בס"ד
מהו תשלום היטל השבחה
תשלום היטל השבחה נקבע בחוק התוספת השלישית לתכנון ובניה. החוק מתייחס להשבחה הנוצרת עקב עליה של שווי מקרקעין כתוצאה מאישורה של תכנית בנין עיר או תכנית מפורטת, קבלת הקלה ו/או קבלת שימוש חורג על יד הועדה המקומית.
החוק מתייחס מיהו הנישום, גובה הסכום לתשלום, שמאות מקרקעין לקביעת גובה התשלום, המועד לתשלום וכדומה.
במאמר אתייחס לפרשנות המשפטית שניתנה לחוק.
על מי חל תשלום היטל ההשבחה
ההיטל חל על בעלי זכויות או חוכרים לדורות. ואינו חל על העברה ללא תמורה מאדם לקרובו כמפורט בחוק לענין קרובו.
גובה התשלום הינו מחצית מההשבחה שנוצרה במקרקעין. ומועד התשלום הינו מימוש מלא דהיינו מכר או מימוש חלקי, ובמתן הקלה או שימוש חורג הינו מועד קבלתם מאת הועדה.
שמאי מקרקעין
שומת ההשבחה נערכת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. בסמוך למועד אישור התבע, מתן הקלות ושימוש חורג. לוועדה המקומית קיימת אפשרות לדחות את עריכת השומה עד למועד המכר. לכן רבים מקבלים דרישת תשלום מאת הועדה לאחר שמכרו את הנכס. ללא אישור הועדה כי אין חובות של תשלום היטל לא ניתן להעביר את הנכס על שם הקונה בנסח רשם המקרקעין כלומר בטאבו. ברוב המקרים הקונה לא יעביר את כל התשלומים עבור הנכס ללא האישורים הנדרשים ובכללם האישור מאת הועדה. כמו כן ללא תשלום ההיטל הועדה לא תאשר היתר בניה או הקלה או שימוש חורג עד אשר ישולם תשלום ההיטל לוועדה.
בכל מקרה הועדה אמורה תוך שישה חודשים להכין שומה על ידי שמאי מקרקעין מטעמה. במידה והיא לא הכינה אזי החוק קובע כי התשלום ידחה ליום המימוש המלא או החלקי של הנכס. במקרה של מימוש חלקי כלומר נמכרו רק חלק מהזכויות בנכס אזי ישולם היטל לפי החלק היחסי במקרקעין.
מידוד התשלום
סכום התשלום יהיה מוצמד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבניה, לפי הנמוך מבניהם, מיום אישור מתן תוקף של התכנית המשביחה פלוס חמש עשרה יום ליום המימוש.
בהתאם לפסיקת בית משפט העליון הפרשנות למועד אישור התכנית נקבע לפי מועד כל תכנית בנפרד. בעבר שמאי מקרקעין חישבו את ההשבחה שנוצרה בשתי גישות. בגישת המדרגות ובגישה הגורפת. בגישה הגורפת חישבו את כל זכויות הבניה במצב קודם ואת כל הזכויות במצב חדש. לאחר פסיקת בית המשפט בענין הפרשנות שניתנה לחוק התוספת השלישית הינה לגישת המדרגות והגישה הגורפת נפסלה, דהיינו לכל תכנית משביחה למועד שהיא השביחה וממדדים את הסכום למועד התשלום.
לענין ההצמדה בית המשפט רשאי להפחית את תשלומי ההצמדה במידה ונדחה ערעור על היטל השבחה.
החוק קובע לאיזה צורך תשתמש הועדה בתשלומים הנגבים
לצורך הכנת תכניות, הוצאות פיתוח, רכישת מקרקעין לצורך ציבורי, שימור אתרים, הפקעות והוצאות של הועדה המקומית.
ערעור הגשת שומה נגדית
ניתן לערער על שומת הועדה על ידי הגשת שומה אחרת מצד הבעלים. בשלב הראשוני שמאי המייצג את בעלי הנכס פונה למשרד המשפטים למינוי שמאי מכריע, אשר יכריע בסוגיות השנויות במחלוקת.
ניתן לפנות למשרדנו לצורך בדיקת שומת הועדה, לאחר הבדיקה תימסר לבעלי הנכס ממצאי הבדיקה לפיה
ניתן יהיה לאמוד את גובה הפחתת תשלום ההיטל.
בהתאם לתיקון 84 כיום מערערים בפני שמאי מכריע, על הגשת שומה נגדית, שכר טירחת וסדר הדיון בפני שמאי מכריע, ראה בהרחבה מאמר שמאי מכריע
פטור מתשלום היטל השבחה
החוק קובע כי לועדה סמכות לפטור או להפחית את תשלום ההיטל לאדם בשל מצבו הכלכלי. אציין כי רוב הועדות לא מסיימות את הפטור הזה,
פטור לשכונת שיקום, כלומר שכונה שהוגדרה לפי חוק פינוי ובינוי. פטור לשכונות ששר הפנים הכריז כי יחול עליהם הפטור. פטור למלכרים כלומר למוסדות חינוך, סעד וכדומה שהוקמו לא למטרות רווח.
לענין פטור להרחבת דירות ראה פרשנות ותוספות לחוק במאמר הרחבות בניה למגורים.
