הפקעת קרקעות

הפקעת קרקעות, בעשור האחרון רבים מבין בעלי הזכויות או יורשיהם, אשר הופקעו מקרקעין על ידי רשות מקומית פנו לבית המשפט העליון לאחר דחיות בעתירות מנהליות. להלן אסקור מספר נקודות חשובות בפסיקה.

בית המשפט בוחן שני עקרונות, מצד אחד חוק יסוד כבוד האדם וחירותו באשר לזכותו הקניינית ומצד שני טובת הציבור דהיינו טובת הפרט מול טובת הכלל. סמכות ההפקעה לצרכים ציבוריים מקורה בחוק מנדטורי הנקרא פקודת הקרקעות שהינו חוק ישן ודורסני במיוחד העומד בניגוד גמור לתפיסה הליברלית דמוקרטית של חוק כבוד האדם וחירותו ובית המשפט מתייחס לכך בפסיקות רבות. בנוסף בית המשפט בוחן 3 תנאים מצטברים שחייבים להתקיים לפני שרשות מחליטה להפקיע.

1. קיים צורך ציבורי מסוים ומוגדר, כלומר הרשות המפקיעה צריכה להוכיח כי המקרקעין דרושים לה לצורך ספציפי לדוגמא הקמת בית ספר.

2. קשר בין הצורך הציבורי המסוים שהגדירה הרשות לבין המקרקעין הספציפיים אותם היא רוצה להפקיע, כלומר לה היא צריכה להפקיע דווקא את אותה הקרקע. למשל בשכונה מתפתחת יש צורך להקים בית ספר נשאלת השאלה למה נבחרו אותם קרקעות להפקעה.

3. קיים צורך בהפקעת המקרקעין המסוימים כדי לממש את המטרה, דהיינו הצורך הציבורי.

חוק התכנון והבניה מגדיר בפרק ח' מהו אותו צורך ציבורי, או במילים אחרות מהן המטרות שבגינם ניתן להפקיע כגון: דרכים, מבנים לצרכי חינוך, תרבות דת וכו'.

כמו כן, נבחן אם הצורך הציבורי שלמענו נדרשה ההפקעה מתקיים לאורך כל התקופה ולא שונתה המטרה. במקרים רבים הרשות המפקיעה מבקשת להפקיע ומפרסמת צווים ורושת הערה בנסח רשם המקרקעין, בפועל היא לא מבצעת את ההפקעה דהיינו לא מפנה ותופסת חזקה ורק בחלוף שנים היא מבקשת להפקיע. נשאלת השאלה האם קיים אותו הצורך הציבורי הספציפי להפקעת קרקעות. מכאן שלרשות ניתנת זכות להפקיע בתנאים. על מנת להפקיע קרקע היא חייבת לעמוד בשלושה תנאים והם: בראש ובראשונה עליה לעמוד בעקרון המשפט המנהלי בה נבחנת הגינותה של הרשות היא חייבת לפעול ולהתנהל ביושר, הגינות ויעילות. וכל זה בהתייחס לביצוע ההפקעה בשקידה ומהירות סבירה.

בהתאם לכך גם נקבע אם נגרם שיהוי בהפקעה.

במקרה שמדובר על הפקעה ללא פיצוי למשל מפקיעים לפי חוק התכנון והבניה פחות מ 40 אחוז אזי על הרשות להוכיל צורך ציבורי חזק מאד מאשר בהפקעה עם פיצוי.

אינו מתייחס רק לרצף של שנים רבות שבהם לא בוצעה ההפקעה בפועל אלא אם הוא חורג מהזמן הסביר והאם בוצעו פעולות כאלה או אחרות על מנת לקדם את המטרה.

בפסיקות מתייחסים לשיהוי החורג מהזמן הסביר, הפגיעה בבעלי הזכויות עקב השיהוי בביצוע ההפקעה והפגיעה בציבור. מכאן שגם אי הוצאה לפועל של הפקעה במשך 20 שנים עדיין אין בה לקבוע כי הרשות זנחה את המטרה. הכל תלוי בנסיבות הענין.

הפגיעה הכספית לבעלי הזכויות עקב שיהוי מתבטאת בכך שהם במשך תקופה ארוכה לא יכלו לבנות על אותה קרקע שהכריזו עליה שהיא מיועדת לצורך ציבורי כלומר לא יכלו להפיק רווחים במשך אותם השנים. לדוגמא הפקיעו קרקע בייעוד לתעשיה לצורך ציבורי אזי בתקופה שלא בנו לא יכלו להפעיל עסק או להשכיר מבנה. הפגיעה הינה כלכלית ופגיעה רגשית. שמאי מקרקעין מתייחס להיבט הכלכלי בו הוא מעריך את שווי המקרקעין למועד הקובע ואת אובדן הרווחים דהיינו ההפסדים במהלך תקופת השיהוי. כמו כן בחוות דעת שמאית ניתן לבחון שלושת התנאים המצטברים היחס בין המטרה למקרקעין המיועדים להפקעה, ביצוע  או אי ביצוע הליכי הפקעה של הרשות המפקיעה ועוד. הערכת שווי מקרקעין למועד קובע ללא שיהוי, והערכת שווי מקרקעין אשר הופקעו חלקית ויתרת החלקה נפגעה.

לנו ניסיון והצלחה בהגשת חוות דעת לצורך קבלת פיצוי הפקעות. נשמח לייעץ ולסייע, ניתן לפנות למשרדנו במספרי הטלפון המופיעים באתר.