בס"ד

שמאי מקרקעין - הערכת נכסים
Facebook Linkedin Youtube Envelope

התקשרו אלינו

052-3705808
03-5509153
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל”ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ”א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
תפריט
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל”ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ”א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר

בס"ד

שמאי מקרקעין - הערכת נכסים
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל”ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ”א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
תפריט
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל”ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ”א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
Facebook Linkedin Youtube Envelope
ליקויי בניה
שמאי דירות ונכסים › הערכת ליקויי בניה › ליקויי בניה

ליקויי בניה

12 בדצמבר 2013

בס"ד

אספקטים שמאים בתביעות

ראובן שליטנר, שמאי מקרקעין ומהנדס בניה

 

ליקויי בניהשמאי מקרקעין בחוו"ד מעריך את פחת שווי: מחיר מופחת שאותו יצליח רוכש פוטנציאלי לכפות על מוכר, בגין ליקויים של בניה אשר לא קיימים בנכס דומה אחר בסביבה זו. ההבדל הקיים בין פחת שווי לבין עלות תיקונם של הליקויים

עילות התביעה: ליקויים שלא כדאי כלכלית לתקנם (חוסר ניצבות של קירות, גודל חדרים), סטיה בגדלים של חלונות. פחת שווי משתייר לאחר תיקון ליקויי בניה. פחת שווי בגין ליקויי בניה שלא ניתן לתקנם מסיבות אובייקטיביות. מוניטין שלילי.

ליקויי בניה, מה לא כדאי כלכלית לתקן

חוסר ניצבות של קירות, גודל חדרים (רוחב, גובה סטייה ממידות, עובי קירות הפרדה בין דירות וכדומה)

  • א. מבחינת החוק - התוספת השניה של תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970
    תקנה 2.04 (שטח מינימלי של חלקי בנין ורוחב מינימלי בין קירות - תיקון תשנ"א1991-), כאשר ההדגשה:

    • סעיף (ב) הקובע כי "מדידת הרוחב תבוצע בגובה של 1.20 מטר מעל הרצפה ובי הציפויים".
    • סעיף (ג) הקובע כי "על הרוחב המינימלי ... חייבים לשמור באותו חלק בלבד שאינו עודף על השטח המינימלי כפי שנקבע לאותו חלק של בנין בסעיף קטן (א)..."

    ב. ההבדל בין תכניות היתר בניה לבין תכניות מכר, מבחינת אופן מתן המידות והמשמעות של הנ"ל לעניין פחתים וליקויים, כאשר הסטייה המותרת בחוק המכר - 2% (מצוינת בהערות שבתחתית דף ראשון של המפרט הטכני).

    מאחר שהמפרט הטכני הינו חלק מחוק המכר, לא ניתן להתנות עליו ע"י הוספת הערות לעניין אופן המדידה או לכל ענין אחר.

  • סטיה בגובה של דירה מבחינת החוק - התוספת השניה של תקנות התכנון והבניה (בקשר להיתר, תנאיו ואגרות) תשל - 1970.תקנה 2.03(גובה מינימלי של חלקי בנין)
    פס"ד של בימ"ש מחוזי בירושלים - ע"א 68/85 וע"א 71/85 לענין דירה שנבנתה בגובה 2.38 מטר בפסק הדין של בימ"ש מחוזי נקבע דירוג לפחת-שווי, בהתאם לשיעור הסטייה בגובה הדירה מהמינימום הנקוב בחוק, כאשר הבסיס להערכה היה כי דירה שגובהה נמוך מהגובה הנקוב בחוק משולה למחסן שגובהו המינימלי 2.20 מטר (גובה שבתיקון תשנ"ב1992- שונה למינימום של 2.05 מטר) ואשר שוויו 45% משוויה של דירה.טבלת הדירוג היא כדקלמן

    גובה הדירה בס"מ שווי מופחת ב - % פחת שווי לכל ס"מ
    250 100.00 -
    245 96.55 0.69
    240 91.39 1.03
    235 82.80 1.72
    230 69.05 27.5
    220 45.00 2.40

    השאלות הנשאלות

    • - כיצד יש למדוד את גובה הדירה (עם או בלי טיח)?
    • - כיצד יש להתאים את טבלת הדירוג בדירה שגובהה עולה על המינימום בחוק (דירת קבלן לעומת דירת שיכון)?
    • - כיצד ישפיע תיקון תשנ"ב1992- (גובה מינימלי במחסן 2.05 מטר) על טבלת הדירוג?
    • - האם בדירה בה קיים הפרש של מספר ס"מ בלבד יש להתייחס כמו בדירה בה ההפרש עולה על 10 ס"מ?
    • - האם יחסי השווי בין מחסן לבין דירה הינם קבועים?
    • - כיצד תשפיע הקידמה (מזוג אויר) על הערכים בטבלת הדירוג?
  • סטייה בגדלים של חלונות
    • - שטחי חלונות - סימן ג, תקנות 2.20 ("חדר מגורים ומטבח יכילו חלונות הפונים אל אויר החוץ") ואילך
    • - אופן מדידת שטח חלון - "שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות הבניה החיצונית המינימלית." (תקנה 2.01)
    • - חלון הפונה למרפסת (תקנה 2.22) לעומת חלון בחדר שירות (תקנה 2.21(ג) לענין "אויר חוץ")
    • - ההשפעה של הגדלת שטח חדרי השירות על גודל החלונות (10% משטח הרצפה ולא פחות מ- 0.3 מ"ר)

    בהתאם לפסיקות בית משפט קיימת ירידת ערך גם לאחר התיקונים.

    • - מה הדין באם התיקונים בוצעו לפני מסירת הדירה?
    • - האם נכון לכל סוגי הליקויים?

    ירידת ערך עקב ליקויים שלא ניתן לתקן מכל מיני סיבות לדוגמא.

  • שינויי התאמה המחייבים היתר בניה
    • - תיקונים שלא ניתן לבצעם בגלל התנגדות שכנים
    • - שינויים שדייר ביצע למרות קיומם של ליקוים בתשתית הבניה
    • - בגין שם רע של החברה הקבלנית
    • - בגין רמה דמוגרפית של דיירים ואו מוצא אתני שונה
  • שיקולים תחשיביים
    • - פחת שווי למועד הרכישה
    • - פחת שווי למועד חוו"ד של מומחה
    • - "עמדת-מיקוח" מול "פחת-שווי"
    • - מרכיבי חילוץ לחישוב פחת שווי (קרקע, רכוש משותף, הצמדות)
    • - חנייה (מקורה/לא מקורה)
    • - שינוי במיקום דירה יחסית למיקום פחי זבל, חניות וכדומה
    • - זכויות בניה עתידיות (גג צמוד, תוספות בניה להגדלת הדירה ו/או להוספת קומות)
תהיה חבר ושתף...
  • הדפסה
  • אימייל
  • Twitter
  • Google
  • Facebook
פורסם ב: הערכת ליקויי בניה, שמאי נדל"ן
« הקודם
הבא »

השארת תגובה

ביטול

שליחת הודעה ישירה
חפש באתר
מאמרים מקצועיים
  • הערכת ליקויי בניה (6)
  • הפחתת היטלים ומס שבח (20)
  • הפקעת קרקעות (3)
  • ירידת ערך (1)
  • מיסוי מקרקעין (3)
  • שמאות מקרקעי ישראל (2)
  • שמאי כינוס נכסים (3)
  • שמאי מומחה לבית משפט (22)
  • שמאי מומחה תמ"א 38 (4)
  • שמאי מקרקעין (8)
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה (25)
  • שמאי מקרקעין חולון (1)
  • שמאי נדל"ן (74)
LOGOO
  • 03-5509153
  • 052-3705808
  • 03-5668062
  • limor5676@gmail.com
  • המלאכה 39, חולון

אודות י.ל. שמאי מקרקעין

חברת י.ל. שמאי מקרקעין מונה צוות מנוסה ומקצועי של שמאים, כלכלנים ומהנדסים, הנותן מענה מקיף למגוון לקוחות החברה עליהם נמנים לקוחות פרטיים, חברות, יזמים ועורכי דין.

  • שמאית מומחית מטעם בית הדין הרבני האזורי
  • שמאית מומחית מטעם בימ"ש השלום והמחוזי
  • שמאית מומחית מטעם בימ"ש לסיוע משפטי
קרא עוד

מאמרים אחרונים

  • שמאי מקרקעין - חוות דעת לבית משפט
  • שמאי מומחה
  • הפקעת מקרקעין

מפת האתר

שמאות מקרקעין ושמאי דירות מומחה
התקשרו אלינו: 03-5509153

או שלחו לנו הודעה

© כל הזכויות שמורות לחברת י.ל. שמאי מקרקעין

Facebook Linkedin Youtube Envelope

נבנה ע"י Net-fix

Call Now Button
גלילה לראש העמוד
× פנייה בוואצ אפ
loading ביטול
ההודעה לא נשלחה - יש לבדוק את כתובת האימייל שוב!
בדיקת אימייל נכשלה, יש לנסות שוב
מצטערים, האתר שלך אינו מאפשר שיתוף תוכן באמצעות האימייל