דייר מוגן

בס"ד

הקשר בין שמאי מקרקעין, דיירות מוגנת וגם שמאות מקרקעין

על הקשר שבין שמאות מקרקעין לדיור מוגן

יש הנוטים לבלבל בין דיור מוגן הקשור לתחום שמאות מקרקעין לבין דיור מוגן לקשישים. דיור מוגן הקשור לתחום שמאות מקרקעין, הינה זכות הנסחרת בשוק ונובעת מחוק הגנת הדייר (1972). זכות זו קשורה בתחום מקרקעין ומצריכה לעתים התייעצות עם שמאי מקרקעין. מאחר והזכות לדיור מוגן נסחרת כזכות כלכלית, נדרש אדם בהנקרא שמאי מקרקעין על מנת לעסוק בזכות זו. שמאות מקרקעין מקצועית עוסקת גם בהערכות נכסים בדמי מפתח ובזכויותיהם של דיירים מוגנים. שמאי מקרקעין יכול לסייע לדיירים בכל הקשור בהבנת זכויות דיור מוגן והתמודדות עם קשיים בתחום הזה. שמאי מקרקעין הינו בעל ידע בתחום התמחות ספציפי העוסק בהערכת שווי של דיור מוגן והערכת שומות לנכסים מסוג זה.

זכויות דייר מוגן אינן נובעות מכח החוק מקרקעין, אלא נובעת מחוק הגנת הדייר. מדובר על זכות כלכלית של דייר מוגן המוערכת על יד שמאי מקרקעין בין אם מדובר על מגורים או לעסקים. כאשר מעריך שמאי זכות זו הוא מתייחס ליתרון כלכלי לדייר המוגן, ככול שקיים יתרון דהיינו פער בין דמי שכירות שהוא משלם לדמי זכירות ראויים - שווי שוק, הרי ששווי הזכויות שלו יותר גבוה, אבל זהו לא הפרמטר היחידי, אלא אחד מבין הפרמטרים הרבים אותם בוחן השמאי בבואו להעריך את זכות הדיירות המוגנת. כמו כן, קיימים הבדלים בפסיקה בין דיירות בנכס המשמש למגורים לבין דיירות בנכס המשמש לעסק.

חוק הגנת הדייר נוצר בארץ בשנות ה-40 בזמן שליטת הבריטים, כתוצאה ממחסור בדירות חששו שמחירי השכירות יעלו והשוכרים לא יוכלו לשלם דמי שכירות ויזרקו מביתהם על ידי בעלי הנכסים, לכן הבריטים חוקקו את החוקים באופן זמני על מנת שלא יפנו שוכרים מדירות ומעסקיהם. בפועל נשתרש ונשמר מעמד הדיירות המוגנת וב- 1972 חוקק על ידי הכנסת חוק הגנת הדייר הבא להסדיר את היחסים בין בעלי הנכסים לדיירים המוגנים בנכסים.

מיהו דייר מוגן:

• מי שגר בנכס כשוכר לפני 1940 ולא שילם דמי מפתח, הופך להיות דייר מוגן בנכס.
• דייר שגר בנכס לפני 20 באוגוסט 1968 ובחוזה השכירות לא מצוין שחוק הגנת הדייר לא חל עליו ולא שילם דמי מפתח. אם צוין  שחוק הגנת הדייר חל עליו, זהו חוזה שכירות לכל דבר והוא אינו דייר מוגן.
• דייר מוגן ששילם דמי מפתח לבעלים ומחזיק בפועל בנכס.
• דייר מוגן שקיבל את הזכות מכוח סעיפים בחוק, למשל פטירה של דייר מוגן מי שגר איתו בדירה והינו קרוב מדרגה ראשונה כגון: אישתו וילדיו, אזי הם הופכים למוגדרים במה שנקרא דיירם מוגנים בכפוף לסייגים בחוק. בנוסף החוק מונה מקרים שבהם הופך להיות דייר בנכס לדייר מוגן במקום הדייר המוגן המקורי הרשום בהסכם.

מהם זכויותיו של דייר מוגן

• לא ניתן לסלק דייר מוגן, ללא פיצוי או דיור חלופי.
• משלם  דמי שכירות נמוכים בעיקר במגורים ואילו בעסקים משלמים דמי דכירות נמוכים רק בחלק מהנכסים בהתאם לרשימה של סוגי עסקים.
• במקרה שיש דייר אחר במקום הדייר הנמצא, כלומר הדייר רוצה למכור את זכותיו בנכס. אזי משולם לו חלק מדמי המפתח ששילם הדייר החדש וחלק משולם לבעלים. אציין כי ברגע שהדייר הקיים מציע אחר במקומו לבעלים של הנכס קיימת זכות ראשונית לרכוש את הזכויות של הדייר.
• ניתן להעביר את זכות הדיירות המוגנת בהתאם לתנאים בחוק במקרים מסויימים כגון: כאשר זוג מתגרש או אם הדייר נטש את הנכס ומשפחתו עדיין מתגוררת בנכס או במקרה של פטירה.
• במקרה שחלה הפקעה על הנכס, הדייר זכאי לפיצויים ובכל מקרה כאשר מדובר במגורים במידה ולא רצה בתשלום פיצויים יש להעמיד לרשותו דיור חלופי.
• כנ"ל לגבי פיצויים עקב תכנית פוגעת, שאינה על פי פסיקה ולא חוק.
• שני המקרים האחרונים שצויינו לעיל, שמאי מקרקעין עורך חוות דעת שמאית לצורך קבלת  פיצוי כספי. השומה מוגשת לרשות המפקיעה ובמקרה של ירידת ערך לועדה המקומית. כמובן בשעת עריכת חוות דעת שמאית לא מובא בחשבון הפחתה בגין זכות דייר מוגן.

למי קיים יתרון כלכלי

יתרון כלכלי לדייר מוגן הינם תשלום דמי שכירות נמוכים ממה שמקובל לשלם בשוק. בעלי הנכס יכולים לעלות את דמי השכירות, אך ורק לפי התקנות על פיהם מתעדכנים גובה דמי השכירות. בשנים האחרונות חלה מגמה להטיב עם בעלי הנכסים בשימוש לעסקים עקב חיזוק התפיסה של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו ובכללם הזכות הקניינית שיש לפרט. בעוד שבנכסים למגורים קיימת הגנה חברתית  שמעניק בית המשפט הנקראת סעד מן הצדק סעיף 132 בחוק הגנת הדייר.

עילות לפינוי דייר מוגן בנכס תפוס:

• אי תשלום דמי שכירות , שימוש לא חוקי בנכס, ביצוע נזקים ניכרים בנכס, פגיעה בסביבה לדוגמא הטרדת השכנים וכדומה.
• ניצול יתרת זכויות בניה ובעל הנכס מעוניין לבנות ולנצל אותם. על הבעלים במקרה לפנות לדייר ולהציע לו פיצוי כספי או דיור חלופי.  במידה וקיבל הדייר דיור חלופי הוא הופך להיות בו גם דייר מוגן. לעומת זאת בעסקים מתחשבים בתוספות עבור מוניטין, דמי פינוי ועוד. אציין כי בחוות דעת שמאית לא מביאים בחשבון  את יתרת זכויות הבניה לדייר המוגן, מאחר והן שייכות לבעלים.
• במידה ומוצע דיור חלופי, הנכס המוצע צריך להיות דומה לנכס ממנו פונה הדייר מבחינת שטח, קומה, אזור וכדומה. בכל מקרה עבור יתרת הזכויות או הוצאת היתר בניה משלם הבעלים את תשלום היטל ההשבחה..

דיירות מוגנת בעסקים

ניתן לראות כי חל שינוי משמעותי ביחס לדיירים מוגנים בעסקים מבחינצ התקנות ופסיקות של בית משפט. כאמור חוק כבוד האדם וחירותו קובע כי אין לפגוע בקניין.

בהתאם לתקנות משנת 2003 קבע ביהמ"ש העליון כי ישולם דמי שכירות ראויים לכל דייר שלא שילם דמי מפתח וברשימה של 26 סוגי עסקים נקבע כי גם אם שילמו דמי מפתח הם ישלמו דמי שכירות ראויים. הרשימה כוללת עסקים כגון: משרדים לבעלי מקצוע חופשיים, בנקים, חניון, ביס לנהיגה עוד.

מהם דמי מפתח

הינו התשלום הראשוני אשר שילם הדייר כדי להכנס לנכס. כאשר  דייר מוגן מוכר את זכותו לאחר דהיינו דייר יוצא ודייר נכנס. משלם הדייר החדש תשלום דמי מפתח.  דמי המפתח מהווה אחוז מסוים משווי הנכס. ככל שקיים ביקוש גבוה לנכס אחוש דמי המפתח משווי הנכס גבוה יותר. לדוגמא נכסים רבים בדיירות מוגנת באזור מרכז תל אביב לרבות רחוב רוטשילד אחוז דמי המפתח יכול להגיע גם לתשעים אחוז משווי הנכס.

כאשר קיים דייר חדש דהיינו דייר נכס תשלום דמי המפתח מתחלק לרוב שני שליש לבעלים ושליש לדייר הותיק דהיינו הדייר היוצא, אבל זה תלוי מתי קיבל הדייר את הנכס וכמה שנים הוא מחזיק בו.

לשווי זכויות דייר מוגן מתווסף תשלום הנקרא דמי פינוי הכוללים דמי העברה, הסתגלות ובעסקים הם כוללים גם מוניטין וכו.

שמאי מקרקעין

בחוות דעת שמאית מובא בחשבון השימוש בנכס, דמי מפתח, מספר השנים בהם מתגורר הדייר בנכס, תשלום דמי השכירות המשולמים, גיל הדייר ועוד. גישות השומה הם גישת ההשוואה וגישת היוון הכנסות. גישת ההשוואה מתייחסת לרוב לשווי הנכס בשוק החופשי כפנוי וחופשי ובגישת היוון ההכנסות מחשבים את היתרון הכלכלי.

יורשים רבים רוצים לממש את זכויותיהם ומגישים תביעות פינוי נגד דיירים. משך זמן ההליך בבית המשפט הוא ארוך ומייגע ושני הצדדים ניזוקים. מומלץ להצטייד שחוות דעת שמאית, אשר תעריך את זכות הדייר בנכס תפוס וזכות הבעלים, חוות דעת טובה תקח בחשבון את זכויות שני הצדדים ותעזור  לסיום המחלוקת.

הכותבת הינה שמאי מומחית מטעם בית משפט בנושא דיירות מוגנת. לייעוץ ועריכת חוות דעת משפטית, ניתן לפנות למשרדנו במספרי הטלפון המופיעים באתר.