בס"ד

stik_ee7134e455f2ffeddbae17d18232d8d2
Facebook
Linkedin
Youtube
Envelope

התקשרו אלינו

052-3705808
03-5509153
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
תפריט
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר

בס"ד

שמאי מקרקעין - הערכת נכסים
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
תפריט
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
Facebook-f
Linkedin-in
Youtube
Envelope
היטל השבחה תל אביב
שמאי דירות ונכסים › הפחתת היטלים ומס שבח › היטל השבחה תל אביב

היטל השבחה תל אביב

31 במאי 2018

בס"ד

תכנית 5000

הינה תכנית כוללנית שמנסה להכניס עוד הכנסות לקופת העירייה על חשבון הזכויות במקנה תכנית מתאר ארצית 38 על תיקוניה, לרבות בניה והריסה מחדש של בניינים ישנים לצורך חיזוקם בפני רעידות אדמה.

מבדיקה שערכתי באזור יפו לבניינים ותיקים עולה כי הזכויות שמקנה התכנית חופפים את הזכויות שמקנה תמא 38 תיקון 3 א' של בניה והריסה מחדש, אלא שתמא 38 לא מייצרת הכנסות כמעט לקופת העירייה בגלל שהיא תכנית מתאר ארצית ואילו במסגרת תכנית 5000 מבחינה היפוטתית ניתן לגבות תשלומי היטל.

היטל השבחה לקופת העירייה

צריך להבין כי בועדות השונות ישנם "מוחות" שתפקידם לייצר הכנסות לעירייה באמצעות מה שנקרא תשלומי היטלי השבחה. נכון להיום עיריית תל אביב יזמה תכנית כוללנית, אך סביר להניח כי במידה והיא תצליח ואפילו הצלחה חלקית גם ועדות לתכנון אחרות בארץ יאשרו תכניות כוללניות דומות, לכן יש להילחם בתופעה של תכניות כוללניות. בינתיים ועדות בערים אחרות ממתינות אף הן לטרף והכל תלוי בהצלחה של תכנית 5000 מבחינת גביית היטלי השבחה.

לדעתי צריך להשוות את הזכויות בתכנית לזכויות בתמא 38 ולחייב בתשלום רק בגיבוש הזכויות דהיינו תכנית מפורטת או היתר בניה וזאת במידה והתושבים יעדיפו לממש זכויות בכח תכנית מפורטת ולא מכוח תמא 38 שכאמור בגינה לא נגבה תשלום היטל השבחה.

תמא 38 לא מקנה זכויות ?!

טענת הועדה היא שהזכויות מכח תמא 38 ניתנות במסגרת הבקשה להיתר וכפופות לאישור הועדה המקומית. טענתם קיבלה גושפנקא בהחלטת ערר צ.ו.ר מעוף השקעות נדלן ונכסים בעמ נגד הועדה לתכנון ובניה בטענה שתמא 38 מאפשרת זכויות ולא תכנית שמקנה זכויות. אלא שלדעתי גם תכנית 5000 מאפשרת זכויות אבל לא ניתן להוציא מכוחה היתרים, והזכויות יתגשו רק בהוצאת תכנית מפורטת, לכן אין הצדקה בשלב זה לגבות תשלומי היטל השבחה, יתרה מכך מבדיקה שערכתי ביפו ד' עולה כי קיימת העדפה ברורה לתמא 38.

יישום התכנית בשכונות חלשות בעיר

בנוסף אציין כי תכנית 5000 בשכונות חלשות בעיר, לא עוברת את סף המקדם הנדרש לפרוייקטים במסגרת של פינוי ובינוי ולכן לא יכולה להיווצר השבחה. לאור המצב כיום בארץ הפרויקטים הללו לא מבשילים להיתרי בניה, עקב אי הוודאות והדחיה, אלא מקודמים פרויקטים של תמא 38 שהינם עדיפים מבחינת ועדי בתים והיזם. לדוגמא ביפו ד' בבנין ברחוב סומקן 12 מקודמת בניה במסגרת תמא 38, כך שבסביבה קיימת ציפייה כללית לבניה במסגרת התמא ולא דווקא לפרויקט פינוי ובינוי.

סיבה נוספת להעדיף את הבניה במסגרת תמא 38 על פרויקט פינוי ובינוי במסגרת תכנית 5000 היא הגדלת מספר הדירות פי 3 כדי שהפרויקט יהיה כדאי מבחינה כלכלית, דבר שמגדיל את הצפיפות ביחס לפרויקט תמא 38 וכן בפרויקט פינוי ובינוי הבניה היא יותר לגובה דבר המשנה את אופי הסביבה ומייקר את עלויות האחזקה בבנין המשותף שאינה מתאימה לאוכלוסיות חלשות מבחינה כלכלית. כאשר לדעתי המשתנה השני שציינתי עדיין לא ידוע לציבור וברגע שהציבור יהיה מודע יותר, יעדיפו בוודאי בניה במסגרת התמא 38 על פרויקט פינוי ובינוי בפרט כשמדובר באוכלוסיה חלשה מבחינה כלכלית.

מחירי דירות לא עלו עקב אישור התכנית

מבדיקה שערכתי ביפו ד' עולה כי לא היתה עליית מחירים עקב התכנית, ביחס לשכונות בחולון ובת ים בעלות מאפיינים דומים של צורת בינוי קיים, רמת אוכלוסיה ועוד. בהתאם למסמך מדיניות 9080 של הועדה צוין כי התושבים ביפו היו חשופים להחתמות של יזמים לפיכך אני מסיקה שהיתה ציפייה כללית במסגרת בניה של תמא 38 כמו באזורים דומים, ביחד עם עלייה ארצית ואזורית של מחירי הדיור, נכון למועד אישור התכנית דצמבר 2016, ולא כתוצאה מאישור תכנית 5000 , שהציבור ביפו כלל לא מודע ולא נחשף אל נתוניה.

היבט נוסף הוא שתכנית מראיית הפרט אינה מאפשרת לו ניצול מעבר לפטור עד 140 מ"ר לדירה, כלומר גם נניח שינתנו יותר זכויות , הרי יזם לא יתן לבעל דירה יותר מדירה אחת חדשה.

דוגמא לתחשיב לבנין ביפו ד'

זכויות לפי תמא 38 תיקון 3 א':

16 יח"ד * 114 מ"ר (102 מ"ר + ממ"דים 12 מ"ר) = 1,824 מ"ר.

תוספת 15 יח"ד חדשות ב-3.5 קומות + ממ"דים + 13 מ"ר ליחידה. 15 יח"ד * (102 מ"ר +ממ"דים 12 מ"ר + תוספת 13 מ"ר) = 1,905 מ"ר.

סה"כ: 3,729 מ"ר.

תוספת שטחי שירות על קרקעי 25% ולא כולל מרפסות שמש.

סה"כ: 4,661 מ"ר.

זכויות לפי תכנית 5000:

שטח יחסי בחלקה מיוחס לבנין 849 מ"ר * רח"ק 2.5-3 + 1 רח"ק בכפוף לשיקולים תכנוניים במסגרת התחדשות עירונית אשר בגינם ידרשו מטלות ציבוריות נוספות.

מתקבל: 2,547 מ"ר עד 3,396 מ"ר.

מכאן שכבר במצב קודם לפי תמ"א 38 הזכויות במצב קודם שקולות ל-4.6 רח"ק שהן יותר מהרח"ק 3.3 במצב חדש וזאת עוד לפני הפחתה למטלות למבני ציבור, דחייה למימוש ואי וודאות.

נשמח לעמוד לשירותכם, לביטול או הפחתת תשלום היטל השבחה, פנו למשרדנו י.ל. שמאי מקרקעין במספרי הטלפון המופיעים באתר.

תהיה חבר ושתף...
  • הדפסה
  • אימייל
  • Twitter
  • Google
  • Facebook
פורסם ב: הפחתת היטלים ומס שבח תגיות: היטל השבחה, הריסה ובניה, יפו, יפו ד, שמאי, תכנית 5000
« הקודם
הבא »
חפש באתר
מאמרים מקצועיים
  • הערכת ליקויי בניה (6)
  • הפחתת היטלים ומס שבח (20)
  • הפקעת קרקעות (3)
  • ירידת ערך (1)
  • מיסוי מקרקעין (3)
  • שמאות מקרקעי ישראל (2)
  • שמאי כינוס נכסים (3)
  • שמאי מומחה לבית משפט (23)
  • שמאי מומחה תמ"א 38 (4)
  • שמאי מקרקעין (8)
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה (25)
  • שמאי מקרקעין חולון (1)
  • שמאי נדל"ן (74)
תפקידיו של שמאי מקרקעין

אם יש תחום שמושך אליו לא מעט מתעניינים במדינת ישראל, צעירים ומבוגרים, זה תחום הנדל"ן ויש לכך סיבות טובות. ראשית, כל אחד מאיתנו צריך לגור במקום כלשהו, בין אם זו דירה שכורה ובין אם זו דירה שנמצאת בבעלותנו, ושנית, יש הרבה אנשים שהתחום הזה מושך אותם כי הם רואים בו השקעה מוצלחת. במקום להשאיר את החסכונות בבנק יש מי שבוחר לרכוש נכסים, בין אם זה דירות, מגרשים, חנויות או כל סוג אחר של נכס, ולכן ברור למה כולל זקוקים לשירותיו של שמאי מקרקעין.

שמאות מקרקעין עוסקת בלא מעט תחומים, בתחום של הערכת נכסים: הדבר הנפוץ והחשוב ביותר שעושה שמאי מקרקעין הוא להעריך את הנכס. זה נכון לגבי השכרה של דירה, מכירה או קנייה שלה, וזה נכון לגבי מוסדות ציבוריים או כל נכס אחר שצריך להבין מה הערך שלו. השמאי עושה עבודתו על פי בדיקת כל הגורמים האפשריים, בין אם מדובר על זכויות הבניה של הנכס, שטח בנוי, רמת המפרט הטכני בנכס ועוד.

שמאות מקרקעין מידע
דירה בתכנית פינוי ובינוי

דירה בתכנית פינוי ובינוי

בס"ד מטרתן של תוכניות פינוי בינוי ברחבי הארץ הינן תוכניות האמורות להביא לשדרוג חייהם של תושבי הבניינים וזאת באמצעות קבלה

הפקעת קרקע

הפקעת קרקע

בס"ד  פיצוי כספי או קבלת קרקע חלופית לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A. הפקעת קרקע יכולה להתבצע למטרת צרכי ציבור בלבד.

היטל השבחה חולון תכנית ח 500

היטל השבחה חולון תכנית ח 500

בס"ד היטל השבחה חולון תכנית ח 500 אם יש לכם קרקעות בתוכנית ח 500 בדרום חלון צפו לתשלום היטל השבחה

היטל השבחה חולון

היטל השבחה חולון

בס"ד ממי תגבה הועדה תשלום היטל השבחה עבור זכויות בנייה לחדר על הגג מאת לימור ינוקא – שמאית מקרקעין מוסמכת. הפחתת

כינוס נכסים – שמאי מקרקעין – מכרזים מכונס

כינוס נכסים – שמאי מקרקעין – מכרזים מכונס

בס"ד מכרזים לא רק דירות מכונס נכסים מה הקשר כינוס נכסים שמאי מקרקעין מכרזים מכונס לרכישת נכסים מכונס נכסים מבוצעים

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה: בהחלטת בית משפט העליון נקבע כי הפרשנות לחוק בתוספת השלישית בענין פטור מתשלום היטל השבחה עד ל

תשלום היטל השבחה

תשלום היטל השבחה

תשלום היטל השבחה נוצר עקב השבחה של מקרקעין, במאמר מוסבר מתי חל מימוש שבגינו מחוייבים בתשלום, מהם האפשרויות לקבלת

היטל השבחה מס שבח

היטל השבחה מס שבח

רכישה ומכירה של דירה בישראל קשורה בתשלומים ובמסים, נוסף על התשלום על הדירה. כאשר מוכרים דירה יש לקחת בחשבון את

פירוק שיתוף במקרקעין – כדאי לדעת

פירוק שיתוף במקרקעין – כדאי לדעת

הליך של פירוק שיתוף במקרקעין, וכפי שניתן להסיק משמו, מתייחס לפירוקו של השיתוף הקיים בין הצדדים, בין אם מדובר בשיתוף

מנהל מקרקעי ישראל

מנהל מקרקעי ישראל

בס"ד תשלומים למנהל מקרקעי ישראל לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A מיהו הגוף הנקרא מנהל מקרקעי ישראל או בקיצור מ.מ.י

האם שמאות מקרקעין מתאימה לצרכיך?

המצב הנתון הוא שרוב האנשים שמגיעים לעשות עסקה כזו או אחרת בתחום הנדל"ן מגיעים מרקע אחר, וזה בכלל לא משנה אם הם מורים, פסיכולוגיים או עוסקים בכל תחום שהוא. משמעות הדברים היא שכעת, כשהם רוצים לקנות דירה, לפרק שותפות, לרשת נכס או לעשות כל דבר אחר, כמו בכל נושא שצריכים לקבל ייעוץ או חוות דעת מקצועית, יש לפנות לאנשי מקצוע מהתחום.

לכן חשוב לפנות אל שמאי המקרקעין, כי הוא איש המקצוע הנכון לבדוק ולשכלל את נתוני הנכס שלכם. התפקיד העיקרי של שמאי המקרקעין במקרים כאלה הוא לעשות שומה שתכלול את הערכת הנכס, ויש להכניס לשומה נתונים כמו:

מהי מטרת השומה? (הערכת שווי, הערכת דמי שכירות וכדומה)
מדוע מזמינים אותה, דהיינו לצורך מכירה/רכישה, פירוק שיתוף בין יורשים, כינוס נכסים וכו
האם היא מתייחסים למצב הנכס כיום או בעבר
מה הפרטים של הנכס, כלומר, איפה הוא נמצא ומה הכתובת שלו וכמובן מספר גוש וחלקה.
היא צריכה לכלול את תיאור הסביבה
על השומה לכלול גם נתונים כמו מצב הרישוי של הנכס ועוד

LOGOO
  • 03-5509153
  • 052-3705808
  • 03-5668062
  • limor5676@gmail.com
  • המלאכה 39, חולון

אודות י.ל. שמאי מקרקעין

חברת י.ל. שמאי מקרקעין מונה צוות מנוסה ומקצועי של שמאים, כלכלנים ומהנדסים, הנותן מענה מקיף למגוון לקוחות החברה עליהם נמנים לקוחות פרטיים, חברות, יזמים ועורכי דין.

  • שמאית מומחית מטעם בית הדין הרבני האזורי
  • שמאית מומחית מטעם בימ"ש השלום והמחוזי
  • שמאית מומחית מטעם בימ"ש לסיוע משפטי
קרא עוד

מאמרים אחרונים

  • שמאי מקרקעין - חוות דעת לבית משפט
  • שמאי מומחה
  • הפקעת מקרקעין

מפת האתר

שמאות מקרקעין ושמאי דירות מומחה
התקשרו אלינו: 03-5509153

או שלחו לנו הודעה

© כל הזכויות שמורות לחברת י.ל. שמאי מקרקעין

Facebook
Linkedin
Youtube
Envelope

נבנה ע"י Net-fix

Call Now Button
× פנייה בוואצ אפ
loading ביטול
ההודעה לא נשלחה - יש לבדוק את כתובת האימייל שוב!
בדיקת אימייל נכשלה, יש לנסות שוב
מצטערים, האתר שלך אינו מאפשר שיתוף תוכן באמצעות האימייל