בס"ד

כמה נשלם עבור פיצול בית פרטי

במאמר נבחן את אופן חישוב היטל השבחה בפיצול בית צמוד קרקע לשתי יחידות נפרדות. תחילה נבהיר בקצרה את הצעת החוק. בהצעת החוק לפצל בית פרטי לשתי יחידות דיור קיימת מגבלה לשטח מינימלי של כ-60 מ"ר ליחידה שתהיה מופרדת כלומר כניסה נפרדת, מטבח וחדר רחצה בכל יחידה. תנאים נוספים הם  הפיצול ינתן למשך חמש שנים, סביר להניח כי תהיה אפשרות להאריך לחמש שנים נוספות, והתנאי הנוסף הוא תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית

כיום בצמודי קרקע רבים,

מתגוררים בבית בני משפחה נוספים. כלומר בבית אחד גרים שתיים או שלוש משפחות שהם משפחה מורחבת אחת. מבחינה משפטית רואים בכך חלוקה של הבית ולא פיצול. להזכיר פיצול ללא היתר נחשב עבירה על חוק התכנון והבניה ואילו חלוקה פנימית איננה מהווה עבירה. הצעת החוק מתייחסת למצב בו היחידה הנוספת מושכרת לגורם אחר ולא לבני המשפחה. לכן סביר להניח שמי שירצה לבקש היתר לפיצול יהיה מי שרוצה להשכיר את היחידה בשוק החופשי.

תשלום היטל השבחה

כמה תשלם עבור פיצול בית פרטי ? הועדה באמצעות שמאי מקרקעין מטעמה תדרוש תשלום היטל השבחה, חשוב לזכור שעל שומת הועדה ניתן לערער ולקבל פטור ואו להפחית את גובה ההיטל.

להלן שלוש אפשרויות כמה תדרוש עבור פיצול בית פרטי הועדה המקומית :

1. הבית כבר בנוי ועורכים בו פיצול. למשל בשתי קומות וחדר יציאה לגג ורוצים להשכיר את קומת הקרקע או חלק ממנה או להיפך להשכיר את הקומה העליונה. החישוב יערך לשני מצבים, מצב ראשון שווי הנכס או דמי שכירות כיחידה אחת ומצב שני שווי כל יחידה שנוצרת או דמי שכירות לכל יחידה. ההפרש ביניהם היא ההשבחה הנוצרת בניכוי עלויות או הוצאות שהיו כדי להוסיף עוד יחידה. כלומר שינויים פנימיים כגון וספת מחיצות, קירות, כניסה נפרדת, מטבחים, חדרי רחצה ועוד וכן הוצאות נוספות בגין החזרת המצב לקדמותו. ככל שההוצאות יהיו גבוהות יותר תשלום ההשבחה יקטן. התשלום בפועל הוא מחצית מההשבחה שנוצרה. כמובן שהחישוב יערך רק לחמש שנים מאחר שהצעת החוק היא לאפשר את הפיצול משך זמן זה.
2. הבית טרם נבנה ועורכים בו פיצול. במקרה הזה החישוב יערך לשני מצבים אבל לקרקע בלבד. כלומר במצב ראשון שווי ליחידת קרקע אחת ובמצב שני שווי הקרקע לשתי יחידות. ההפרש מהווה את ההשבחה בניכוי הוצאות . גם במקרה הזה החישוב מהוון לחמש שנים בלבד.
3. הבית בנוי מבקשים תוספת בניה ליחידה נוספת, בהנחה כי לא נוצלו כל זכויות הבנייה. למשל בנויה רק קומה אחת ואפשר להוסיף עוד קומה, או בנוי 140 מ"ר ואפשר להוסיף עוד 60 מ"ר. במקרה הזה סביר להניח שהבקשה תוגש לאחר הבניה והחישוב יערך לפי המקרה הראשון. במקרה בו הבקשה תוגש עם ההיתר לפני הבניה החישוב יערך לפי המקרה השני.

    

   לשירותך שמאי מקרקעין מומחה לבחינת הכדאיות הכלכלית בפיצול בית פרטי.

   ניתן לערער על שומת הועדה ולפטור או להפחית את תשלום היטל ההשבחה באופן משמעותי. בחוות דעת נגדית יוצגו כל החסרונות לצד היתרונות של הפיצול.

   לייעוץ והגשת ערעור לוועדה, פנה למשרדנו במספרי הטלפון המופיעים באתר.