הפקעת קרקע

בס"ד

הפקעת קרקע יכולה להתבצע למטרת צרכי ציבור בלבד. הפקעת קרקעות בארץ מבוצעות על פי חוקים ופקודת, ההפקעה הינה מחייבת וכפויה על הבעלים. כמו כן החוק מגדיר האם יתקבל פיצוי כספי או לא.

הפקעת קרקע, לפי אלו חוקים ניתן לבצע הפקעה

1. חוק התכנון והבניה - לועדה המקומית סמכות להפקיע לשטחים אשר בתכניות, מתאר או מפורטת, נועדו לצרכי ציבור. סעיף 188 מגדיר את צרכי הציבור שבגינם ניתן להפקיע והם:

דרכים, גנים, נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים מזחים, שווקים, תחנות רכבת ואוטובוסים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, מרפאות ועוד. ניתן להרחיב את  הצרכים באישורו של שר הפנים.

למטרות: גנים, שטחי נופש וספורט, לבנייני חינוך, תרבות, דת ובריאות, ניתן להפקיע ללא פיצויי עד 40 אחוז משטח החלקה. ליתר המטרות הפיצוי יהיה מהמ"ר הראשון לפי שווי שוק של הנכס. במידה והפקיעו עד 40 אחוז. במידה וקיימת פגיעה ביתר החלקה אזי הבעלים יכול לדרוש שיפקיעו לו את כל החלקה ולקבל פיצוי מלא גם אם הוא לא זכאי לפיצוי בגין הפקעה עד 40 אחוז. ובכל מקרה כאשר קיימת פגיעה ביתרת החלקה והרשות מפקיעה את כל החלקה אזי ישולם פיצוי עבור כל החלקה, ללא התייחסות אם היה ניתן להפקיע 40 אחוז ללא פיצוי. כמו כן אציין כי הפיצוי גם יכול להיות בקרקע חלופית אותה יקבל הבעלים במקום הקרקע שהופקעה לו. לצורך כך על הועדה המקומית לקבל את אישורה של הועדה המחוזית.

במידה והועדה הפקיעה ולאחר מכן שונה היעוד, אזי על הועדה להחזיר את הקרקע לבעלים המקורי או לשלם פיצוי מלא. בשנים האחרונות בית המשפט מאד מחמיר בסוגיה ובמקרים רבים הוחזרה הקרקע לבעליה. אם במשך הזמן שינתה תכנית את הייעוד או הוסיפה זכויות דהיינו חלה השבחה חובת תשלום ההיטל מוטל על הבעלים.

2. פקודת הקרקעות, - 1943, ניתן להפקיע עד 25 אחוז ללא פיצוי כספי מעל ל- 25 אחוז ישולם פיצוי מהמ"ר הראשון, לפי שווי שוק.

3. פקודת הדרכים ומסילות ברזל (הגנה ופיתוח).

4. חוק המים.

5. חוק בינוי ופינוי אזורי שיקום.

6. חוק העתיקות.

7. חוק הרשויות המקומיות.

בכל הפקעה יובא בחשבון בנוסף לפיצוי עבור המחוברים כלומר הבנייה וזאת בנוסף לפיצוי עבור הקרקע.

שומת פיצויים ומתי משלמים לבעלים

המועד לחישוב הוא שישים יום  לאחר הפרסום ברשומות של ההודעה בדבר הכוונה להפקיע מקרקעין לפי סעיף 5 לפקודה, ולפי פקודת הקרקעות מיום הפרסום של ההודעה.

משלמים לבעלים מיום תפיסת החזקה בפועל כשהפיצוי צמוד כחוק מיום הקובע לשומת הפיצויים.

מס שבח ישולם על ידי הבעלים כאשר קיבל פיצוי כספי בלבד. כאשר מדובר בקרקע חלופית לא חל תשלום מס.

שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין מטעם הבעלים מגיש שומה לרשות המפקיעה לצורך קבלת פיצויים. הערכת שווי הנכס נערכת על בסיס שווי שוק, ללא התייחסות להפקעה הכפויה. אם קיימת בניה יעריך השמאי את עלות הבניה והשקעות בנכס. כאשר מוצעת קרקע חלופית יעריך השמאי את הקרקע המופקעת ואת הקרקע המוצעת במקומה, במידה ושווי הקרקע המופקעת גבוה יותר משווי הקרקע החלופית אזי שעל הרשות להוסיף גם פיצויי כספי בנוסף לקבלת הקרקע החלופית. באותו אופן יחשב השמאי את שווי הנכס למגורים כאשר מוצע לדיור חלופי.

שמאות מקרקעין, בדיקת שיחזור חלקות

הבדקה נערכת על ידי שמאי מקרקעין אשר בודק אם בעבר היתה הפקעה מהחלקה המקורית. כי לא ניתן להפקיע מחלקה מקורית יותר ממה שמאפשר החוק לפי חוק התכנון והבניה או פקודת הקרקעות. קורה שהפקיעו מהחלקה המקורית כבר 40 אחוז מכאן שלא ניתן לעבור את אחוז ההפקעה ללא פיצוי גם אם הצורך הציבורי מוםיע ברשימה ללא פיצויי עד 40 אחוז.

כאשר בתכנית חלה ירידת ערך לחלקה וגם הפקעה

קיימים שני מסלולים לתביעות: הראשון, תביעת פיצויי ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. על פי החוק תשלום הפיצוי יהיה 100 אחוז מירידת הערך. השני, תביעת פיצויי הפקעה.

שיהוי בביצוע ההפקעה

מצב שבו הרשות המפקיעה לא מבצעת את ההפקעה במשך שנים רבות. במשך הזמן הזה הבעלים לא יכול למכור את הקרקע. בשנים האחרונות רבים פונים בתביעה לבית משפט על מנת לבטל את ההפקעה הכפויה. ראה בהרחבה מאמר הפקעת קרקעות

הפקעת נכס למגורים

לא ניתן להפקיע נכס המשמש למגורים לפני קבלת שיכון חלופי או פיצויי כספי.

למשרדנו ניסיון רב שנים וידע בהגשת חוות דעת נגדית לועדה המקומית  ומע"צ לצורך קבלת פיצויים בגין הפקעות.

---