ירידת ערך בנכסי מקרקעין

בס"ד

במאמר נבחן מהם הגורמים לירידת ערך בנכסים בנויים ומגרשים ריקים ופנויים.

ירידת ערך של נכס מקרקעין היא למעשה שינוי בשווי הנכס ביחס למצבו הקודם או ביחס למצב שצריך היה להיות בו. שמאי מקרקעין הוא הגורם המוסמך לקבוע האם לנכס נגרמה ירידת ערך. לאחר ביצוע בדיקת ירידת ערך בנכס שתאמת כי אכן נגרם נזק, יוכל השמאי לתרגם את הנזק לערכים כספיים, לערוך שומה לירידת ערך ולחשב את הפיצויים להם זכאי בעל הנכס מן הגורם שגרם לנזק או מחברת הביטוח.

מתי נזק לנכס גורם לירידת ערך?

נזק הנגרם לנכס מקרקעין כגון דירה או מבנה, עלול להביא בעקבותיו עלויות תיקון שאינן מבוטלות וחמור מכך, עלול לגרום להורדת הסיכוי למכור או להשכיר את הנכס.
האבחנה האם הנזק גרם לירידת ערך או אם לאו היא על בסיס תוצאת תיקון הנזק.

נזק שאינו מותיר מום בנכס לאחר תיקונו – להלן נזק בר תיקון – לא יגרום לירידת ערך של הנכס. לעומת זאת, נכס שבו נוצר נזק שניתן לתקנו אך באופן המותיר פגם או מום בנכס, או נכס שנגרם לו נזק שאינו בר תיקון יוכרז כנכס הנפגע מירידת ערך.

גורמים אפשריים לירידת ערך לנכס

• מפגע סביבתי  -

  מפגעים סביבתיים גורמים לירידת ערך, בניהם גילוי גז ראדון באזור הנכס, קרינה אלקטרומגנטית עקב אנטנות סלולריות וכדומה. על מנת שבעל הנכס יוכל לתבוע פיצויי ירידת ערך, יש צורך בבדיקת שמאות לקביעת ירידת ערך שתקבע מה סך הפיצויים הראוי.

• תוכנית בניין עיר חדשה שאושרה -

  תכניות בניין עיר חדשות עלולות להביא למספר שינויים אשר חלקם עולים לגרום לירידת ערך של נכס. דוגמאות לכך הן נכס שנקנה בהסתמך על תכנית בניין עיר שכללה בנייה נמוכה בחזיתו, וכעבור זמן שונתה התכנית לבנייה גבוהה החוסמת את הנוף הפתוח שהיה כמתוכנן בעבר. גם שינוי ייעוד של קרקע שהיתה מיועדת למגורים לקרקע עם ייעוד שונה עלול לגרום לירידת ערך.  סעיף 197 (א) לחוק התכנון והבניה קובע: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית. לצורך כך, בעל הנכס זקוק לשומה לירידת ערך על מנת להגיש לועדה המקומית תביעה לפיצוי על פי החוק.

• ליקויים בשל תמ"א 38 –

  השיפוצים הנערכים בבנייני מגורים במסגרת תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים נקראים תמ"א 38. מדובר בשיפוצים מקיפים הכוללים הוספת חדרים, מרפסות לדירות וכן שינויים פיזיים בבניין עצמו. לעיתים במהלך העבודות, נגרם נזק בר תיקון לדירה ספציפית או לבניין כתוצאה מרשלנות של הקבלן ובמקרה זה יהיה על הקבלן לפצות את בעלי הנכס שניזוק ולתקנו. במידה ונגרם נזק שאינו בר תיקון, יצטרך הקבלן לפצות את בעל הנכס בגין ירידת ערך לדירה.

בנוסף לאמור, ישנם גורמים נוספים העלולים לגרום לירידת ערך בנכסי נדל"ן.
מקרים רבים של  ירידות ערך בדירות שנרכשו מקבלן, נגרמים עקב ליקויי בנייה מהותיים שאינם ניתנים לתיקון שביצע הקבלן – לכן מומלץ טרם קבלת דירה מקבלן לבצע בדיקת בדק בית לאיתור ליקויים ולאחריה בדיקת ירידת ערך משמאי.