בס"ד

תמ"א 38 דו"ח אפס - בדיקת כדאיות כלכלית על ידי שמאי מקרקעין

לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A,

דוח אפס - חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה הינה חוות דעת שמאית הבודקת את הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט במסגרת תמא 38 על תיקוניה. חוו"ד שמאית מתייחסת לעלויות הבניה לחיזוק הבנין בנוסף לתוספות בניה ושיפוץ הבנין לצד הרווח הצפוי מבניית דירות חדשות, אשר מאפשרת תמ"א 38. כמו כן אסביר מהי התכנית, מטרתה, תמריצים לביצוע התכנית וכן אפשרויות להוצאת התכנית אל הפועל על ידי יזם, קבלן, או הדיירים עצמם. בפרויקט במסגרת תמא 38 רצוי וכדאי להכין דו"ח שמאות מקרקעין על ידי שמאי מקרקעין מוסמך אשר בוחן כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט. שמאי מקרקעין כולל בשמאות את כל הפרמטרים כגון: מצב תכנוני, מיסוי, עלויות בניה, חיזוק ושיפוץ, שווי הדירות החדשות שיבנו ועוד , על מנת לתת את כל המידע לביצוע הפרויקט.

מהם מאפייני התכנית

1. תכנית מתאר ארצית לחיזוק נכסים ישנים שאינם עומדים בתקן ישראלי ת"י 413 – תקן עמידות מבנים ברעידות אדמה. .

2. התמא מתייחסת לבניינים שנבנו או שקיבלו היתר לפני ינואר 1980.

3. התכנית ארצית וחלה על כל שטח המדינה.

4. התכנית חלה על בנייני מגורים ובניינים ביעוד אחר, אשר הינם מאוישים.

5. תמא 38 קיבלה תוקף בשנת 2005 מאז היו לתמא 3 תיקונים, אשר שיפרו את מתן התמריצים. ראה לעיל תיקון 3 לתמא.

מטרתה של התכנית

עלות חיזוק בניין ישן היא גבוה ועל מנת לקדם את  הצורך בחיזוק בניינים ישנים התכנית מאפשרת קבלת תמריצים בצורת קבלת זכויות בניה, בהנחה שערכם הכספי יכסה את הוצאות החיזוק. הזכויות שניתנות במסגרת התמריצים הם הוספת קומות, סגירת קומת עמודים, הרחבת בניה לדירות בבנין על ידי בניית ממ"דים, מרפסות ועוד.

חיזוק המבנה הינו חיזוק עמודות ושלד בפלדה וברזל. בדו"ח השמאות עורכים תחשיב של אומדני עלויות החיזוק הנדרשים למבנה ככל שיש מפרט בניה אזי ניתן להעריך בצורה יותר מדויקת את עלויות הבניה.

תמ"א 38 מה כלול בדוח אפס שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין בדוח שהוא עורך מתייחס לאפשרות תוספת בניה דהיינו תוספת קומות ויחידות דיור חדשות ותוספת בניה לדירות בבניין כגון ממ"דים והרחבות, עלות החיזוק, מרווחים בין בניינים, הכשרת חניות, הריסת חדר מדרגות או שיפוץ, הוספת מעלית ומיקומה, שיפוץ חזיתות, גינה שבילים. השמאי מתחשב בזכויות בניה מכוח התמא, תכנית בנין עיר והקלות.

האם מתייחסים בדו"ח אפס גם להיבטי מיסוי

בתכנית  יש התייחסות לתמריצים שמקבל היזם או הדיירים המתבטא במתן פטור והקלות במיסוי,  כגון: מס השבחה מהועדה המקומית בחלק מן העיריות, מס שבח, מס רכישה ומעמ.

בניה עצמית על ידי דיירי הבניין או בניה על ידי יזם או קבלן

קיימות שתי אפשרויות למימוש התכנית הראשונה מימון החיזוק על ידי הדיירים. ניתן רק לחזק את הבניין ללא תוספת בניה. כאשר בנכס מספר מועט של דיירים סביר להניח שהם לא ירצו להגדיל את הצפיפות דהיינו הוספת יחידות דיור, אך לעיתים בשל קבלת רווחים מסכימים הדיירים ביניהם להוסיף גם יחידות דיור. הבעיה לרוב מתעוררת כאשר אין הסכמה בין כל הדיירים, יכולת כלכלית לממן את התכנית ואי בקיאות בנושא בניה. האפשרות הנפוצה ביותר היא לממש את החיזוק ותוספות בניה על ידי קבלן או יזם אשר מקבל את זכויות הבניה בתמורה לחיזוק, שיפוץ ותוספת בניה לדירות בבנין. בשלב הראשוני היזם מוציא תכנית היתר לאחר שהתכנית מאושרת על ידי מחלקת רישוי בועדה המקומית, אזי הוא יכול להתחיל לבצע את הפרויקט.

שמאי מקרקעין

בחוות דעת שמאית מחשבים את הרווח ממכירת דירות חדשות ביחס לעלות החיזוק ותוספת הבניה לדירות הקיימות. ככל שקיים רווח גבוה יותר ליזם ניתן לבקש יותר שיפוץ או תוספת בניה, מיפרט יותר גבוה, הכשרת יותר מקומות חניה ו/או תוספת כספית לבעלי הדירות אשר יחושב לכל דייר לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף. ולהיפך באזורים שמחירי הדירות נמוכים הרווח ליזם מצטמצם ולעיתים גם לא משתלם לו להוציא לפועל את התכנית.

תמריצים לביצוע התכנית:

• היטל השבחה פטור או הנחה.
• הדיירים פטורים ממס שבח ומס רכישה ואילו היזם משלם 5 אחוז מס רכישה בלבד.
• הסכמת הדיירים, כאשר מדובר רק על חיזוק ללא תוספות בניה מספיק הסכמה של 51 אחוז של בעלי הזכויות דהיינו הדיירים. כאשר מדובר גם בהרחבת דירות בבנין ללא תוספת קומות או יח"ד צריך הסכמה של 66 אחוז ובמקרה שנוסף גם הוספת יחידות דיור וקומות צריך לקבל הסכמה של 66 אחוז דהיינו שני שליש מהדיירים.

מהי תמ"א 38 תיקון 3

תיקון 3 מוסיף זכויות בניה מעבר למה שאישרה התכנית בתחילה על מנת לתת יותר תמריצים לחיזוק מבנים.

תמא 38 3 מאפשרת 2.5 קומות במקום אחת. סגירת קומת עמודים מפולשת, הוספת מרחב מוגן לכל דירה והוספת עוד 13 מ"ר כשטח עיקרי לכל דירה.

דרישות ועדות מקומיות :

• אין דרישות לחיזוק ללא תוספת בניה .
• בהרחבת דירות קיימות נדרש מרחב מוגן, אם על ידי בניית ממ"ד לכל דירה, או בניית ממ"ד לכל קומה או בניית מקלט לכל הקומות בבנין.
• במבנים אשר אינם משמשים למגורים ניתן להוסיף קומה אחת או להרחיב קומות באישור ובתנאים של הועדה.
• הכשרת מקומות חניה לדירות חדשות בפרויקט, אם על ידי הכשרת מקומות חניה עילי דהיינו במפלס הקרקע, בניית תת קרקעי, תשלום כופר חניה ו/או הכשרת מקומות חניה מחוץ למגרש. הכל תלוי במאפייני המגרש.
• קיימים תמריצים נוספים בכל ועדה מקומית דוגמת תמ"א 38 רמת גן, בה המגמה לעודד את חיזוק הבניינים וכן תמ"א תל אביב שבה הפרוייקטים מאד כדאיים הן מבחינת היזם והן מבחינת הדיירים.

במשרדנו ניתן לקבל ייעוץ כבר בשלב הראשוני, בו מציע האדריכל בהתאם למצב הנכס ובהתאמה עם שמאי מקרקעין לגבי המצב התכנוני את האפשרויות לחיזוק, תוספות בניה ושיפוץ ובהתאם לדרישות הדיירים ו/או היזם ולתמא עורך השמאי את דוח השמאות לפרויקט.

למשרדנו לקוחות מרוצים, אשר קיבלו דו"ח אפס דהיינו חוות דעת שמאי מקרקעין ל תמ"א 38 , ופרוייקטים רבים שהצליחו הודות למידע המקיף שקיבלו בחוות הדעת השמאית.

ניתן לפנות למשרדנו לקבלת שומה, אשר תעריך את  עלויות הבניה לחיזוק הנכס, הערכת שווי של הדירות החדשות ותוספות נוספות אם יהיו, תוך ביצוע כל ההתאמות הנדרשות ועל פי עקרונות ותחשיבים שמאיים.