בס"ד

stik_ee7134e455f2ffeddbae17d18232d8d2
Facebook
Linkedin
Youtube
Envelope

התקשרו אלינו

052-3705808
03-5509153
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
תפריט
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר

בס"ד

שמאי מקרקעין - הערכת נכסים
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
תפריט
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
Facebook-f
Linkedin-in
Youtube
Envelope
http://shamy.co.il/2013/12/11/%d7%a9%d7%9e%d7%90%d7%99_%d7%9e%d7%a7%d7%a8%d7%a7%d7%a2%d7%99%d7%9f_%d7%a4%d7%99%d7%a6%d7%95%d7%9c_%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94/
שמאי דירות ונכסים › שמאי מקרקעין › פיצול דירה

פיצול דירה

11 ביוני 2018

בס"ד

פיצול דירה או חלוקה פנימית

לימור ינוקא, שמאית מקרקעין מוסמכת,

שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין עורך את ההבחנה בין פיצול דירה לבין חלוקה פנימית  על פי חוק התכנון והבניה. בדוח שמאות יתייחס השמאי למספר פרמטרים בבואו לבחון את החלוקה שבוצעה. במידה והחלוקה נחשבת על פי חוק התכנון והבניה לתהליך ליצירת יחידות עצמאיות הרי שיש להכשיר את הנכס ככזה ואז שמאי יבחן את כל נושא היתר הבניה ותשלום היטל השבחה בגינו. במידה ומדובר על חלוקה פנימית הרי שהחוק מכיר בחלוקה הנ"ל והיא לא מחייבת בהיתר בניה או בתשלום כלשהו. סוגיה נוספת שאתייחס אליה הינה הפרדה ליחידות מגורים נוספות שחלוקתה נעשתה ללא היתר ולא על פי חוק התכנון והבניה, כיצד נעריך את הזכויות בנכס שחולק ללא היתר ואינו חוקי וכן אתייחס בעניין גם להיבט המשפטי.

היתר בניה בפיצול דירה

הפרדה ליחידות נפרדות מצריך היתר בניה ולרוב תשלום של היטל השבחה לוועדה מקומית, בניה ללא היתר בניה מהווה עבירה לפי סעיפים 145 ו- 204 א' לחוק התכנון והבניה. בעוד שחלוקה אגפית של בית נכנסת לקטגוריה של שינוי פנימי בנכס ופטורה מחובת היתר בניה.

הסוגיה של חלוקה ליחידות דיור נפוצה בעיקר במרכזי הערים הגדולות ובפרט בתל אביב. בפועל משפחות עוזבות את מרכזי הערים המפויחים והרועשים שהפכו למוקדי מסחר ובילוי ותופסים את מקומם שוכרים צעירים משוחררי צבא, סטודנטים ועובדים זרים. הביקוש הגבוה מתבטא בדמי שכירות גבוהים שמושך בעלי דירות ויזמים לבצע תהליך הפרדה ליחידות קטנות יותר. דמי השכירות מגלמים לא פעם הוצאות נוספות כגון: תשלום ארנונה, כבלים ועוד.

אם כן מהם הפרמטרים הנבחנים על ידי שמאי מקרקעין בבואו לקבוע אם נכס שעבר תהליך של הפרדה ללא היתר בניה נכנס בקטגוריה של חלוקה פנימית או הפקדה ליחידות מגורים עצמאיות נוספות:

בראש ובראשונה יבדקו אם הנתונים בהתאם לתכנית בנין עיר החלה על הנכס, מבחינת מגבלת שטח יחידת דיור, ומגבלת צפיפות יחידות הדיור בנוסף שמאי מקרקעין מתייחס למגבלות חוק התכנון ובכלל זה להגדרות של "שינוי פנימי" ומתי על פי חוק התכנון והבניה חייבים להגיש בקשה להיתר בניה. אפשרות נוספת הנבחנת הינה הגשת תכנית מפורטת לשינוי. ההליך הנ"ל יותר ממושך וכפוף לפרסום להתנגדויות לכן חשוב מאד לבדוק את הסיכוי לאישור התכנית ובדיקת כדאיות כלכלית – ראה מאמר.

כיצד נקבע על פי חוק התכנון והבניה האם החלוקה מהווה שינוי פנימי?
על פי ההגדרה בחוק התכנון והבניה שינוי פנימי הוא שינוי שאינו פוגע בחזית ו / או בשלד הבניין או ברכוש המשותף כמו כן אינו פוגע בזולת, אינו משנה את שטחה  או את מספר יחידות הדיור בבנין, אלא אם כן בתכנית בנין עיר החלה על הנכס אין מגבלה של צפיפות יחידות הדיור.

הבדיקה נערכת  ל- 2 מצבים  ללא היתר:

אחד, כאשר ניתן להכשיר את התהליך ליחידות ואף בסופו של תהליך לרשום את היחידות כדירות עצמאיות בטאבו. שתיים, כאשר מבצעים  ללא היתר בניה, ולא ניתן להכשירו, דהיינו לא ניתן לקבל היתר בניה. דבר היוצר עבירה על החוק ובגינה צפויים לעונשין בהתאם לחוק התכנון והבניה.

נבדק אם יש התאמה לתכנית בניין עיר מבחינת שטח וצפיפות יחידות הדיור וכן התאמה להגדרות חוק התכנון והבניין, במידה ואין את ההתאמות הנ"ל אזי שלא ניתן לקבל היתר בניה. בנוסף אציין כי גם במקרים שניתן לקבל היתר בניה עדיין יש לפרסם את הבקשה להיתר ודנים בוועדה בהתנגדויות.

לדוגמא מבחינת החוק עיריית תל אביב מתירה חלוקת דירות לאחר קבלת היתר בניה במספר רחובות ראשיים כגון: דיזינגוף, בן יהודה, נחלת בנימין, חלק מאלנבי, פלורנטין וכדומה. אלה רחובות שתכנית בנין עיר לא הגבילה את הצפיפות יחידות הדיור. בשנים האחרונות הועדה המקומית דורשת שגודל יחידת דיור ממוצעת יהיה מעל 55 מ"ר או ממוצע של 35 מ"ר ליחידת דיור כולל ממ"ד ושתהיה חניה לכל יחידה, דבר המקשה על בעלי הדירות לקבל היתר שכרוך בתשלום ראה מאמר - היטל השבחה ותשלומים אחרים – ראה מאמר היבטי מיסוי
אציין כי בכל עיר ובכל אזור בעיר הפרמטרים לתהליך  שונה, שכן בכל אזור יש תכנית בנין עיר ספציפית שמגבילה שטח ומספר יחידות דיור. הבדיקה נערכת לכל נכס ולתכניות החלות עליו.

למה חייבים באישור היתר בניה?

מבחינת הועדה המקומית כל בניה מחייבת היתר בניה למעט "שינוי פנימי". עיקר הבעיה  הוא שימוש יתר ברכוש המשותף דהיינו עומס תשתיות מים וחשמל עומס על פחי אשפה, תיבות דואר, מעלית ומקומות חניה. בפועל קורה ששכנים מתלוננים ומאגף הפיקוח בעירייה שולחים פקח. במידה ומצא כי מדובר על חלוקה ליחידות עצמאיות נכס ללא היתר, הרי שניתן להגיש תביעה לביהמ"ש המקומי, במידה ובעל הנכס יורשע ביהמ"ש מחייב אותו להחזיר את המצב לקדמותו ולשלם קנס.

בנוסף להבחנה של שמאי מקרקעין הרי שהפסיקה בביהמ"ש בוחנת פרמטרים נוספים כגון:

  • זהות המשתמש, דהיינו בן משפחה או אדם זר שהושכר לו הנכס.
  • בדיקה לפרטיות, ככל שיש יותר פרטיות לכל יחידת מגורים דהיינו כניסה נפרדת.
  • בדיקה האם כל יחידה מתקיימת באופן עצמאי ויש לה מטבח, מקלחת ושירותים, דוד שמש, שעון חשמל ומים. והאם היחידות זהות ופוצלו כך שיתאימו למגורים.
  • פרמטרים אלו נבחנים בביהמ"ש כאשר מוגשת תביעה לגבי חלוקה ליחידות עצמאיות ללא היתר, ככל שהבדיקה מורה על שכירות הנטייה תהיה לצד חלוקה ליחידות עצמאיות המחייבת בהיתר.
תהיה חבר ושתף...
  • הדפסה
  • אימייל
  • Twitter
  • Google
  • Facebook
פורסם ב: שמאי מקרקעין תגיות: היתר בניה, חלוקת דירה, פיצול דירה, שמאי, שמאי מקרקעין
« הקודם
הבא »

השארת תגובה

ביטול

חפש באתר
מאמרים מקצועיים
  • casino (1)
  • הערכת ליקויי בניה (6)
  • הפחתת היטלים ומס שבח (20)
  • הפקעת קרקעות (3)
  • ירידת ערך (1)
  • מיסוי מקרקעין (3)
  • שמאות מקרקעי ישראל (2)
  • שמאי כינוס נכסים (3)
  • שמאי מומחה לבית משפט (23)
  • שמאי מומחה תמ"א 38 (4)
  • שמאי מקרקעין (8)
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה (25)
  • שמאי מקרקעין חולון (1)
  • שמאי נדל"ן (76)
תפקידיו של שמאי מקרקעין

אם יש תחום שמושך אליו לא מעט מתעניינים במדינת ישראל, צעירים ומבוגרים, זה תחום הנדל"ן ויש לכך סיבות טובות. ראשית, כל אחד מאיתנו צריך לגור במקום כלשהו, בין אם זו דירה שכורה ובין אם זו דירה שנמצאת בבעלותנו, ושנית, יש הרבה אנשים שהתחום הזה מושך אותם כי הם רואים בו השקעה מוצלחת. במקום להשאיר את החסכונות בבנק יש מי שבוחר לרכוש נכסים, בין אם זה דירות, מגרשים, חנויות או כל סוג אחר של נכס, ולכן ברור למה כולל זקוקים לשירותיו של שמאי מקרקעין.

שמאות מקרקעין עוסקת בלא מעט תחומים, בתחום של הערכת נכסים: הדבר הנפוץ והחשוב ביותר שעושה שמאי מקרקעין הוא להעריך את הנכס. זה נכון לגבי השכרה של דירה, מכירה או קנייה שלה, וזה נכון לגבי מוסדות ציבוריים או כל נכס אחר שצריך להבין מה הערך שלו. השמאי עושה עבודתו על פי בדיקת כל הגורמים האפשריים, בין אם מדובר על זכויות הבניה של הנכס, שטח בנוי, רמת המפרט הטכני בנכס ועוד.

שמאות מקרקעין מידע
דירה בתכנית פינוי ובינוי

דירה בתכנית פינוי ובינוי

בס"ד מטרתן של תוכניות פינוי בינוי ברחבי הארץ הינן תוכניות האמורות להביא לשדרוג חייהם של תושבי הבניינים וזאת באמצעות קבלה

הפקעת קרקע

הפקעת קרקע

בס"ד  פיצוי כספי או קבלת קרקע חלופית לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A. הפקעת קרקע יכולה להתבצע למטרת צרכי ציבור בלבד.

היטל השבחה חולון תכנית ח 500

היטל השבחה חולון תכנית ח 500

בס"ד היטל השבחה חולון תכנית ח 500 אם יש לכם קרקעות בתוכנית ח 500 בדרום חלון צפו לתשלום היטל השבחה

היטל השבחה חולון

היטל השבחה חולון

בס"ד ממי תגבה הועדה תשלום היטל השבחה עבור זכויות בנייה לחדר על הגג מאת לימור ינוקא – שמאית מקרקעין מוסמכת. הפחתת

כינוס נכסים – שמאי מקרקעין – מכרזים מכונס

כינוס נכסים – שמאי מקרקעין – מכרזים מכונס

בס"ד מכרזים לא רק דירות מכונס נכסים מה הקשר כינוס נכסים שמאי מקרקעין מכרזים מכונס לרכישת נכסים מכונס נכסים מבוצעים

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה: בהחלטת בית משפט העליון נקבע כי הפרשנות לחוק בתוספת השלישית בענין פטור מתשלום היטל השבחה עד ל

תשלום היטל השבחה

תשלום היטל השבחה

תשלום היטל השבחה נוצר עקב השבחה של מקרקעין, במאמר מוסבר מתי חל מימוש שבגינו מחוייבים בתשלום, מהם האפשרויות לקבלת

היטל השבחה מס שבח

היטל השבחה מס שבח

רכישה ומכירה של דירה בישראל קשורה בתשלומים ובמסים, נוסף על התשלום על הדירה. כאשר מוכרים דירה יש לקחת בחשבון את

פירוק שיתוף במקרקעין – כדאי לדעת

פירוק שיתוף במקרקעין – כדאי לדעת

הליך של פירוק שיתוף במקרקעין, וכפי שניתן להסיק משמו, מתייחס לפירוקו של השיתוף הקיים בין הצדדים, בין אם מדובר בשיתוף

מנהל מקרקעי ישראל

מנהל מקרקעי ישראל

בס"ד תשלומים למנהל מקרקעי ישראל לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A מיהו הגוף הנקרא מנהל מקרקעי ישראל או בקיצור מ.מ.י

האם שמאות מקרקעין מתאימה לצרכיך?

המצב הנתון הוא שרוב האנשים שמגיעים לעשות עסקה כזו או אחרת בתחום הנדל"ן מגיעים מרקע אחר, וזה בכלל לא משנה אם הם מורים, פסיכולוגיים או עוסקים בכל תחום שהוא. משמעות הדברים היא שכעת, כשהם רוצים לקנות דירה, לפרק שותפות, לרשת נכס או לעשות כל דבר אחר, כמו בכל נושא שצריכים לקבל ייעוץ או חוות דעת מקצועית, יש לפנות לאנשי מקצוע מהתחום.

לכן חשוב לפנות אל שמאי המקרקעין, כי הוא איש המקצוע הנכון לבדוק ולשכלל את נתוני הנכס שלכם. התפקיד העיקרי של שמאי המקרקעין במקרים כאלה הוא לעשות שומה שתכלול את הערכת הנכס, ויש להכניס לשומה נתונים כמו:

מהי מטרת השומה? (הערכת שווי, הערכת דמי שכירות וכדומה)
מדוע מזמינים אותה, דהיינו לצורך מכירה/רכישה, פירוק שיתוף בין יורשים, כינוס נכסים וכו
האם היא מתייחסים למצב הנכס כיום או בעבר
מה הפרטים של הנכס, כלומר, איפה הוא נמצא ומה הכתובת שלו וכמובן מספר גוש וחלקה.
היא צריכה לכלול את תיאור הסביבה
על השומה לכלול גם נתונים כמו מצב הרישוי של הנכס ועוד

LOGOO
  • 03-5509153
  • 052-3705808
  • 03-5668062
  • limor5676@gmail.com
  • המלאכה 39, חולון

אודות י.ל. שמאי מקרקעין

חברת י.ל. שמאי מקרקעין מונה צוות מנוסה ומקצועי של שמאים, כלכלנים ומהנדסים, הנותן מענה מקיף למגוון לקוחות החברה עליהם נמנים לקוחות פרטיים, חברות, יזמים ועורכי דין.

  • שמאית מומחית מטעם בית הדין הרבני האזורי
  • שמאית מומחית מטעם בימ"ש השלום והמחוזי
  • שמאית מומחית מטעם בימ"ש לסיוע משפטי
קרא עוד

מאמרים אחרונים

  • שמאי מקרקעין - חוות דעת לבית משפט
  • שמאי מומחה
  • הפקעת מקרקעין

מפת האתר

שמאות מקרקעין ושמאי דירות מומחה
התקשרו אלינו: 03-5509153

או שלחו לנו הודעה

© כל הזכויות שמורות לחברת י.ל. שמאי מקרקעין

Facebook
Linkedin
Youtube
Envelope

נבנה ע"י Net-fix

Call Now Button
× פנייה בוואצ אפ
loading ביטול
ההודעה לא נשלחה - יש לבדוק את כתובת האימייל שוב!
בדיקת אימייל נכשלה, יש לנסות שוב
מצטערים, האתר שלך אינו מאפשר שיתוף תוכן באמצעות האימייל