בס"ד
סקירת תכניות מתאר בהכנה במקומות בולטים בישראל, נכון לשנת 2020 קיימות מספר תכניות מתאר בהכנה במספר רב של אזורים וערים. במאמר אתמקד בערים חולון, ראשון לציון ודרום השרון. תכניות מתאר אלו מתקיימות על בסיס חוק התכנון והבנייה, כשאנשי מקצוע כגון תכנני ערים, שמאי מקרקעין ויועצים מגדריים, מהווים גורם מקצועי משמעותי בכל תכנית.
מהי בעצם תוכנית מתאר כוללנית ?
כשמה כן היא, תכנית כוללנית שבעצם מהווה את החזון של העיר מבחינה תכנונית לשנים הבאות בדרך כלל 20 עד 40 שנים. התכנית מביאה בחשבון צפי לגידול של האוכלוסיה המצריך תכנון של עיבוי זכויות בניה למגורים לצד מבני ציבור, מסחר ותעסוקה ולצד פתרונות להרחבת דרכים וסלילת דרכים חדשות וכדומה.
תוכנית מתאר ברמת הערים והרשויות מקומיות כוללות התייחסות למספר פעולות דוגמת תיחום של שטחים, הוראות בנייה ובתוכן התייחסות למגבלות הבנייה כגון מספר קומות מירבי, סה"כ שטחי בניה מעל הקרקע וסה"כ שטחי בניה מתחת לקרקע וזאת בהתייחס לכל ייעוד של מקרקעין.
תוכניות המתאר בערים והרשויות המקומיות הן תוכניות הנגזרות מתוכניות מתאר מחוזיות ותוכניות מתאר ארציות ועל כן אינן יכולות לסתור את תוכניות המתאר הנמצאות בדרגים הגבוהים יותר.
לרוב לא ניתן להוציא היתר בניה מכח התכנית הכוללנית, אלא יש להוציא תכנית מפורטת בהתאם להוראות של תכנית מתאר כוללנית המהווה תכנית ראשית שהתכניות המפורטות דהיינו התכנית הספציפיות או הנקודתיות מותאמות לתכנון הכולל.
למה חשוב לדעת אם יש צפי לתכנית חדשה ?
כל מי שמוכר או קונה נכס, בין אם אדם פרטי שרוכש דירה או מגרש או חנות, או חברה שרוכשת מבנה למשרדים וכו', יביא בחשבון תכנון עתידי. וירצה לדעת מה יהיה בעתיד בנכס שלו, לרבות השבחה עתידית. לדוגמא לבנין בן 2 קומות 4 דיירים לפי תכנית עתידית יוכל להפוך לבנין בן 6 קומות. דבר היוצר השבחה עתידית.
תכנית המתאר ח619 בחולון
בקיץ 2019 החלו לקדם בחולון את תוכנית ח619 – תכנית רחבה וכוללת להתחדשות עירונית בחולון הכוללת חיזוק של מבנים מפני רעשי אדמה.
תוכנית ח619 בחולון קמה על מנת לעודד התחדשות של שכונות ותיקות, תוך הרצון לספק לתושבים מספר מסלולים להתחדשות מבנים בצורה אחראית ומבוקרת. התכנית אינה עוסקת אך ורק בהוספה של זכויות לבנייני מגורים, אלא קובעת גם הוראות והנחיות להרחבה של שטחים ציבוריים וזאת כמענה הכרחי לתוספות של יחידות דיור האמורות להתרחב במסגרת התכנית.
מטרתה המרכזית של התוכנית היא בשמירה על איכות חיי התושבים בחולון לצד גידול והתרחבות האוכלוסייה בעיר, כשזאת ניתן לעשות, כאמור, באמצעות הרחבה של מרחבים ציבוריים.
נכון להיום, המדיניות היא להקפיא בניה חדשה עד לאישור התכנית או לחילופין לקבל היתרים בכפוף לסעיפים 77 ו-78 לחוק. דהיינו שההיתרים יותאמו לתכנית שטרם אושרה ובכך למנוע פגיעה עתידית בתכנון הכולל.
תכנית המתאר רצ-2030 בראשון לציון
תכנית המתאר בראשון לציון החלה להתפרסם עוד ב-2014. מפירוט מסמכי התוכנית באתר האינטרנט של עיריית ראשון לציון ניתן להתרשם כי מדובר בתכנית רחבה החולשת על מספר מוקדים ומטרות באחת הערים הגדולות והמרכזיות בישראל.
המטרה הבולטת של תכנית רצ-2030 נוגעת לרצון להבטיח את איכות החיים בעיר לכלל התושבים וזאת באמצעות ניצול מיקומה של ראשון לציון במרכז הארץ כחלק אינטגרלי מהמטרופולין של תל אביבי יפו.
במסגרת התכנית קיימות תכניות הנוגעות להרחבת מקומות התעסוקה בעיר, איחוד של הרקמות השונות בראשון לציון תוך חיבור כל מוקד בעיר אל קו החוף, יצירה של יחס מטיב בין השטחים הבנויים לשטחים הפתוחים תוך שמירה על ערכי הטבע, קביעה של מדיניות שנים קדימה לשמירה על אתרים ומתחמים בעיר ופיתוח איכותי של מערך הדרכים והתחבורה בעיר תוך שימת דגש על העדפת תחבורה ציבורית לעומת השימוש ברכבים פרטיים.
מבחינת הוראות או שינוי לקרקעות החקלאיות בתחומה, בחלק יש הוראות או צפי לשינוי ייעוד ובחלק לא. וזאת בגלל מתכנית מתאר מחוזית לתכנון דרכים לרבות רכבת המטרו. ישנה ציפייה בשוק כי בסופו של יום התכנית תכלול התייחסות גם לשטחים אלו.
תכנית המתאר 417-0522607 במועצה האזורית דרום השרון
תכנית המתאר הרחבה של המועצה האזורית דרום השרון חולשת על כל שטחה של המועצה ומטרתה להתוות מדיניות מסודרת לשנים קדימה, תוך השאיפה להביא לפיתוח הקרקעות ביישובי המועצה, שמירה על שטחים פתוחים, פיתוח והקמה של מבנים ציבוריים, פיתוח מתחמי תעסוקה וקידום ייעודי קרקע נוספים.
אחת מהמטרות המרכזיות של התוכנית נוגעת לשאיפה של המועצה להרחיב את יחידות הדיור בה מ-11 אלף ל-14 אלף יחידות דיור ובכך להרחיב את מספר התושבים במועצה ל-45 אלף תושבים בתוך 20 שנים עד שנת 2040. הרחבת מספר התושבים תעשה לצד הרצון לשמור על חוסנה החברתי של המועצה, טיפוח המרחבים הכפריים שבשטחה תוך הרצון לספק בתוכה גם שטחים עירוניים למגורים ומסחר.
אציין כי התכנית הנ"ל מתעלמת לחלוטין מהקרקעות החקלאיות, ולא בכדי. לדעתי מאחר ותכנון רכבת המטרו מתוכננת לעבור בשטחים אלו הועדה נמנעת ביודעין מלהכליל אותם בתכנון הכולל. למרות זאת מחירי הקרקעות החקלאיות הפרטיות נהנות ממחירים גבוהים בשל הציפייה לשינוי הייעוד, גם אם הוא נראה כרגע באופק.
לפני רכישה או מכירה, מומלץ להתייעץ עם שמאי מומחה במשרדנו, כדי שלא נאמר מאוחר יותר: וואי, חבל שלא ידעתי.
