אילו מיסים כרוכים ברכישה, מכירה והשבחה של נכס ועל מי הם מוטלים?
חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), נכנס לתוקפו בשנת 1963 ומאז עבר שינויים רבים על מנת להתאימו להתפתחויות הכלכליות בארץ ולשינויים במבנה עסקאות הנדל"ן.
חוק מיסוי מקרקעין הנו חוק התקף במדינה בה נחקק, להלן ישראל (חוק טריטוריאלי) והוא חל על רכישה ומכירה של זכות במקרקעין המצויים בשטח המדינה. באופן כוללני, החוק עוסק בהטלת שני מסים: מס שבח, המוטל על המוכר ומס רכישה המוטל על הקונה.
היטל השבחה גם הוא מתוקף חוק מסוי מקרקעין והוחל בתיקונו ה 18, שהוחל ביולי 1981
אז מה זה מקרקעין?
לתוך הגדרת מקרקעין על פי החוק, נכנסים הנכסים הבאים: דירות ומגורים ובתים פרטיי וכן מגרשים ומבנים בייעודים שונים, לרבות ייעוד חקלאי, מסחרי, משרדים, מגורים וכיוצא באלה.
מס רכישה
מס רכישה המעוגן בסעיף 9 (א) לחוק, קובע כי במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס אשר אינו נקבע כסכום קבוע, אלא מחושב כאחוז משווי הרכישה, על פי הפירוט בחוק.
מידי שנה, מעדכן משרד האוצר את שיעור המס ומדרגותיו בהתאם לעליית המדד.
החוק מבחין בין שני מצבים המשפיעים על שיעור המס: במידה ובידי הרוכש קיימת דירה נוספת ובמידה והדירה הנרכשת היא הדירה היחידה אשר בבעלות הרוכש.
רשות המיסים מעמידה לרשות הציבור באתר האינטרנט שלה, סימולטור מס רכישה המאפשר ביצוע בדיקה של סכום המס הנדרש בעת רכישת נכס מקרקעין.
היטל השבחה - סך של מחצית מעליית שווי הנכס.
תשלום לועדה המקומית, היטל השבחה הוא תשלום חובה המעוגן בתיקון 18 לחוק התכנון והבניה שהוחל ביולי 1981. היטל ההשבחה מחושב על ידי שמאי המקרקעין של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ומוטל על בעל הנכס או חוכרו, בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שוויו. שיעור ההיטל הוא מחצית השבח או במילים אחרת: מחצית מעליית השווי של המקרקעין.
מהו מס השבח?
התשלום למשרד האוצר, אגף מס שבח. מס שבח הינו מס המוטל על רווח ההון (השבח) שנצבר לבעל נכס מקרקעין כתוצאה ממכירתו, המס מוטל על רווח ההון שצבר הנכס במהלך תקופת הבעלות עליו, להלן על ההפרש בין המחיר בו נקנה לבין המחיר בו נמכר. החוק מתחשב בהוצאות, במידה והיו על המוכר לצורך השבחת הנכס הנמכר ומקזז אותן מן הסכום הממוסה. כפועל יוצא, הנתונים הדרושים לצורך חישוב המס הם: מועדי המכירה והרכישה, שווי המכירה והרכישה וסך הוצאות שהוקצו להשבחת הנכס.
ההוצאות המותרות בניכוי אף הן מעוגנות בחוק וכוללות בין היתר: שכר טרחת עורך דין הן במעמד הרכישה והן במעמד המכירה, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך ששולמו במכירה או ברכישה, מס רכישה ששולם ברכישה, מס מכירה ששולם במכירה, תשלומי ריבית ריאלית וכו'. כמו כן ניתן לקזז עלויות השבחה לנכס כגון שיפוץ של דירה, רצוי ומומלץ להעריך את ההשקעות על ידי שמאי מאחר ולרוב אין ברשות המוכר להציג חשבוניות מס. מהסיבה כי שוק השיפוצים פרוץ והרוכשים רוצים לחסוך את המעמ או שעברו מספר שנים ולא שמרו את החשבוניות או שהמוכר מחזיק רק בחלק מהחשבוניות. בכל מקרה שומה מאת שמאי מתקבלת על ידי רשויות המס ועשויה לחסוך בתשלום המס. כמו כן מומלץ להגיש את השומה במהלך 30 ימים בהם מדווחים על העסקה.
אנו מבצעים שומות למס שבח בהצלחה רבה, לייעוץ ראשוני התקשרו.
