בס"ד
הרחבות ובניה לדירות ובתי מגורים
לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A
מה הם תנאים לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה
התנאים לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה הרחבות בניה למגורים או בניה על מגרש ריק.
כמשרד שמאי מקרקעין פונים אלינו רבים בשאלות בנושא של הרחבת דירות מגורים לצורך קבלת פטור מתשלום היטל השבחה. במהלך השנים חלו שינויים בחוק ההסדרים, במאמר אציין את התאריכים השונים לשינוי בחוק וכמו כן אציין את התנאים לקבלת פטור בהתאם לתוספת השלישית לחוק לרבות הפרשנות שניתנה בפסיקת בית המשפט העליון לענין בניה במגרש ריק לבניה צמודת קרקע.
במידה והינך מעוניין להרחיב את דירתך אם על ידי תוספת בניה ו/או סגירת מרפסות או שטחים אחרים בדירה או בניה על מגרש ריק, רצוי לקבל ייעוץ ראשוני משמאי מקרקעין, אשר יבדוק עבורך את האפשרות לקבלת פטור מלא, או פטור חלקי, או פטור בתנאים. ובמידה וחל תשלום היטל השבחה עבור ניצול זכויות מעבר לשטח ההרחבה לו אתה זכאי ללא תשלום יאמוד השמאי את גובה התשלום עבור יתרת השטח לו אינך זכאי לקבל פטור מתשלום.
שמאי מקרקעין בודק בין השאר אם השטחים כלולים בשטח הניתן לפטור כגון: הבחנה בין שטחי שרות לשטח עיקרי, ממ"ד, מחסן וכדומה.
הרחבה של דירה או בניה על פי חוק התכנון והבניה השבחה במקרקעין חלה בין היתר כאשר מרחיבים את זכויות הבניה. "חלה השבחה במקרקעין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בה ובין בדרך אחרת". ראה היטל השבחה
מהם התנאים לקבלת פטור מותנה מתשלום היטל השבחה בהתאם לסעיף 19 ג לתוספת השלישית?
- בעל הדירה או "קרובו" גר בדירה שבבקשה להיתר.
- הדירה תשמש בפועל למגורי בעל הדירה או "קרובו".
- בעל הדירה או "קרובו" ימשיכו לגור בדירה ברציפות לפחות 4 שנים "מגמר הבניה".
במידה ובמשך 4 שנים מגמר הבניה תמכר הדירה או תעשה בה העברת זכויות אחרת, או בעל הדירה או קרובו לא יגורו בה מגורי קבע דהיינו ישכירו את הדירה, אזי יבוטל הפטור המותנה על ידי הועדה המקומית ותחול חובת תשלום היטל השבחה על בעל הנכס. סכום החיוב יהיה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. שמאי מקרקעין מטעם הועדה יכין שומה לבעל הנכס אשר יקבע את גובה התשלום שיש לשלם לועדה. בעל הנכס רשאי בהתאם לסעיף 14 לחוק באמצעות שמאי מקרקעין מטעמו להגיש "שומה אחרת", במידה ומצא כי יש מקום לערער על שומת הועדה.
להלן המועדים בהם ניתן פטור מתשלום היטל השבחה בגין בניה והרחבת דירת מגורים:
- בניה או הרחבה של דירת מגורים עד 120 מ"ר, לא תחויב בתשלום היטל השבחה ובלבד שנעשתה לאחר שנת 1983. כל בניה או הרחבה מעבר לשטח 120 מ"ר ישולם היטל השבחה באופן יחסי.
ראה התוספת השלישית - בניה או הרחבה של דירת מגורים עד 160 מ"ר לא תחויב בהיטל השבחה ובלבד שההיתר נתקבל במועדים כדלקמן:
- מ- 14 בדצמבר 2000 ועד 1 באפריל 2001
- מ- 1 בינואר 2002 ועד 17 בפברואר 2001
- מ- 1 בינואר 2003 ועד 29 במאי 2003
- מ- 1 בינואר 2006 ועד 1 ביולי 2006
- במידה והיתר הבניה התקבל שלא במועדים הנ"ל, ניתן לקבל פטור רק עד 120 מ"ר והיתרה תחויב בהיטל השבחה יחסי.
- החל מ- 1.7.06, בהתאם לחוק ההסדרים לשנת התקציב 2006, ניתן פטור מתשלום היטל השבחה להרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר, לא כולל מחסן עד 20 מ"ר.
במידה וניתן היתר בניה לפני המועד הנ"ל ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה עד ל- 120 מ"ר או 160 מ"ר לפי סעיף 1 ו2 לעיל.
האם אפשר לקבל פטור לבניה חדשה על קרקע שטרם נבנה עליה?
לאור פס"ד שניתן בביהמ"ש העליון מיום 22.7.08, ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה עד 120 מ"ר לבניה חדשה על קרקע ריקה. במידה והבניה מעבר ל- 120 מ"ר עבור היתרה ישולם היטל השבחה.
ביהמ"ש העליון קבע כי הפרשנות הלשונית והתכליתית של סעיף 19 ג (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מזכה בפטור מהיטל השבחה על 120 מ"ר מדירת מגורים גם כשמדובר על קרקע שטרם נבנתה קודם לכן ולא כפי שנקבע עקב טעות דפוס בדבר חקיקה בפסה"ד בענין צרי.
ראה פס"ד: דר' זיאד חמאיסי
לפני הרחבה או בניה על מגרש ריק, רצוי להתייעץ עם שמאי מקרקעין, כדי שיבדוק את זכותך לקבלת פטור מתשלום כמו כן במידה וחלה השבחה יאמוד השמאי את גובה ההשבחה בהתאם למועד הקובע של התכנית המשביחה.
במידה וקיבלת שומה מטעם הועדה, ניתן לערער עליה תוך 45 יום.