שמאי בנק

בס"ד

די, די בנק ישראל עם הסיפורים

מאת לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת.

הצעת בנק ישראל עוד יותר גרועה מהמצב הקיים כיום. כאמור תגובתי עוסקת בהצעת הבנק לשמר את הרשימה הסגורה של שמאים "המקובלים" על הבנק לצורך לקיחת משכנתא לקניית נכס.

בנק ישראל מסרב שכל שמאי "אלמוני" לדבריהם יכין דו"ח שמאות לבנק.

סליחה, מה זה שמאי "אלמוני" ?! אציין כי השמאים מקבלים הסמכה ממשרד המשפטים ודרישות הלימוד בארץ הן מהארוכות והגבוהות ביחס לארה"ב ומדינות אירופה. שמאי בארץ נדרש לתקופת לימוד של שנתיים – שלוש בנוסף לימודי תואר ראשון או בתואר ראשון משולב + שנת התמחות.

אצין כי עריכת שומה לדירה הינה יחסית פשוטה וכל שמאי עם ותק קצר יכול בהחלט לבצע אותה. יתרה מכך השומה לבנק היא מעין הכנת דו"ח קצר המכיל 2 עמודים ולא שומה מורחבת.

דו"ח שמגן על הבנק ולא על הצרכן:

למעשה שמאי הבנק מכין שומה לבנק דהיינו שומה שבאה להגן על הבנק ולא על הצרכן. ההגנה על כספי הבנק מתבטאת שהערכת שווי הנכס מביאה בחשבון מימוש מהיר. כלומר מכירה באילוץ במסגרת כינוס נכסים, וזאת לצורך השבת כספי המשכנתא במידה והצרכן לא יעמוד בתשלומים. וזה מסביר את אחת הסיבות העיקריות שהבנק לא נותן משכנתא בגובה שווי הנכס, אלא עד 60-75 אחוז משווי הנכס, גם שלצרכן יש אפשרות כלכלית לעמוד בתשלומים. לכן לא ברור לי למה הצרכן צריך לשלם לשמאי מטעם הבנק עבור השומה שהוא מכין לבנק.

שמאות לפני רכישת נכס:

לכן גם הדאגה המדומה של בנק ישראל שהם חוששים מעליית מחיר השומה, אינה נכונה. מה גם שצרכנים רבים רוצים שמאות לדירה לפני עריכת חוזה המכר וכאשר הם פונים לשמאי מטעם בנק, לפני עריכת חוזה, הוא גובה מחיר מלא כמו שמאי חיצוני אחר, ואף יותר. וזאת מאחר ולצרכן אין אפשרות לפנות למתחרים אחרים. כלומר שמאים אחרים שאינם נמצאים ברשימה הסגורה של הבנקים. מכאן ששוק פתוח ותחרותי יוזיל את עלות השומה ותהיה זמינות יותר גבוהה של שמאים לביצוע שומות ובכך יחסוך עלויות וזמן לצרכן.

ההצעה הנוכחית של בנק ישראל לאפשר לבחור שמאי מהרשימה הסגורה לכל אזורי הארץ, יותר גרועה מהמצב הקיים, למה ?

כי הבנקים ימשיכו לספק עבודה למשרדים הגדולים שנמצאים ברשימה הסגורה ולא תהיה תחרות של מחירים, דבר שיפגע בצרכנים. יש לשים לב כי, חלק גדול מהשמאים שנמצאים ברשימה, מופיע שם של שמאי אבל אותו שמאי הוא למעשה משרד גדול מאד ולמעשה מי שמבצע את הדו"ח הם שמאים שכירים או מתמחים או פרילנסרים ורק השמאי הרשום חותם על הדו"ח.

הצעה לבנק ישראל:

בנק ישראל אני מציעה לכם 2 אפשרויות: אחת, אם אתם כחברה מסחרית רוצים שמאי שייצג אתכם אנא שלמו לו אתם, ואל תחייבו את הצרכן.  או שתעסיקו את שמאי הבנק אצלכם ותשלמו להם שכר, ביטוחים, פרמיות כמו לשכירים שעובדים בבנק. סביר להניח שלא תקבלו את האפשרות הזו כי מאד קשה היום להחזיק עובדים אפילו בחוזה עבודה.

אפשרות שניה, שתוותרו על הרשימה הסגורה שלכם תקבעו קריטריונים כדי שהשמאי לדבריכם לא יהיה "אלמוני". קריטריונים כגון: שמאי מורשה, שנות ותק, ביטוח אחריות מקצועית וכדומה.

ובבקשה אל תספרו סיפורים, די עייפנו.