ירידת ערך עקב ליקויי בניה

בס"ד

לפני כל קנייה של נכס מקרקעין, בין אם למטרות מגורים, עסקים או השקעה, וכן בעת סיום עבודות בנייה או שיפוץ של נכס, חשוב לערוך בדיקה מקיפה ומקצועית באמצעות שמאי מקרקעין. זאת על מנת לוודא כי הנכס איננו סובל מליקויי בנייה העלולים להוריד את ערכו. חשוב לדעת כי ליקויי בנייה חמורים שהינם בלתי הפיכים, או שעלות תיקונם גבוהה מבניית הבית או חלקים ממנו מחדש, פוגמים קשות בערך ומותירים את הבעלים עם נכס בעייתי שלא כדאי לתקנו ושערכו בשוק נמוך, מה שנקרא ירידת ערך נכסים עקב ליקויי בנייה. יחד זאת, קיימים סוגים רבים של ליקויי בנייה, ולא כל ליקויי מוריד את ערכו של הנכס. הדבר תלוי בחומרת הליקוי, אם קיימת אפשרות לתקנו ומהי עלות התיקון. במידה ונמצא כי הליקוי מהווה ירידת ערך, שמאי מקרקעין אומד את ההפחתה לנכס.

בדיקת ליקויי בנייה:

על מנת לקבוע אם חלה ירידת ערך לנכס עקב ליקויי בנייה תחילה יש לבצע בדיקת ליקויי בנייה  על ידי שמאי מקרקעין מומחה בהערכת ליקויי בנייה, ובעזרת מהנדס בניין מטעמו. הבדיקה כוללת:

• בדיקת תקינות המבנה בהתאם לתקנות הבנייה בישראל.
• בדיקת התאמת הבנייה לתוכנית המפרט של הבית.
• בדיקת חומרי הגלם ששימשו בבנייה.
• בדיקת ליקויים חיצוניים.
• בדיקת ליקויים סמויים בשלד ובגוף המבנה.
• במידה והליקויים ניתנים לתיקון תוערך עלות תיקונם.
• אומדן ירידת ערך עקב ליקויי בניה בנכס.

ליקויי בנייה שאינם פוגמים בערך הנכס

קיימים ליקויים שהינם מינוריים, קוסמטיים ואסטטיים, ונובעים בעיקר מחוסר תשומת לב לפרטים, משימוש בחומרי גלם זולים או פגומים, ומביצוע עבודות גימור באופן רשלני. ליקויים אלו הניתנים לתיקון מהיר ושאינם פוגעים בערך הנכס כוללים גם סטיות קלות בתוכנית המקורית של המבנה. לדוגמא: מתגי חשמל שלא הוכנסו כראוי, טיוח רשלני של משקופי דלתות, רעפים שאינם מונחים כראוי על הגג, התקנה לקויה של מדפים, ורטיבות בין השיש במטבח לאריחים עקב אי עבודת איטום.

ליקויי בנייה הפוגמים בערך הנכס ומהווים ירידת ערך

ירידת ערך עקב לליקויי בניה נגרמת בשל ליקויים חמורים אשר חלקם בלתי הפיכים ואילו אחרים כרוכים בעלויות תיקון גבוהות מאוד. ליקויים אלו עשויים לנבוע מאי עמידה בחוקי התכנון והבנייה, כדוגמת ממד שאינו תקני, גובה תיקרה, פתחים, וכן ליקויים בטיחותיים חמורים כמו מדרגות לא בטיחותיות, תקרות נמוכות, פתחים דלתות וחלונות או פרוזדור צר מהמותר. בנוסף, ליקויים מהותיים נובעים מסטיות חמורות ויקרות ערך מתוכנית הבנייה המקורית של הבית, כגון ריצוף באריחי גרניט פורצלן במקום ריצוף בשיש, חלונות קטנים מהמתוכנן ומידות לא נכונות של החדרים. חשוב לדעת כי רבים מליקויי הבנייה החמורים אינם גלויים לעין בהיותם מצויים בשלד הבניין, כמו רצועות בטון רופפות ופיצוצים בקורות המבנה. לשם כך יש לפנות לאנשי מקצוע שבידם הידע והמכשור הנחוץ לזיהוי ליקויים אלו. לאחר זיהוי הליקויים חשוב להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמך אשר יקבע את מידת פגימת הליקויים בערך הנכס.