מס השבחה

בס"ד

מס השבחה, יש להבחין בין שני סוגי מיסים, הראשון הינו היטל השבחה מוטל על ידי הועדה המקומית על הבעלים של הנכס או "חוכר לדורות" כאשר חלה "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג" וכן כאשר "חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בה ובין בדרך אחרת".  השני הינו המס שבח מוטל על ידי רשויות המס, משרד האוצר. המס משולם בגין עליית שווי המקרקעין ביחס למועד הרכישה בהתאם לאחוזי המס אותם קובעת רשות מס שבח או בגין יתרת זכויות לא מנוצלות אשר שווי המכירה מגלם את אותן זכויות בניה שלא נוצלו.

המאמר דן בסוג המס הראשון דהיינו היטל השבחה לועדה המקומית.

להלן המקרים שבגינם נדרשים לשלם:

 בירורים לפני מכירת הנכס

• תכנית בנין עיר משביחה לאושרה לאחר 1.7.1975.
• מתן הקלה.
• התרת שימוש חורג.
• השבחה בדרך אחרת

מתי הועדה המקומית תפנה אליך לצורך תשלום

• במכר - מכרת נכס והינך מעונין לרשום את הנכס בטאבו לטובת הקונה.

  

• ביום אישור מתן ההקלה.
• ביום קבלת אישור לשימוש חורג.

 

חשוב! לפני מכירת הנכס לברר במחלקת היטלי השבחה בעירייה אם חלה השבחה על הנכס, בדרך כלל המחלקה תשיב תשובה אם כן או לא. במידה וכן חלה השבחה על הנכס רצוי לקבל יעוץ שמאי ולאמוד את גובה תשלום שתדרש לשלם וכן תקבל מידע לגבי זכויות נוספות ו/או מצב תכנוני. וזאת על מנת שתוכל לקחת בחשבון את תשלום ההיטל וכן מיסים נוספים אם יש טרם מכירת הנכס או מימוש בדרך של קבלת היתר בניה.

תשלום היטל השבחה

התשלום שנדרשת לשלם הוא ההשבחה דהיינו ההפרש בין שווי קודם לפני התכנית או הקלה או שימוש חורג לבין השווי החדש.

אחוז של תשלום ההיטל מהווה מחצית מההשבחה.

גובה תשלום ההשבחה נקבע על ידי שמאי הועדה. השומה נמסרת לבעלי הזכויות דהיינו לבעל הנכס או מי מטעמו. בפני הבעלים קיימת אפשרות להגיש שומה נגדית לועדה כלומר ערעור. שמאי מטעם הבעלים עורך שומה מנומקת בהתייחס לשומת הועדה.

בהתאם לתיקון מס' 84 חוק התכנון והבניה והוראת שעה בענין שמאי מכריע: החל מ- 1.1.2009 נכנס החוק לתוקפו. חלו שינויים בכל הנוגע לערעורים על שומה הועדה ומעמדו של שמאי מכריע. התיקון מתייחס לכל הליך עד להכרעת שמאי מכריע לענין היטל השבחה ותביעות פיצויים עקב תכנית פוגעת . ראה בהרחבה מאמר ירידת ערך נכסים.

ניתן לערער על שומת הועדה תוך 45 ימים מיום מקבלת השומה על ידי הועדה. הבקשה למינוי שמאי מכריע מוגשת למועצת השמאים על ידי שמאי מטעם המערערים. ומועצת השמאים תוך מספר ימים ממנה שמאי מכריע. הערה קטנה, החוק שולל את האפשרות הקיימת לנהל מו"מ בין שמאי הועדה ושמאי הבעלים להגיע לשומה מוסכמת כפי שהיה נהוג לפי תיקון 84. ניתן לפנות לועדה רק במקרים שלדעת שמאי מטעם הבעלים חלה טעות בנוגע לפרטי המקרקעין, תכניות החלות על המקרקעין, זכויות וכדומה. אזי הועדה תהיה רשאית לתקן את השומה בהתייחס להיבטים אלה בלבד.

לאחר קבלת מנוי שמאי מכריע. השמאי שנבחר  מקבל את שומת הועדה ואת שומת הבעלים וקובע דיון. בדיון כל צד מנמק את טיעוניו ומציג נתונים וניתוחם. לאחר הדיון בדרך כלל שמאי מכריע שולח לצדדים סיכום דיון דהיינו את פרוטוקול הדיון. שמאי הצדדים רשאים להגיב לפרוטוקול. לאחר כחודשיים, שמאי מכריע שולח שומה מכרעת לצדדים ובהם נקבע גובה היטלי ההשבחה עבור כל תכנית אשר השביחה את הנכס. הסכום מוצמד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבניה לפי המדד הנמוך מבין השניים, החל מיום מתן תוקף לתכנית + 15 ימים ועד למועד הקובע,דהיינו מועד מימוש הזכויות המלא או החלקי.

על החלטת שמאי מכריע ניתן לערור בפני ועדת ערר ועל החלטת ועדת ערר ניתן לערער לבית משפט לעניינים מנהליים.

בכל מקרה פניה לועדת ערר או לשמאי מכריע לא תעכב את מימוש הזכויות של הבעלים או החייב ככל שהחייב ישלם את התשלום הנדרש ממנו, לגבי הוצאת היתר בניה לצרכי מגוריו או מגורי קרובו, במידה ונתן ערובה לתשלום על הסכום השנוי במחלוקת.

---