בס"ד

stik_ee7134e455f2ffeddbae17d18232d8d2
Facebook
Linkedin
Youtube
Envelope

התקשרו אלינו

052-3705808
03-5509153
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
תפריט
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר

בס"ד

שמאי מקרקעין - הערכת נכסים
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
תפריט
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
Facebook-f
Linkedin-in
Youtube
Envelope
http://shamy.co.il/2013/12/11/%d7%a7%d7%91%d7%95%d7%a6%d7%aa_%d7%a8%d7%9b%d7%99%d7%a9%d7%94/
שמאי דירות ונכסים › שמאי מקרקעין › קבוצת רכישה

קבוצת רכישה

20 ביוני 2018

בס"ד

קבוצת רכישה בשילוב שמאי מקרקעין

לימור ינוקא – שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A

המאמר סוקר בקצרה את הבדיקות שעורך שמאי מקרקעין וחשיבותו של דוח שמאות מפורט במספר שלבים של פרויקט במסגרת הטרנד החדש של קבוצת רוכשים. כמו כן אתייחס למטרת ההתארגנות של קבוצת הרכישה והתייחסות לחסכון בעלויות המס וכן אתייחס למורכבות של התארגנות מעין זו ועקב כך לחשיבות הרבה שיש לבחירת אנשי מקצוע כגון: עו"ד, שמאי מקרקעין, פרויקטור ועוד.

חשיבות תפקידו של שמאי מקרקעין:

כבר בשלב הראשוני טרם רכישת הקרקע שמאי נדל"ן בודק את הזכויות, כמה מ"ר ניתן לבנות, מספר יחידות דיור, הקלות שניתן לבקש ובכך להגדיל את הזכויות בקרקע. במידה ומדובר על קרקע מנהל יש לבדוק את כל התשלומים החלים על הקרקע לרבות דמי היתר למנהל - ראה מאמר מנהל מקרקעי ישראל. לאחר כל הבדיקות האלה ואחרות קובע שמאי מקרקעין בדוח שמאות מפורט את שווי הקרקע ואפשרויות הבניה.

מי רוכש את הקרקע?

קבוצת אנשים שמתאגדת לרכישת קרקע, מאחורי רכישת הקרקע יש רעיון להקמת פרויקט, בפועל מנתקים את רכישת הקרקע מהרעיון היזמי לבניית דירות או צמודי קרקע וזאת על מנת לקבל את הפטור ממס ולהביא לחסכון ברכישת דירה או בית בפרויקט.

חוות דעת שמאית:

משלב זה ניתן לערוך תכנית עסקית לפרויקט המוצע. שמאי עורך במקרים כגון אלו דו"ח אפס, דהיינו דו"ח שמאות של אומדני כל העלויות בכל שלב ושלב בפרויקט של הרוכשים. השמאי מתבסס על נתוני שוק ליום הכנת הדו"ח. לאחר שנבחן כדאיות כלכלית של הפרויקט והפרויקט נמצא רווחי בהתאם לחוות דעת שמאית, אזי ניתן להתחיל בהתארגנות לפרויקט הרכישה על יד הרוכשים מבחינה מעשית ולהוציא אותו אל הפועל. לרוב במקרים הנ"ל נבחר ועד שיוביל את הפרויקט.

הועד וחבריו מהשלב הזה מנסים להגדיל את מספר האנשים הלוקחים חלק באותה קבוצה של רוכשים בהתאם לגודל הפרויקט. בדרך כלל יעדיפו שיצטרפו אליהם אנשים בעלי אותו סטאטוס למשל בעלי מקצועות חופשיים, או אנשי עסקים, או בעלי רקע מסורתי או רקע משותף כזה או אחר, וזאת על מנת ליצור בסיס משותף בין כל חברי קבוצת רכישה. חשוב להבין כי רוב ההחלטות בקבוצה נקבעות על פי רוב. רצוי שהועד יהיה מקצועי ככל האפשר או לבחור מנהל מקצועי חיצוני לפרויקט.

מלבד שמאי מקרקעין שחשיבתו רבה כבר בשלב הראשוני של הבדיקות הרי שיש חשיבות רבה לבחירת עו"ד שילווה את הפרויקט של הקבוצה  משלב רכישת הקרקע ורישום הקרקע בחלק יחסי לכל חבר באותה קבוצה. כמו כן הוא יערוך הסכם שיתוף בין החברים בקבוצה, בהמשך הוא ילווה את הקבוצה בכל החוזים מול אנשי המקצוע, קבלנים, קבלני משנה ועוד.

הועד שנבחר או איש הניהול יוצאים במכרזים לקבלנים, ומתחשבים בפרמטרים השונים בהתאם לנתונים שהציג שמאי מקרקעין בדוח שמאות שהכין.

רשויות המס ושמאי מקרקעין:

עוד אציין כי מבחינת רשויות המס יש לרכוש את הקרקע בנפרד ורק אחר כך להזמין שרותי בניה, על מנת שלא ייחשב הדבר כהתארגנות לרכישת מוצר מוגמר דהיינו דירות. גם כאן רצוי כי שמאי מקרקעין יכין כל דוח שמאות בנפרד, דהיינו בשלב הראשוני בדיקת זכויות ושווי הקרקע בלבד, בשלב השני יכין שמאי דו"ח אפס לביצוע הפרויקט לבחינת הכדאיות הכלכלית ובשלב מאוחר יותר יתייחס שמאי מקרקעין לשווי דירות כמוצר מוגמר. חשוב לדעת כי לא לכל הדירות בבניין יש אותו שווי, שמאי מקרקעין מעריך כל דירה בהתאם למיקומה בבניין כגון קומה, חזית או עורף, שטחה וכו' בהתאם לכך מפעיל שמאי מקרקעין מקובלות שמאיות לבחינת שווי כל דירה ודירה בבניין. בחלוקת הדירות בין חברי הרוכשים התחשבו בפרמטרים אלו.

חשוב לדעת כי על מנת לזכות בפטור מתשלומי מס חובה לפצל את העסקה לרכישת קרקע ועסקה להזמנת שרותי בניה, אחרת רשויות המס יראו את העסקה כעסקה לרכישת דירות אשר בגינה לא זכאים לפטור. עקב מורכבות העסקה מבחינה משפטית יש לקבל ייעוץ משפטי מעו"ד או משפטן הבקי בנושא. גם לאחר כל הבדיקות הראשונות של שמאי מקרקעין אין להציע את הרכישה כמוצר מוגמר ולקבוע מחיר. אציין כי שמאי מקרקעין אינו קובע מחיר אלא שווי שזהו ממוצע של טווח מחירים. בכל מקרה שמאי מקרקעין יעריך את שווי הדירות בשלב מאוחר יותר.

היתרונות בהצטרפות לקבוצת רוכשים

יצירת פרויקט קבוצתי של רוכשים שלחבריו בסיס משותף, משתתפים בהחלטות לגבי סגנון בניה, רמת גימור וכדומה וכמובן פטור ממס, חסכון ברווח היזמי של חברה יזמית או קבלנית, חסכון בעלויות מימון פרסום ושיווק ,פטור מתשלום מע"מ על הדירות. אציין כי רכישת קרקע ממנהל מקרקעי ישראל במכרז לא מקבלים פטור ממע"מ גם אם מדובר במה שנקרא קבוצת רכישה. חברי קבוצת רכישה משלמים מס רכישה כל אחד לפי החלק היחסי ברכישת הקרקע.

יחד עם כל זאת לא תמיד יש חסכון גבוה מאחר ומשלמים לפרויקטור אחוז מסוים מעלויות הבניה שמצמצם את החיסכון ממס.

מהי קבוצת רוכשים מדומה?

כאשר גורם מקצועי כל שהוא מאתר קרקע לרכישה ומארגן קבוצת  אנשים שירכשו את הקרקע  בפועל הוא מתנהל כמו יזם המארגן קבוצת רכישה לדירות, גרוע מכך אם התחייב למחירי דירות. למעשה הוא יוזם ומנהל את הפרויקט, מגייס אנשי מקצוע כגון עו"ד, שמאי מקרקעין וכדומה ובתמורה הוא גובה עמלה באחוזים משווי הפרויקט, מעין תשלום עבור יזמות ושיווק. רשויות המס רואות בכך עסקה לכל דבר ולא מקבלים פטור ממס. גם ההבטחות לחסכון ברכישת דירה בהפחתה של עשרים אחוז ויותר לא תמיד מתממש מאחר ומארגן או היזם מרוויח את הרווח היזמי.

אופן התשלום

בשלב ראשוני משלמים עבור הקרקע אשר נרכשת בשותפות לכל אחד מהרוכשים יש חלק יחסי בקרקע. וכן הוצאות של אנשי מקצוע כגון שמאי מקרקעין, עו"ד, אדריכל וכדומה.

משלב התכנון והגשת תכנית לבניה, הרי שכל חבר באותה קבוצה של רוכשים חייב מסגרת אשראי לבנק מלווה וכל אחד משלם בהתאם להתקדמות הפרויקט.

המפתח להצלחת פרויקט במסגרת הקבוצה הם בחירת אנשי המקצוע כבר בשלבים הראשוניים, אשר ילוו את הפרויקט מתחילתו.

לייעוץ ראשוני, פנו אלינו במספרי הטלפון המופיעים באתר או באמצעות האי-מייל.

תהיה חבר ושתף...
  • הדפסה
  • אימייל
  • Twitter
  • Google
  • Facebook
פורסם ב: שמאי מקרקעין, שמאי נדל"ן תגיות: קבוצת ריכשה, קרקע, שמאי מקרקעין, שמאית
« הקודם
הבא »

השארת תגובה

ביטול

חפש באתר
מאמרים מקצועיים
  • casino (1)
  • Translate Online (1)
  • הערכת ליקויי בניה (6)
  • הפחתת היטלים ומס שבח (20)
  • הפקעת קרקעות (3)
  • ירידת ערך (1)
  • מיסוי מקרקעין (3)
  • שמאות מקרקעי ישראל (2)
  • שמאי כינוס נכסים (3)
  • שמאי מומחה לבית משפט (23)
  • שמאי מומחה תמ"א 38 (4)
  • שמאי מקרקעין (8)
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה (25)
  • שמאי מקרקעין חולון (1)
  • שמאי נדל"ן (76)
תפקידיו של שמאי מקרקעין

אם יש תחום שמושך אליו לא מעט מתעניינים במדינת ישראל, צעירים ומבוגרים, זה תחום הנדל"ן ויש לכך סיבות טובות. ראשית, כל אחד מאיתנו צריך לגור במקום כלשהו, בין אם זו דירה שכורה ובין אם זו דירה שנמצאת בבעלותנו, ושנית, יש הרבה אנשים שהתחום הזה מושך אותם כי הם רואים בו השקעה מוצלחת. במקום להשאיר את החסכונות בבנק יש מי שבוחר לרכוש נכסים, בין אם זה דירות, מגרשים, חנויות או כל סוג אחר של נכס, ולכן ברור למה כולל זקוקים לשירותיו של שמאי מקרקעין.

שמאות מקרקעין עוסקת בלא מעט תחומים, בתחום של הערכת נכסים: הדבר הנפוץ והחשוב ביותר שעושה שמאי מקרקעין הוא להעריך את הנכס. זה נכון לגבי השכרה של דירה, מכירה או קנייה שלה, וזה נכון לגבי מוסדות ציבוריים או כל נכס אחר שצריך להבין מה הערך שלו. השמאי עושה עבודתו על פי בדיקת כל הגורמים האפשריים, בין אם מדובר על זכויות הבניה של הנכס, שטח בנוי, רמת המפרט הטכני בנכס ועוד.

שמאות מקרקעין מידע
דירה בתכנית פינוי ובינוי

דירה בתכנית פינוי ובינוי

בס"ד מטרתן של תוכניות פינוי בינוי ברחבי הארץ הינן תוכניות האמורות להביא לשדרוג חייהם של תושבי הבניינים וזאת באמצעות קבלה

הפקעת קרקע

הפקעת קרקע

בס"ד  פיצוי כספי או קבלת קרקע חלופית לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A. הפקעת קרקע יכולה להתבצע למטרת צרכי ציבור בלבד.

היטל השבחה חולון תכנית ח 500

היטל השבחה חולון תכנית ח 500

בס"ד היטל השבחה חולון תכנית ח 500 אם יש לכם קרקעות בתוכנית ח 500 בדרום חלון צפו לתשלום היטל השבחה

היטל השבחה חולון

היטל השבחה חולון

בס"ד ממי תגבה הועדה תשלום היטל השבחה עבור זכויות בנייה לחדר על הגג מאת לימור ינוקא – שמאית מקרקעין מוסמכת. הפחתת

כינוס נכסים – שמאי מקרקעין – מכרזים מכונס

כינוס נכסים – שמאי מקרקעין – מכרזים מכונס

בס"ד מכרזים לא רק דירות מכונס נכסים מה הקשר כינוס נכסים שמאי מקרקעין מכרזים מכונס לרכישת נכסים מכונס נכסים מבוצעים

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה: בהחלטת בית משפט העליון נקבע כי הפרשנות לחוק בתוספת השלישית בענין פטור מתשלום היטל השבחה עד ל

תשלום היטל השבחה

תשלום היטל השבחה

תשלום היטל השבחה נוצר עקב השבחה של מקרקעין, במאמר מוסבר מתי חל מימוש שבגינו מחוייבים בתשלום, מהם האפשרויות לקבלת

היטל השבחה מס שבח

היטל השבחה מס שבח

רכישה ומכירה של דירה בישראל קשורה בתשלומים ובמסים, נוסף על התשלום על הדירה. כאשר מוכרים דירה יש לקחת בחשבון את

פירוק שיתוף במקרקעין – כדאי לדעת

פירוק שיתוף במקרקעין – כדאי לדעת

הליך של פירוק שיתוף במקרקעין, וכפי שניתן להסיק משמו, מתייחס לפירוקו של השיתוף הקיים בין הצדדים, בין אם מדובר בשיתוף

מנהל מקרקעי ישראל

מנהל מקרקעי ישראל

בס"ד תשלומים למנהל מקרקעי ישראל לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A מיהו הגוף הנקרא מנהל מקרקעי ישראל או בקיצור מ.מ.י

האם שמאות מקרקעין מתאימה לצרכיך?

המצב הנתון הוא שרוב האנשים שמגיעים לעשות עסקה כזו או אחרת בתחום הנדל"ן מגיעים מרקע אחר, וזה בכלל לא משנה אם הם מורים, פסיכולוגיים או עוסקים בכל תחום שהוא. משמעות הדברים היא שכעת, כשהם רוצים לקנות דירה, לפרק שותפות, לרשת נכס או לעשות כל דבר אחר, כמו בכל נושא שצריכים לקבל ייעוץ או חוות דעת מקצועית, יש לפנות לאנשי מקצוע מהתחום.

לכן חשוב לפנות אל שמאי המקרקעין, כי הוא איש המקצוע הנכון לבדוק ולשכלל את נתוני הנכס שלכם. התפקיד העיקרי של שמאי המקרקעין במקרים כאלה הוא לעשות שומה שתכלול את הערכת הנכס, ויש להכניס לשומה נתונים כמו:

מהי מטרת השומה? (הערכת שווי, הערכת דמי שכירות וכדומה)
מדוע מזמינים אותה, דהיינו לצורך מכירה/רכישה, פירוק שיתוף בין יורשים, כינוס נכסים וכו
האם היא מתייחסים למצב הנכס כיום או בעבר
מה הפרטים של הנכס, כלומר, איפה הוא נמצא ומה הכתובת שלו וכמובן מספר גוש וחלקה.
היא צריכה לכלול את תיאור הסביבה
על השומה לכלול גם נתונים כמו מצב הרישוי של הנכס ועוד

LOGOO
  • 03-5509153
  • 052-3705808
  • 03-5668062
  • limor5676@gmail.com
  • המלאכה 39, חולון

אודות י.ל. שמאי מקרקעין

חברת י.ל. שמאי מקרקעין מונה צוות מנוסה ומקצועי של שמאים, כלכלנים ומהנדסים, הנותן מענה מקיף למגוון לקוחות החברה עליהם נמנים לקוחות פרטיים, חברות, יזמים ועורכי דין.

  • שמאית מומחית מטעם בית הדין הרבני האזורי
  • שמאית מומחית מטעם בימ"ש השלום והמחוזי
  • שמאית מומחית מטעם בימ"ש לסיוע משפטי
קרא עוד

מאמרים אחרונים

  • שמאי מקרקעין - חוות דעת לבית משפט
  • שמאי מומחה
  • הפקעת מקרקעין

מפת האתר

שמאות מקרקעין ושמאי דירות מומחה
התקשרו אלינו: 03-5509153

או שלחו לנו הודעה

© כל הזכויות שמורות לחברת י.ל. שמאי מקרקעין

Facebook
Linkedin
Youtube
Envelope

נבנה ע"י Net-fix

Call Now Button
× פנייה בוואצ אפ
loading ביטול
ההודעה לא נשלחה - יש לבדוק את כתובת האימייל שוב!
בדיקת אימייל נכשלה, יש לנסות שוב
מצטערים, האתר שלך אינו מאפשר שיתוף תוכן באמצעות האימייל