בס"ד
התפתחות סביבתית אינה סיבה לא לשלם פיצוי כספי בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
מאת: לימור ינוקא שמאית מקרקעין
רקע פגיעה במגרש גובל:
הדיירים ברחוב נחל הדס בישוב צור יצחק, פנו אלי בעקבות שינוי תכנית במגרש גובל.
שנתיים בלבד אחרי שרכשו דירות חדשות בפרויקט "יערה" נדהמו הדיירים לגלות כי במגרש הגובל עימם עומדים להקים בנייני מגורים במקום בית ספר. הפרויקט שווק בשם יערה בשל הנוף הנשקף מהדירות ליער קסום.
מעבר לעובדה כי מדובר במשפחות צעירות שחפצו בבית ספר קרוב לבנין. נפגעו הדירות באלמנט החשיפה לנוף. למעשה היתרונות של הבנין הנפגע עברו ל – 3 בניינים החדשים שהוקמו במקום הבית ספר.
הדיירים מסרו שלפני שרכשו דירות חדשות בפרויקט "יערה" הם ביררו בעירייה לגבי המגרש שגובל ונאמר להם שעתידים לבנות שם בית ספר. אציין כי מרבית הדיירים שרכשו הינם זוגות צעירים וחפצו בבית ספר קרוב לדירתם וסברו כי מדובר בבניה נמוכה של 2 קומות, כך שלא תהיה הסתרת נוף.
שינוי ייעוד או החלפת שטחים
אלא שבמועצה חשבו אחרת והחליטו לשנות את הייעוד של המגרש אבל לא בצורה של שינוי ייעוד, כי החוק לא מאפשר לשנות ייעוד של קרקע שהופקעה לצרכי ציבור, אלא בשיטה עוקפת שנקראת "החלפת שטחים", כלומר מחליפים את הייעוד בין שטחים. במקרה הזה את הייעוד הציבורי מצור יצחק העבירו ליישוב סמוך אחר ואת היעוד למגורים העבירו מהישוב האחר לצור יצחק. מיותר לציין שהשווי בישוב צור יצחק גבוהה יותר מהשווי ביישוב הסמוך ועל כן עדיף להעביר לצור יצחק את היעוד של המגורים.
40 מיליון ש"ח
וברגע שהחליפו את היעוד של המגרש למגורים, הרי שהמועצה יכלה למכור אותו לכל המרבה במחיר, ואכן המגרש נמכר ליזם והמועצה קיבלה כ- 40 מיליון ₪. סכום רב שהעשיר את קופת המועצה.
הטיעון בצורך פיתוח סביבתי אינו גובר על הצורך לשלם פיצויי
כבר בשלבים הראשונים הועדה לתכנון ובניה דרום השרון התנגדה בכל תוקף לתביעה בין נימוקיה העלתה שהתכנית הינה תכנית לפיתוח הישוב והסתמכה בין היתר על ערר אקירוב ואח' נ' ועדה מקומית תל אביב בו ועדת ערר דחתה את הערר וציינה שבהתאם לפסק דין ברעלי, היה עליהם לצפות כי התפתחות עיר לא תיעצר על סף מגרשם.
מנגד טענתי כי לא מדובר בהתפתחות טיבעית של סביבה, אלא הועדה הכינה את התכנית הפוגעת לצורך החלפת שטחים, כי יותר משתלם לה לקבל הכנסות למגורים על חשבון מבנה ציבורי. במבחן המציאות ערך הדירות נפגע, בעיקר במרכיב הנוף שנשקף מהדירות. בכל פרויקט מגורים חשיפה לנוף מעלה את שווי הנכס, גם באזורים שהנוף הוא יותר שכיח. לא מתקבל על הדעת שהמועצה תרוויח מיליונים מהחלפת השטחים ובעלי דירות שנפגעו לא יקבלו כל פיצוי.
דירות עם נוף ערכן גבוהה יותר
מבדיקה שערכתי בפרויקט החדש – 3 בנייני מגורים (במקום בית ספר), ודירות בסביבת הנכס, נמצא כי דירות הפונות לנוף מלא דהיינו פונות לנוף מהסלון ומחדרים תומחרו בכ- 15% יותר מדירות ללא נוף. גם ביחס לדירות עם נוף חלקי ביחס לנוף מלא נמצא הפרש במחיר כ- 7%, וביחס לדירות עם נוף פתוח לדירות עם נוף ליער, נמצא הפרש במחיר כ-11%.
השמאי המייעץ, שמואל רוזנברג, נתבקש על ידי ועדת ערר לבחון את מידת השפעת התכנית הפוגעת ביחס למצב הקודם לעצם השינוי יעוד ממבני ציבור למגורים והשינוי בקווי בנין על מספר פרמטרים, כאשר המרכיב העיקרי שנמצא על ידו היה הסתרת הנוף שנשקף מהדירות הנפגעות.
השמאי המייעץ לא קיבל את טענת הועדה בדבר אלמנטים משביחים בתכנית החדשה (הפוגעת) וקבע ירידת ערך לדירות ללא מרכיב של השבחה כלשהו. שיעור ירידת הערך שקבע 2.99% - 4.72% משווי דירה.
שוב הועדה המקומית ערערה לועדת ערר אשר דחתה את טענות הועדה בהחלטה מפורטת, וקבעה לה תוספת הוצאות בשיעור 10 אחוז לסכום התביעה.
אם נפגעתם עקב בניה, שינוי ייעוד, החלפת שטחים וכדומה, פנו אלינו במספרי הטלפון המופיעים באתר ונשמח לסייע לכם.
