בס"ד

stik_ee7134e455f2ffeddbae17d18232d8d2
Facebook
Linkedin
Youtube
Envelope

התקשרו אלינו

052-3705808
03-5509153
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
תפריט
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר

בס"ד

שמאי מקרקעין - הערכת נכסים
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
תפריט
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
Facebook-f
Linkedin-in
Youtube
Envelope
http://shamy.co.il/?p=4061&preview=true
שמאי דירות ונכסים › שמאי מומחה לבית משפט › ירידת ערך והמלצות שמאי מקרקעין

ירידת ערך והמלצות שמאי מקרקעין

30 בינואר 2017

בס"ד

 ירידת ערך והמלצות שמאי מקרקעין

עקב העברת חוק להגבלת תביעות ירידת ערך עקב תכנית  פוגעת.

להלן המלצות שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה או לדירה שנרכשה ונפגעה.

תחילה נסביר את כוונת החוק מבחינה שמאית.

ניתן לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך של נכסים במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. התביעה מוגשת לועדה המקומית לצורך קבלת פיצויים. ניתן להגיש תביעה עד שלוש שנים מיום אישור התכנית. כאמור החוק מגביל את בעלי הנכסים לתבוע פיצויים בגין פגיעה עקיפה.

image

כדי להבין את ההגבלה אסביר מהי פגיעה תכנונית ישירה ומהי פגיעה תכנונית עקיפה.

הראשונה מתייחסת לפגיעה להקטנת זכויות הבניה למשל לפני התכנית יכולים היו לבנות 400 מ"ר ולאחר אישור התכנית רק 300 מ"ר. זהו מצב שבדרך כלל לא קורה, אלא להיפך התכניות לרוב מוסיפות זכויות ולכן גם נדרשים לשלם היטל השבחה לועדה. ו או שינוי ייעוד למשל מסחר לתעשיה, כאשר שווי מ"ר קרקע למסחר גבוהה יותר משווי למ"ר תעשיה.

השניה מתייחסת לפגיעות עקיפות, כגון רעש, הצללה, הגדלת צפיפות, הסתרת נוף, פגיעה בפרטיות. כאשר במרבית הפגיעות המרכיב הדומיננטי הוא הסתרת נוף.

הסתרת נוף לקומות עליונות

בשנים האחרונות עקב בניה לגובה אם במסגרת תמא 38 על תיקוניה או במסגרת איחוד וחלוקה או לפי תב"ע, נבנים בניינים חדשים גבוהים לצד בניינים ותיקים ונמוכים יותר

לרוב הקומות העליונות נוספו במסגרת הקלה. על הקלה לא ניתן להגיש תביעת ירידת ערך במסגרת סעיף 197, אלא קיימת האפשרות להגיש התנגדות לבקשת ההקלה. הנימוק העיקרי של הועדה לסרב היא שלא ניתן לעצור התפתחות של עיר רק בגלל פגיעה בפרט זה או אחר.

מקרים שכיחים בו אנו עורכים חוות דעת כמשרד שמאים הינו מצב שבו קיימים 2 בניינים סמוכים, אחד בנין ותיק בן 4 קומות ושני בנין פחות ותיק למשל נבנה במהלך שנות התשעים והוא בן 6 קומות. על הבנין הותיק חלה תמא 38 אשר במסגרתה ניתן להוסיף 2.5 קומות. במצב כזה נפגעות 2 הקומות העליונות בבנין השכן, כאשר ירידת הערך המשמעותית בערכים כספיים תחול על דירה בקומה עליונה שלרוב היא דירת פנטהאוז או דירת גג יוקרתית.

בהתאם לחוק החדש במקרה כזה לא ניתן יהיה לתבוע פיצויי ירידת ערך מהועדה, מאחר ומדובר על פגיעה עקיפה.

מבחינה משפטית נשאלת השאלה אם אין פגיעה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו הכוללת את קניינו של אדם !

בענין זה ראה הסבר לסעיף 200  לחוק במאמר קודם: ירידת ערך עקב תכנית פוגעת.

המלצות טרם רכישת דירה:

  1. בדוק אם ליד הבנין קיימים בניינים ותיקים, במידה וכן יש לקחת בחשבון כי במסגרת תמא 38 חיזוק מבנים ניתן להוסיף 2.5 קומות פלוס קומה למתקנים טכניים או תמא 38 לפי תיקון 2 להריסה ובניה מחדש שבו ניתן לקבל תוספת בהתאם למה שהיה לפני כלומר אם היו 4 קומות ניתן לקבל עוד 4 קומות כלומר 8 קומות פלוס חדרי יציאה לגג וקומה נוספת למתקנים טכניים.
  2. במידה וקיימים מגרשים ליד או בסמוך לנכס, צפה לבניינים דומים לשלך. בנוסף  יש לבדוק תכנית בנין עיר ו או היתרים למגרשים סמוכים.  במידה ומדובר על נוף משקיף לים, יש לבדוק בטווח מרחק גדול יותר.

המלצות לבעלי זכויות לדירה שנפגעה:

  1. בדוק באיזה הליך אושרה התכנית או הקומות הנוספות. אם לפי תכנית בנין עיר או תכנית מתאר ארצית או במסגרת מתן הקלה.
  2. בדוק אם עברו שלוש שנים מיום אישור התכנית.
  3. הצטייד בחוות דעת שמאי מקרקעין מומחה בתחום אשר תאמוד למועד הפגיעה את שיעור וגובה ירידת הערך ותבחין בין פגיעה תכנונית ישירה ועקיפה.
  4. לאחר קבלת חוות הדעת להתייעץ באיזה הליך לתבוע.

לצורך קבלת חוות דעת שמאי מקרקעין מומחה, פנה אלינו במספרי הטלפון המופיעים באתר.

 

תהיה חבר ושתף...
  • הדפסה
  • אימייל
  • Twitter
  • Google
  • Facebook
פורסם ב: שמאי מומחה לבית משפט תגיות: דירה, ירידת ערך, פגיעו., שמאי מקרקעין מומחה
« הקודם
הבא »
חפש באתר
מאמרים מקצועיים
  • casino (1)
  • Translate Online (1)
  • הערכת ליקויי בניה (6)
  • הפחתת היטלים ומס שבח (20)
  • הפקעת קרקעות (3)
  • ירידת ערך (1)
  • מיסוי מקרקעין (3)
  • שמאות מקרקעי ישראל (2)
  • שמאי כינוס נכסים (3)
  • שמאי מומחה לבית משפט (23)
  • שמאי מומחה תמ"א 38 (4)
  • שמאי מקרקעין (8)
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה (25)
  • שמאי מקרקעין חולון (1)
  • שמאי נדל"ן (76)
תפקידיו של שמאי מקרקעין

אם יש תחום שמושך אליו לא מעט מתעניינים במדינת ישראל, צעירים ומבוגרים, זה תחום הנדל"ן ויש לכך סיבות טובות. ראשית, כל אחד מאיתנו צריך לגור במקום כלשהו, בין אם זו דירה שכורה ובין אם זו דירה שנמצאת בבעלותנו, ושנית, יש הרבה אנשים שהתחום הזה מושך אותם כי הם רואים בו השקעה מוצלחת. במקום להשאיר את החסכונות בבנק יש מי שבוחר לרכוש נכסים, בין אם זה דירות, מגרשים, חנויות או כל סוג אחר של נכס, ולכן ברור למה כולל זקוקים לשירותיו של שמאי מקרקעין.

שמאות מקרקעין עוסקת בלא מעט תחומים, בתחום של הערכת נכסים: הדבר הנפוץ והחשוב ביותר שעושה שמאי מקרקעין הוא להעריך את הנכס. זה נכון לגבי השכרה של דירה, מכירה או קנייה שלה, וזה נכון לגבי מוסדות ציבוריים או כל נכס אחר שצריך להבין מה הערך שלו. השמאי עושה עבודתו על פי בדיקת כל הגורמים האפשריים, בין אם מדובר על זכויות הבניה של הנכס, שטח בנוי, רמת המפרט הטכני בנכס ועוד.

שמאות מקרקעין מידע
דירה בתכנית פינוי ובינוי

דירה בתכנית פינוי ובינוי

בס"ד מטרתן של תוכניות פינוי בינוי ברחבי הארץ הינן תוכניות האמורות להביא לשדרוג חייהם של תושבי הבניינים וזאת באמצעות קבלה

הפקעת קרקע

הפקעת קרקע

בס"ד  פיצוי כספי או קבלת קרקע חלופית לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A. הפקעת קרקע יכולה להתבצע למטרת צרכי ציבור בלבד.

היטל השבחה חולון תכנית ח 500

היטל השבחה חולון תכנית ח 500

בס"ד היטל השבחה חולון תכנית ח 500 אם יש לכם קרקעות בתוכנית ח 500 בדרום חלון צפו לתשלום היטל השבחה

היטל השבחה חולון

היטל השבחה חולון

בס"ד ממי תגבה הועדה תשלום היטל השבחה עבור זכויות בנייה לחדר על הגג מאת לימור ינוקא – שמאית מקרקעין מוסמכת. הפחתת

כינוס נכסים – שמאי מקרקעין – מכרזים מכונס

כינוס נכסים – שמאי מקרקעין – מכרזים מכונס

בס"ד מכרזים לא רק דירות מכונס נכסים מה הקשר כינוס נכסים שמאי מקרקעין מכרזים מכונס לרכישת נכסים מכונס נכסים מבוצעים

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה: בהחלטת בית משפט העליון נקבע כי הפרשנות לחוק בתוספת השלישית בענין פטור מתשלום היטל השבחה עד ל

תשלום היטל השבחה

תשלום היטל השבחה

תשלום היטל השבחה נוצר עקב השבחה של מקרקעין, במאמר מוסבר מתי חל מימוש שבגינו מחוייבים בתשלום, מהם האפשרויות לקבלת

היטל השבחה מס שבח

היטל השבחה מס שבח

רכישה ומכירה של דירה בישראל קשורה בתשלומים ובמסים, נוסף על התשלום על הדירה. כאשר מוכרים דירה יש לקחת בחשבון את

פירוק שיתוף במקרקעין – כדאי לדעת

פירוק שיתוף במקרקעין – כדאי לדעת

הליך של פירוק שיתוף במקרקעין, וכפי שניתן להסיק משמו, מתייחס לפירוקו של השיתוף הקיים בין הצדדים, בין אם מדובר בשיתוף

מנהל מקרקעי ישראל

מנהל מקרקעי ישראל

בס"ד תשלומים למנהל מקרקעי ישראל לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A מיהו הגוף הנקרא מנהל מקרקעי ישראל או בקיצור מ.מ.י

האם שמאות מקרקעין מתאימה לצרכיך?

המצב הנתון הוא שרוב האנשים שמגיעים לעשות עסקה כזו או אחרת בתחום הנדל"ן מגיעים מרקע אחר, וזה בכלל לא משנה אם הם מורים, פסיכולוגיים או עוסקים בכל תחום שהוא. משמעות הדברים היא שכעת, כשהם רוצים לקנות דירה, לפרק שותפות, לרשת נכס או לעשות כל דבר אחר, כמו בכל נושא שצריכים לקבל ייעוץ או חוות דעת מקצועית, יש לפנות לאנשי מקצוע מהתחום.

לכן חשוב לפנות אל שמאי המקרקעין, כי הוא איש המקצוע הנכון לבדוק ולשכלל את נתוני הנכס שלכם. התפקיד העיקרי של שמאי המקרקעין במקרים כאלה הוא לעשות שומה שתכלול את הערכת הנכס, ויש להכניס לשומה נתונים כמו:

מהי מטרת השומה? (הערכת שווי, הערכת דמי שכירות וכדומה)
מדוע מזמינים אותה, דהיינו לצורך מכירה/רכישה, פירוק שיתוף בין יורשים, כינוס נכסים וכו
האם היא מתייחסים למצב הנכס כיום או בעבר
מה הפרטים של הנכס, כלומר, איפה הוא נמצא ומה הכתובת שלו וכמובן מספר גוש וחלקה.
היא צריכה לכלול את תיאור הסביבה
על השומה לכלול גם נתונים כמו מצב הרישוי של הנכס ועוד

LOGOO
  • 03-5509153
  • 052-3705808
  • 03-5668062
  • limor5676@gmail.com
  • המלאכה 39, חולון

אודות י.ל. שמאי מקרקעין

חברת י.ל. שמאי מקרקעין מונה צוות מנוסה ומקצועי של שמאים, כלכלנים ומהנדסים, הנותן מענה מקיף למגוון לקוחות החברה עליהם נמנים לקוחות פרטיים, חברות, יזמים ועורכי דין.

  • שמאית מומחית מטעם בית הדין הרבני האזורי
  • שמאית מומחית מטעם בימ"ש השלום והמחוזי
  • שמאית מומחית מטעם בימ"ש לסיוע משפטי
קרא עוד

מאמרים אחרונים

  • שמאי מקרקעין - חוות דעת לבית משפט
  • שמאי מומחה
  • הפקעת מקרקעין

מפת האתר

שמאות מקרקעין ושמאי דירות מומחה
התקשרו אלינו: 03-5509153

או שלחו לנו הודעה

© כל הזכויות שמורות לחברת י.ל. שמאי מקרקעין

Facebook
Linkedin
Youtube
Envelope

נבנה ע"י Net-fix

Call Now Button
× פנייה בוואצ אפ
loading ביטול
ההודעה לא נשלחה - יש לבדוק את כתובת האימייל שוב!
בדיקת אימייל נכשלה, יש לנסות שוב
מצטערים, האתר שלך אינו מאפשר שיתוף תוכן באמצעות האימייל