בס"ד

 ירידת ערך והמלצות שמאי מקרקעין

עקב העברת חוק להגבלת תביעות ירידת ערך עקב תכנית  פוגעת.

להלן המלצות שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה או לדירה שנרכשה ונפגעה.

תחילה נסביר את כוונת החוק מבחינה שמאית.

ניתן לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך של נכסים במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. התביעה מוגשת לועדה המקומית לצורך קבלת פיצויים. ניתן להגיש תביעה עד שלוש שנים מיום אישור התכנית. כאמור החוק מגביל את בעלי הנכסים לתבוע פיצויים בגין פגיעה עקיפה.

כדי להבין את ההגבלה אסביר מהי פגיעה תכנונית ישירה ומהי פגיעה תכנונית עקיפה.

הראשונה מתייחסת לפגיעה להקטנת זכויות הבניה למשל לפני התכנית יכולים היו לבנות 400 מ"ר ולאחר אישור התכנית רק 300 מ"ר. זהו מצב שבדרך כלל לא קורה, אלא להיפך התכניות לרוב מוסיפות זכויות ולכן גם נדרשים לשלם היטל השבחה לועדה. ו או שינוי ייעוד למשל מסחר לתעשיה, כאשר שווי מ"ר קרקע למסחר גבוהה יותר משווי למ"ר תעשיה.

השניה מתייחסת לפגיעות עקיפות, כגון רעש, הצללה, הגדלת צפיפות, הסתרת נוף, פגיעה בפרטיות. כאשר במרבית הפגיעות המרכיב הדומיננטי הוא הסתרת נוף.

הסתרת נוף לקומות עליונות

בשנים האחרונות עקב בניה לגובה אם במסגרת תמא 38 על תיקוניה או במסגרת איחוד וחלוקה או לפי תב"ע, נבנים בניינים חדשים גבוהים לצד בניינים ותיקים ונמוכים יותר

לרוב הקומות העליונות נוספו במסגרת הקלה. על הקלה לא ניתן להגיש תביעת ירידת ערך במסגרת סעיף 197, אלא קיימת האפשרות להגיש התנגדות לבקשת ההקלה. הנימוק העיקרי של הועדה לסרב היא שלא ניתן לעצור התפתחות של עיר רק בגלל פגיעה בפרט זה או אחר.

מקרים שכיחים בו אנו עורכים חוות דעת כמשרד שמאים הינו מצב שבו קיימים 2 בניינים סמוכים, אחד בנין ותיק בן 4 קומות ושני בנין פחות ותיק למשל נבנה במהלך שנות התשעים והוא בן 6 קומות. על הבנין הותיק חלה תמא 38 אשר במסגרתה ניתן להוסיף 2.5 קומות. במצב כזה נפגעות 2 הקומות העליונות בבנין השכן, כאשר ירידת הערך המשמעותית בערכים כספיים תחול על דירה בקומה עליונה שלרוב היא דירת פנטהאוז או דירת גג יוקרתית.

בהתאם לחוק החדש במקרה כזה לא ניתן יהיה לתבוע פיצויי ירידת ערך מהועדה, מאחר ומדובר על פגיעה עקיפה.

מבחינה משפטית נשאלת השאלה אם אין פגיעה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו הכוללת את קניינו של אדם !

בענין זה ראה הסבר לסעיף 200  לחוק במאמר קודם: ירידת ערך עקב תכנית פוגעת.

המלצות טרם רכישת דירה:

1. בדוק אם ליד הבנין קיימים בניינים ותיקים, במידה וכן יש לקחת בחשבון כי במסגרת תמא 38 חיזוק מבנים ניתן להוסיף 2.5 קומות פלוס קומה למתקנים טכניים או תמא 38 לפי תיקון 2 להריסה ובניה מחדש שבו ניתן לקבל תוספת בהתאם למה שהיה לפני כלומר אם היו 4 קומות ניתן לקבל עוד 4 קומות כלומר 8 קומות פלוס חדרי יציאה לגג וקומה נוספת למתקנים טכניים.
2. במידה וקיימים מגרשים ליד או בסמוך לנכס, צפה לבניינים דומים לשלך. בנוסף  יש לבדוק תכנית בנין עיר ו או היתרים למגרשים סמוכים.  במידה ומדובר על נוף משקיף לים, יש לבדוק בטווח מרחק גדול יותר.

המלצות לבעלי זכויות לדירה שנפגעה:

1. בדוק באיזה הליך אושרה התכנית או הקומות הנוספות. אם לפי תכנית בנין עיר או תכנית מתאר ארצית או במסגרת מתן הקלה.
2. בדוק אם עברו שלוש שנים מיום אישור התכנית.
3. הצטייד בחוות דעת שמאי מקרקעין מומחה בתחום אשר תאמוד למועד הפגיעה את שיעור וגובה ירידת הערך ותבחין בין פגיעה תכנונית ישירה ועקיפה.
4. לאחר קבלת חוות הדעת להתייעץ באיזה הליך לתבוע.

לצורך קבלת חוות דעת שמאי מקרקעין מומחה, פנה אלינו במספרי הטלפון המופיעים באתר.