בס"ד

תכנית 5000

הינה תכנית כוללנית שמנסה להכניס עוד הכנסות לקופת העירייה על חשבון הזכויות במקנה תכנית מתאר ארצית 38 על תיקוניה, לרבות בניה והריסה מחדש של בניינים ישנים לצורך חיזוקם בפני רעידות אדמה.

מבדיקה שערכתי באזור יפו לבניינים ותיקים עולה כי הזכויות שמקנה התכנית חופפים את הזכויות שמקנה תמא 38 תיקון 3 א' של בניה והריסה מחדש, אלא שתמא 38 לא מייצרת הכנסות כמעט לקופת העירייה בגלל שהיא תכנית מתאר ארצית ואילו במסגרת תכנית 5000 מבחינה היפוטתית ניתן לגבות תשלומי היטל.

היטל השבחה לקופת העירייה

צריך להבין כי בועדות השונות ישנם "מוחות" שתפקידם לייצר הכנסות לעירייה באמצעות מה שנקרא תשלומי היטלי השבחה. נכון להיום עיריית תל אביב יזמה תכנית כוללנית, אך סביר להניח כי במידה והיא תצליח ואפילו הצלחה חלקית גם ועדות לתכנון אחרות בארץ יאשרו תכניות כוללניות דומות, לכן יש להילחם בתופעה של תכניות כוללניות. בינתיים ועדות בערים אחרות ממתינות אף הן לטרף והכל תלוי בהצלחה של תכנית 5000 מבחינת גביית היטלי השבחה.

לדעתי צריך להשוות את הזכויות בתכנית לזכויות בתמא 38 ולחייב בתשלום רק בגיבוש הזכויות דהיינו תכנית מפורטת או היתר בניה וזאת במידה והתושבים יעדיפו לממש זכויות בכח תכנית מפורטת ולא מכוח תמא 38 שכאמור בגינה לא נגבה תשלום היטל השבחה.

תמא 38 לא מקנה זכויות ?!

טענת הועדה היא שהזכויות מכח תמא 38 ניתנות במסגרת הבקשה להיתר וכפופות לאישור הועדה המקומית. טענתם קיבלה גושפנקא בהחלטת ערר צ.ו.ר מעוף השקעות נדלן ונכסים בעמ נגד הועדה לתכנון ובניה בטענה שתמא 38 מאפשרת זכויות ולא תכנית שמקנה זכויות. אלא שלדעתי גם תכנית 5000 מאפשרת זכויות אבל לא ניתן להוציא מכוחה היתרים, והזכויות יתגשו רק בהוצאת תכנית מפורטת, לכן אין הצדקה בשלב זה לגבות תשלומי היטל השבחה, יתרה מכך מבדיקה שערכתי ביפו ד' עולה כי קיימת העדפה ברורה לתמא 38.

יישום התכנית בשכונות חלשות בעיר

בנוסף אציין כי תכנית 5000 בשכונות חלשות בעיר, לא עוברת את סף המקדם הנדרש לפרוייקטים במסגרת של פינוי ובינוי ולכן לא יכולה להיווצר השבחה. לאור המצב כיום בארץ הפרויקטים הללו לא מבשילים להיתרי בניה, עקב אי הוודאות והדחיה, אלא מקודמים פרויקטים של תמא 38 שהינם עדיפים מבחינת ועדי בתים והיזם. לדוגמא ביפו ד' בבנין ברחוב סומקן 12 מקודמת בניה במסגרת תמא 38, כך שבסביבה קיימת ציפייה כללית לבניה במסגרת התמא ולא דווקא לפרויקט פינוי ובינוי.

סיבה נוספת להעדיף את הבניה במסגרת תמא 38 על פרויקט פינוי ובינוי במסגרת תכנית 5000 היא הגדלת מספר הדירות פי 3 כדי שהפרויקט יהיה כדאי מבחינה כלכלית, דבר שמגדיל את הצפיפות ביחס לפרויקט תמא 38 וכן בפרויקט פינוי ובינוי הבניה היא יותר לגובה דבר המשנה את אופי הסביבה ומייקר את עלויות האחזקה בבנין המשותף שאינה מתאימה לאוכלוסיות חלשות מבחינה כלכלית. כאשר לדעתי המשתנה השני שציינתי עדיין לא ידוע לציבור וברגע שהציבור יהיה מודע יותר, יעדיפו בוודאי בניה במסגרת התמא 38 על פרויקט פינוי ובינוי בפרט כשמדובר באוכלוסיה חלשה מבחינה כלכלית.

מחירי דירות לא עלו עקב אישור התכנית

מבדיקה שערכתי ביפו ד' עולה כי לא היתה עליית מחירים עקב התכנית, ביחס לשכונות בחולון ובת ים בעלות מאפיינים דומים של צורת בינוי קיים, רמת אוכלוסיה ועוד. בהתאם למסמך מדיניות 9080 של הועדה צוין כי התושבים ביפו היו חשופים להחתמות של יזמים לפיכך אני מסיקה שהיתה ציפייה כללית במסגרת בניה של תמא 38 כמו באזורים דומים, ביחד עם עלייה ארצית ואזורית של מחירי הדיור, נכון למועד אישור התכנית דצמבר 2016, ולא כתוצאה מאישור תכנית 5000 , שהציבור ביפו כלל לא מודע ולא נחשף אל נתוניה.

היבט נוסף הוא שתכנית מראיית הפרט אינה מאפשרת לו ניצול מעבר לפטור עד 140 מ"ר לדירה, כלומר גם נניח שינתנו יותר זכויות , הרי יזם לא יתן לבעל דירה יותר מדירה אחת חדשה.

דוגמא לתחשיב לבנין ביפו ד'

זכויות לפי תמא 38 תיקון 3 א':

16 יח"ד * 114 מ"ר (102 מ"ר + ממ"דים 12 מ"ר) = 1,824 מ"ר.

תוספת 15 יח"ד חדשות ב-3.5 קומות + ממ"דים + 13 מ"ר ליחידה. 15 יח"ד * (102 מ"ר +ממ"דים 12 מ"ר + תוספת 13 מ"ר) = 1,905 מ"ר.

סה"כ: 3,729 מ"ר.

תוספת שטחי שירות על קרקעי 25% ולא כולל מרפסות שמש.

סה"כ: 4,661 מ"ר.

זכויות לפי תכנית 5000:

שטח יחסי בחלקה מיוחס לבנין 849 מ"ר * רח"ק 2.5-3 + 1 רח"ק בכפוף לשיקולים תכנוניים במסגרת התחדשות עירונית אשר בגינם ידרשו מטלות ציבוריות נוספות.

מתקבל: 2,547 מ"ר עד 3,396 מ"ר.

מכאן שכבר במצב קודם לפי תמ"א 38 הזכויות במצב קודם שקולות ל-4.6 רח"ק שהן יותר מהרח"ק 3.3 במצב חדש וזאת עוד לפני הפחתה למטלות למבני ציבור, דחייה למימוש ואי וודאות.

נשמח לעמוד לשירותכם, לביטול או הפחתת תשלום היטל השבחה, פנו למשרדנו י.ל. שמאי מקרקעין במספרי הטלפון המופיעים באתר.