דירה בתכנית פינוי ובינוי

בס"ד

מטרתן של תוכניות פינוי בינוי ברחבי הארץ הינן תוכניות האמורות להביא לשדרוג חייהם של תושבי הבניינים וזאת באמצעות קבלה של דירה חדשה ואיכותית יותר, כשהקבלן המבצע זוכה לתמורה ממכירת הדירות שנוספו בבניין החדש שהוקם.

מהו הקריטריון הבולט בקביעה כי הדירה החדשה במסגרת פינוי בינוי ראויה?

הקריטריון המרכזי של דירה חדשה שבה זוכים הדיירים בבניין נוגעת לשטח שלה, כשקריטריון זה מסתמך על בסיסו של פסק דין שנקבע ביוני 2016 בבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו הנוגע להריסת בית משותף.

שיטה מקובלת בתחום השמאות בישראל

גורמים מקצועיים בתחום שמאות המקרקעין בישראל ממליצים על חלוקת הדירות בבניין או קרקע חדשים, כשהשווי היחסי של בעלי הנכסים ייאמד על פי השווי היחסי של הדירה או הקרקע של כל בעל נכס בטרם החלו בפרויקט פינוי בינוי וזאת לצד בחינת שאר הקריטריונים ששמאי המומחה יצביע אודותם בכל דירה או נכס.

אם ניקח כדוגמה בניין מגורים בין 15 קומות, כשקומת הקרקע הינה בעצם קומה של חנויות מסחריות, יתבקש אותו שמאי מומחה להעריך את שווי החנויות המסחריות ואת שווי כל דירה בכל קומה וזאת בהתאם ליחסיות ביניהן וכמובן יתייחס לקריטריונים נוספים שיש לכל דירה, בין אם הקומה בה היא נמצאת, האם פונה לרחוב או לא, מה הנוף הנשקף ממה ועוד.

הוספה של מרפסת

בפרויקטים רבים של פינוי ובינוי הוספה של מרפסת לדירות מהווה קריטריון משמעותי שיש בו להעיד על קבלת דירה בתמורה גבוהה יותר מהדירה הקודמת. דיירים הזוכים, במסגרת פרויקט פינוי בינוי, למרפסת ממנה יוכלו ליהנות זכו בעצם לתוספת משמעותית שתביא שמאי מומחה לקבוע כי קריטריון זה מהווה קריטריון מרכזי ומשמעותי בקביעתו כי התמורה לדירה החדשה עולה בשווי של הדירה הקודמת.

הערכת גודל השווי של הדירה באמצעות בחינת המרפסת תביא את אותו שמאי מומחה לבחון את גודל המרפסת, האם היא צמודה למרפסות אחרות, מה הנוף שנשקף ממנה, האם יש בה פתח ניקוז ובחינה של מאפיינים נוספים על מנת שיוכל לאפיין את שוויה וערכה של הדירה החדשה.

הערכת שווי הדירה החדשה תוך בחינת התשתיות החדשות בבניין

בפרויקטים של פינוי ובינוי בהם מתבצעת הריסה של הבניין והקמת בניין חדש, זוכים הדיירים החדשים לא רק לדירות חדשות וממורקות אלא גם להקמה של תשתיות חדשות המחליפות תשתיות ישנות ומתפוררות אשר התבססו על טכנולוגיות וחומרי גלם משנות השבעים והשמונים.

כל דירה חדשה בפרויקט פינוי ובינוי נהנית בעצם גם ממערך תשתיות חדש. מערך תשתיות האמור להבטיח כי בכל דירה יוכלו ליהנות מצנרת מים מתקדמת ומערכת חשמל חכמה ובטוחה יותר. תשתיות אלו יש בהן כמובן להעלות את ערך כל דירה וגם להן יתייחס שמאי מומחה כשיגיע לבחון האם התמורה בכל דירה נמוכה או לא.