקרים כאלה הוא לעשות שומה שתכלול את הערכת הנכס, ויש להכניס לשומה נתונים כמו:

מהי מטרת השומה? (הערכת שווי, הערכת דמי שכירות וכדומה)
מדוע מזמינים אותה, דהיינו לצורך מכירה/רכישה, פירוק שיתוף בין יורשים, כינוס נכסים וכו
האם היא מתייחסים למצב הנכס כיום או בעבר
מה הפרטים של הנכס, כלומר, איפה הוא נמצא ומה הכתובת שלו וכמובן מספר גוש וחלקה.
היא צריכה לכלול את תיאור הסביבה
על השומה לכלול גם נתונים כמו מצב הרישוי של הנכס ועוד

LOGOO
  • 03-5509153
  • 052-3705808
  • 03-5668062
  • limor5676@gmail.com
  • המלאכה 39, חולון

אודות י.ל. שמאי מקרקעין

חברת י.ל. שמאי מקרקעין מונה צוות מנוסה ומקצועי של שמאים, כלכלנים ומהנדסים, הנותן מענה מקיף למגוון לקוחות החברה עליהם נמנים לקוחות פרטיים, חברות, יזמים ועורכי דין.

  • שמאית מומחית מטעם בית הדין הרבני האזורי
  • שמאית מומחית מטעם בימ"ש השלום והמחוזי
  • שמאית מומחית מטעם בימ"ש לסיוע משפטי
קרא עוד

מאמרים אחרונים

  • שמאי מקרקעין - חוות דעת לבית משפט
  • שמאי מומחה
  • הפקעת מקרקעין

מפת האתר

שמאות מקרקעין ושמאי דירות מומחה
התקשרו אלינו: 03-5509153

או שלחו לנו הודעה

© כל הזכויות שמורות לחברת י.ל. שמאי מקרקעין

Facebook
Linkedin
Youtube
Envelope

נבנה ע"י Net-fix

Call Now Button
× פנייה בוואצ אפ
loading ביטול
ההודעה לא נשלחה - יש לבדוק את כתובת האימייל שוב!
בדיקת אימייל נכשלה, יש לנסות שוב
מצטערים, האתר שלך אינו מאפשר שיתוף תוכן באמצעות האימייל