בעוד פרצלציה היא למעשה חלוקה מחדש של מגרש או שטח המיועד לבנייה לכדי מספר חלקות, רה-פרצלציה מהווה את התהליך ההופכי, להלן: איחוד מספר חלקות למגרש אחד או ביצוע איחוד וחלוקה מחדש של השטח המקורי. היוזמה למהלך איחוד וחולקה עשוייה לנבוע ישירות מבעלי הזכויות בקרקע המבקשים לנצלה בצורה יעילה יותר שתאפשר השבחת הנכסים הנבנים עליה או שתהא זו יוזמה מטעם הרשות המקומית, המבקשת אף היא, לפתח את השטח ולנצל את הקרקע באופן יעיל יותר לטובת בעליו ולטובת הציבור, במסגרת תכנית התחדשות עירונית.
עקרונות החלוקה החדשה על פי חוק התכנון והבנייה.
החוק המסדיר את תוכנית חלוקה חדשה, הינו חוק התכנון והבנייה.
החוק מתקף את יכולת הרשות התכנונית לבצע תכנית חלוקה חדשה ובמסגרתה לשנות את צורת החלקות, השימושים המותרים בהן וכן את זהות בעליהן, כאשר המטרה העומדת בעיני החוק היא קידום אינטרסים של בעלי השטח וקידום אינטרסים ציבוריים. סעיף 121 לחוק מדגיש כי הדבר ניתן לביצוע כאשר מדובר בבעלים אחד של הקרקע או במספר בעלים.
איחוד וחלוקה גם ללא הסכמת הבעלים?
עד שנת 1956, האפשרות לתכנן ולפתח מחדש מגרש או שטח, אשר קיימות בו חלוקות והוא שייך למספר בעלים, ניתנה רק בהתקבל הסכמת כל בעלי הקרקע הנכללת בתכנית, לבצע איחוד וחלוקה מחדש. בשנת 1957 תוקן הנוסח המקורי של פקודת בניין ערים, 1936, כך שיתאפשר ביצוע התכנית גם ללא הסכמת הבעלים – חלקם או כולם. בחלק מן המקרים ביצוע איחוד וחלוקה מחדש תאם לקידום האינטרסים של בעלי הקרקע יחד עם האינטרס הציבורי, אך לרוב בעלי הקרקע אינם מעוניינים בביצוע איחוד וחלוקה מחדש של קניינם האישי, משיקולים שונים.
שמאי מקרקעין לאיחוד וחלוקה
כאשר מדובר בתכנית חלוקה חדשה המתבצעת ללא הסכמת הבעלים – חוק התכנון והבנייה שואף לצמצם את הפגיעה בבעלי הקרקע ומציע הגנות על זכויות הקניין והיחסיות, להלן: השארת השטח שבבעלות כל אחד מן הבעלים קרוב ככל הניתן למיקום החלקה המקורית וכן שמירה על השווי היחסי של המגרש בהשוואה לשווי הכולל של המגרשים הכלולים בתוכנית. לצורך בחינת השווי האבסולוטי של השטח שבתחום תוכנית החלוקה החדש, מבצע שמאי מקרקעין לאיחוד וחלוקה טבלת הקצאה ואיזון המפרטת את המגרשים והחלקות הנכללים בתכנית, כולל שטחם, ייעודם, שמות בעליהם ושוויים תוך השוואה בין שווי המגרש המקורי ושווי מגרש ההקצאה וציון תאריך ביצוע האומדן.
כאשר לא ניתן לשמר את השווי היחסי של המגרש, יופעל מנגנון תשלומי איזון על הבעלים השונים: במידה והערכת השמאי תצביע על כך שהחלוקה החדשה הביאה להעלאת השווי של אחד המגרשים, עקב שינויי ייעוד לדוגמא, בעליו של אותו מגרש יחויב לשלם לוועדה המקומית תשלומי איזון ובהתאמה: בעליו של מגרש שירד שוויו היחסי היה זכאי לקבל תשלומי איזון.