בס"ד

stik_ee7134e455f2ffeddbae17d18232d8d2
Facebook
Linkedin
Youtube
Envelope

התקשרו אלינו

052-3705808
03-5509153
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
תפריט
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר

בס"ד

שמאי מקרקעין - הערכת נכסים
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
תפריט
  • שמאי מקרקעין
    • אודותינו
    • תחומי התמחות
    • לקוחות ממליצים
    • שמאי מקרקעין- מה באתר?
      • שמאי מומחה בחולון
      • שמאי מקרקעין במרכז
      • שמאי מקרקעין בפתח תקווה
      • שמאי מקרקעין בראשון לציון
      • שמאי מקרקעין בתל אביב
      • שמאי נדל"ן ומונחים מקצועיים
      • תפקידו של שמאי המקרקעין
  • שמאי מומחה לבית משפט
    • שמאי כינוס נכסים
    • הפחתת היטלים ומס שבח
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה
    • הפקעת קרקעות
    • שמאות מקרקעי ישראל
  • שמאות והערכת נכסים
    • תמ"א 38
    • הערכת ליקויי בניה
    • הערכת שמאי לדירה
    • הפחתת היטל השבחה
    • שמאי דירה
  • צור קשר
Facebook-f
Linkedin-in
Youtube
Envelope
פיצוי כספי לבעלי דירות שנפגעו בהסתרת נוף
שמאי דירות ונכסים › שמאי מומחה לבית משפט › פיצוי כספי לבעלי דירות שנפגעו בהסתרת נוף

פיצוי כספי לבעלי דירות שנפגעו בהסתרת נוף

12 בנובמבר 2018

בס"ד

התפתחות סביבתית אינה סיבה לא לשלם פיצוי כספי בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

מאת: לימור ינוקא שמאית מקרקעין

רקע פגיעה במגרש גובל:

הדיירים ברחוב נחל הדס בישוב צור יצחק, פנו אלי בעקבות שינוי תכנית במגרש גובל.

שנתיים בלבד אחרי שרכשו דירות חדשות בפרויקט "יערה" נדהמו הדיירים לגלות כי במגרש הגובל עימם עומדים להקים בנייני מגורים במקום בית ספר. הפרויקט שווק בשם יערה בשל הנוף הנשקף מהדירות ליער קסום.

מעבר לעובדה כי מדובר במשפחות צעירות שחפצו בבית ספר קרוב לבנין. נפגעו הדירות באלמנט החשיפה לנוף. למעשה היתרונות של הבנין הנפגע עברו ל – 3 בניינים החדשים שהוקמו במקום הבית ספר.

הדיירים מסרו שלפני שרכשו דירות חדשות בפרויקט "יערה" הם ביררו בעירייה לגבי המגרש שגובל ונאמר להם שעתידים לבנות שם בית ספר. אציין כי מרבית הדיירים שרכשו הינם זוגות צעירים וחפצו בבית ספר קרוב לדירתם וסברו כי מדובר בבניה נמוכה של 2 קומות, כך שלא תהיה הסתרת נוף.

שינוי ייעוד או החלפת שטחים

אלא שבמועצה חשבו אחרת והחליטו לשנות את הייעוד של המגרש אבל לא בצורה של שינוי ייעוד, כי החוק לא מאפשר לשנות ייעוד של קרקע שהופקעה לצרכי ציבור, אלא בשיטה עוקפת שנקראת "החלפת שטחים", כלומר מחליפים את הייעוד בין שטחים. במקרה הזה את הייעוד הציבורי מצור יצחק העבירו ליישוב סמוך אחר ואת היעוד למגורים העבירו מהישוב האחר לצור יצחק. מיותר לציין שהשווי בישוב צור יצחק גבוהה יותר מהשווי ביישוב הסמוך ועל כן עדיף להעביר לצור יצחק את היעוד של המגורים.

40 מיליון ש"ח

וברגע שהחליפו את היעוד של המגרש למגורים, הרי שהמועצה יכלה למכור אותו לכל המרבה במחיר, ואכן המגרש נמכר ליזם והמועצה קיבלה כ- 40 מיליון ₪. סכום רב שהעשיר את קופת המועצה.

הטיעון בצורך פיתוח סביבתי אינו גובר על הצורך לשלם פיצויי

כבר בשלבים הראשונים הועדה לתכנון ובניה דרום השרון התנגדה בכל תוקף לתביעה בין נימוקיה העלתה שהתכנית הינה תכנית לפיתוח הישוב והסתמכה בין היתר על ערר אקירוב ואח' נ' ועדה מקומית תל אביב בו ועדת ערר דחתה את הערר וציינה שבהתאם לפסק דין ברעלי, היה עליהם לצפות כי התפתחות עיר לא תיעצר על סף מגרשם.

מנגד טענתי כי לא מדובר בהתפתחות טיבעית של סביבה, אלא הועדה הכינה את התכנית הפוגעת לצורך החלפת שטחים, כי יותר משתלם לה לקבל הכנסות למגורים על חשבון מבנה ציבורי. במבחן המציאות ערך הדירות נפגע, בעיקר במרכיב הנוף שנשקף מהדירות. בכל פרויקט מגורים חשיפה לנוף מעלה את שווי הנכס, גם באזורים שהנוף הוא יותר שכיח. לא מתקבל על הדעת שהמועצה תרוויח מיליונים מהחלפת השטחים ובעלי דירות שנפגעו לא יקבלו כל פיצוי.

דירות עם נוף ערכן גבוהה יותר

מבדיקה שערכתי בפרויקט החדש – 3 בנייני מגורים (במקום בית ספר), ודירות בסביבת הנכס, נמצא כי דירות הפונות לנוף מלא דהיינו פונות לנוף מהסלון ומחדרים תומחרו בכ- 15% יותר מדירות ללא נוף. גם ביחס לדירות עם נוף חלקי ביחס לנוף מלא נמצא הפרש במחיר כ- 7%, וביחס לדירות עם נוף פתוח לדירות עם נוף ליער, נמצא הפרש במחיר כ-11%.

השמאי המייעץ, שמואל רוזנברג, נתבקש על ידי ועדת ערר לבחון את מידת השפעת התכנית הפוגעת ביחס למצב הקודם לעצם השינוי יעוד ממבני ציבור למגורים והשינוי בקווי בנין על מספר פרמטרים, כאשר המרכיב העיקרי שנמצא על ידו היה הסתרת הנוף שנשקף מהדירות הנפגעות.

השמאי המייעץ לא קיבל את טענת הועדה בדבר אלמנטים משביחים בתכנית החדשה (הפוגעת) וקבע ירידת ערך לדירות ללא מרכיב של השבחה כלשהו. שיעור ירידת הערך שקבע 2.99% - 4.72% משווי דירה.

שוב הועדה המקומית ערערה לועדת ערר אשר דחתה את טענות הועדה בהחלטה מפורטת, וקבעה לה תוספת הוצאות בשיעור 10 אחוז לסכום התביעה.

אם נפגעתם עקב בניה, שינוי ייעוד, החלפת שטחים וכדומה, פנו אלינו במספרי הטלפון המופיעים באתר ונשמח לסייע לכם.

תהיה חבר ושתף...
  • הדפסה
  • אימייל
  • Twitter
  • Google
  • Facebook
פורסם ב: שמאי מומחה לבית משפט תגיות: הסתרת נוף, ירידת ערך, פיצוי כספי, פיתוח סביבתי, שינוי ייעוד, שמאי מייעץ
« הקודם
הבא »
חפש באתר
מאמרים מקצועיים
  • הערכת ליקויי בניה (6)
  • הפחתת היטלים ומס שבח (20)
  • הפקעת קרקעות (3)
  • ירידת ערך (1)
  • מיסוי מקרקעין (3)
  • שמאות מקרקעי ישראל (2)
  • שמאי כינוס נכסים (3)
  • שמאי מומחה לבית משפט (23)
  • שמאי מומחה תמ"א 38 (4)
  • שמאי מקרקעין (8)
  • שמאי מקרקעין היטל השבחה (25)
  • שמאי מקרקעין חולון (1)
  • שמאי נדל"ן (74)
תפקידיו של שמאי מקרקעין

אם יש תחום שמושך אליו לא מעט מתעניינים במדינת ישראל, צעירים ומבוגרים, זה תחום הנדל"ן ויש לכך סיבות טובות. ראשית, כל אחד מאיתנו צריך לגור במקום כלשהו, בין אם זו דירה שכורה ובין אם זו דירה שנמצאת בבעלותנו, ושנית, יש הרבה אנשים שהתחום הזה מושך אותם כי הם רואים בו השקעה מוצלחת. במקום להשאיר את החסכונות בבנק יש מי שבוחר לרכוש נכסים, בין אם זה דירות, מגרשים, חנויות או כל סוג אחר של נכס, ולכן ברור למה כולל זקוקים לשירותיו של שמאי מקרקעין.

שמאות מקרקעין עוסקת בלא מעט תחומים, בתחום של הערכת נכסים: הדבר הנפוץ והחשוב ביותר שעושה שמאי מקרקעין הוא להעריך את הנכס. זה נכון לגבי השכרה של דירה, מכירה או קנייה שלה, וזה נכון לגבי מוסדות ציבוריים או כל נכס אחר שצריך להבין מה הערך שלו. השמאי עושה עבודתו על פי בדיקת כל הגורמים האפשריים, בין אם מדובר על זכויות הבניה של הנכס, שטח בנוי, רמת המפרט הטכני בנכס ועוד.

שמאות מקרקעין מידע
דירה בתכנית פינוי ובינוי

דירה בתכנית פינוי ובינוי

בס"ד מטרתן של תוכניות פינוי בינוי ברחבי הארץ הינן תוכניות האמורות להביא לשדרוג חייהם של תושבי הבניינים וזאת באמצעות קבלה

הפקעת קרקע

הפקעת קרקע

בס"ד  פיצוי כספי או קבלת קרקע חלופית לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A. הפקעת קרקע יכולה להתבצע למטרת צרכי ציבור בלבד.

היטל השבחה חולון תכנית ח 500

היטל השבחה חולון תכנית ח 500

בס"ד היטל השבחה חולון תכנית ח 500 אם יש לכם קרקעות בתוכנית ח 500 בדרום חלון צפו לתשלום היטל השבחה

היטל השבחה חולון

היטל השבחה חולון

בס"ד ממי תגבה הועדה תשלום היטל השבחה עבור זכויות בנייה לחדר על הגג מאת לימור ינוקא – שמאית מקרקעין מוסמכת. הפחתת

כינוס נכסים – שמאי מקרקעין – מכרזים מכונס

כינוס נכסים – שמאי מקרקעין – מכרזים מכונס

בס"ד מכרזים לא רק דירות מכונס נכסים מה הקשר כינוס נכסים שמאי מקרקעין מכרזים מכונס לרכישת נכסים מכונס נכסים מבוצעים

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה: בהחלטת בית משפט העליון נקבע כי הפרשנות לחוק בתוספת השלישית בענין פטור מתשלום היטל השבחה עד ל

תשלום היטל השבחה

תשלום היטל השבחה

תשלום היטל השבחה נוצר עקב השבחה של מקרקעין, במאמר מוסבר מתי חל מימוש שבגינו מחוייבים בתשלום, מהם האפשרויות לקבלת

היטל השבחה מס שבח

היטל השבחה מס שבח

רכישה ומכירה של דירה בישראל קשורה בתשלומים ובמסים, נוסף על התשלום על הדירה. כאשר מוכרים דירה יש לקחת בחשבון את

פירוק שיתוף במקרקעין – כדאי לדעת

פירוק שיתוף במקרקעין – כדאי לדעת

הליך של פירוק שיתוף במקרקעין, וכפי שניתן להסיק משמו, מתייחס לפירוקו של השיתוף הקיים בין הצדדים, בין אם מדובר בשיתוף

מנהל מקרקעי ישראל

מנהל מקרקעי ישראל

בס"ד תשלומים למנהל מקרקעי ישראל לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A מיהו הגוף הנקרא מנהל מקרקעי ישראל או בקיצור מ.מ.י

האם שמאות מקרקעין מתאימה לצרכיך?

המצב הנתון הוא שרוב האנשים שמגיעים לעשות עסקה כזו או אחרת בתחום הנדל"ן מגיעים מרקע אחר, וזה בכלל לא משנה אם הם מורים, פסיכולוגיים או עוסקים בכל תחום שהוא. משמעות הדברים היא שכעת, כשהם רוצים לקנות דירה, לפרק שותפות, לרשת נכס או לעשות כל דבר אחר, כמו בכל נושא שצריכים לקבל ייעוץ או חוות דעת מקצועית, יש לפנות לאנשי מקצוע מהתחום.

לכן חשוב לפנות אל שמאי המקרקעין, כי הוא איש המקצוע הנכון לבדוק ולשכלל את נתוני הנכס שלכם. התפקיד העיקרי של שמאי המקרקעין במקרים כאלה הוא לעשות שומה שתכלול את הערכת הנכס, ויש להכניס לשומה נתונים כמו:

מהי מטרת השומה? (הערכת שווי, הערכת דמי שכירות וכדומה)
מדוע מזמינים אותה, דהיינו לצורך מכירה/רכישה, פירוק שיתוף בין יורשים, כינוס נכסים וכו
האם היא מתייחסים למצב הנכס כיום או בעבר
מה הפרטים של הנכס, כלומר, איפה הוא נמצא ומה הכתובת שלו וכמובן מספר גוש וחלקה.
היא צריכה לכלול את תיאור הסביבה
על השומה לכלול גם נתונים כמו מצב הרישוי של הנכס ועוד

LOGOO
  • 03-5509153
  • 052-3705808
  • 03-5668062
  • limor5676@gmail.com
  • המלאכה 39, חולון

אודות י.ל. שמאי מקרקעין

חברת י.ל. שמאי מקרקעין מונה צוות מנוסה ומקצועי של שמאים, כלכלנים ומהנדסים, הנותן מענה מקיף למגוון לקוחות החברה עליהם נמנים לקוחות פרטיים, חברות, יזמים ועורכי דין.

  • שמאית מומחית מטעם בית הדין הרבני האזורי
  • שמאית מומחית מטעם בימ"ש השלום והמחוזי
  • שמאית מומחית מטעם בימ"ש לסיוע משפטי
קרא עוד

מאמרים אחרונים

  • שמאי מקרקעין - חוות דעת לבית משפט
  • שמאי מומחה
  • הפקעת מקרקעין

מפת האתר

שמאות מקרקעין ושמאי דירות מומחה
התקשרו אלינו: 03-5509153

או שלחו לנו הודעה

© כל הזכויות שמורות לחברת י.ל. שמאי מקרקעין

Facebook
Linkedin
Youtube
Envelope

נבנה ע"י Net-fix

Call Now Button
× פנייה בוואצ אפ
loading ביטול
ההודעה לא נשלחה - יש לבדוק את כתובת האימייל שוב!
בדיקת אימייל נכשלה, יש לנסות שוב
מצטערים, האתר שלך אינו מאפשר שיתוף תוכן באמצעות האימייל