ירידת ערך עקב תכנית פוגעת

בס"ד

הערכת נכס - פיצויים בגין ירידת ערך עקב אישור תכנית פוגעת

פרק ט לחוק התכנון והבניה קובע את אופן מתן פיצוי לבעל קרקע שנפגע מתכנית ועקב כך ערך הקרקע ירד ביחס למצב הקודם, דהיינו לפני התכנית הפוגעת, בין אם הקרקע נמצאת בתחום התכנית או גובלת בתכנית.

כיצד נקבע גובה הפיצויים בגין ירידת ערך עקב תכנית פוגעת ?

תכנית פוגעת יכולה להיות כל תכנית: מתאר ארצית, מתאר מחוזית, מתאר מקומית, מפורטת, תכנית לשימור אתרים, תכנית דרך, תכנית לתשתיות ובמקרים מסוימים תכנית אשר "מקפיאה" בניה, כאשר הגשת התביעה בגין נזקים של התכנית המקפיאה בניה הוא לאחר כניסתה לתוקף של תכנית חדשה המאפשרת בניה.

יש לשים לב שהחוק מורה על תכנית ולא פיצוי בגין שימוש חורג, הקלה או תכנית עיצוב אדריכלי.

סעיף 197 לחוק התו"ב קובע: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

מהסעיף הנ"ל נובע כי זכאי להגיש  תביעת פיצויים ע"פ סעיף זה, רק בעל מקרקעין ועל פי הפסיקה גם דייר מוגן. הנכס צריך להיות כלול בתכנית או להיות גובל. קיימות שתי אסכולות או שתי פרשנויות למילה גובל. הראשון גבול פיזי ממש בתכנית והשני קרוב או מול לתכנית הפוגעת. כמובן שהועדות מעדיפות את הפרשנות הראשונה על מנת לצמצם כמה שאפשר תביעות אפשריות מצד בעלי זכויות שנפגעו וירד ערך נכסיהם בשל תכנית. מבחינת הפסיקות בבית משפט כל מקרה נבדק לגופו לענין גובל. יחד עם זאת היתה מגמה בכנסת להעביר חוק שגובל בתכנית יחשב גובל פיזי, נושק לקו התכנית. על מנת לא להגביל רשויות בתכנון ובהתפתחות.

מהות הפגיעה יכולה להיות ישירה ו/או עקיפה: 

פגיעה ישירה: 

יכולה שתהיה בהפחתת אחוזי הבניה, שינוי יעוד של קרקע ממסחר לתעשיה או לשטח ציבורי המפחית את ערך הקרקע.

פגיעה עקיפה: 

מטרדי רעש, בניה ממול המסתירה את הנוף או גורמת להצללה, הגדלת הצפיפות, מפגעים אקולוגיים וכדומה.

התביעה מוגשת לועדה עד 3 שנים ממתן תוקף לתכנית הפוגעת.

לעיתים קורה שמאשרים תכנית פוגעת, ובעל המקרקעין אינו מודע לכך שאושרה תכנית שעלולה לפגוע במקרקעין שלו. הבניה מסתיימת לאחר 3 שנים ורק בשלב זה הבעלים מודע לפגיעה. מאחר ועברו 3 שנים אין הוא יכול להגיש את התביעה. כאשר מקבלים הודעה בדבר תכנית שהופקדה וטרם אושרה, במסירה אישית או על ידי פירסומים בעיתונות רצוי להתייעץ עם שמאי מקרקעין שיבדוק אם התכנית עלולה לפגוע ואם כן רצוי להתנגד לתכנית בטרם אושרה במידה וההתנגדות לא התקבלה יש להגיש את התביעה במועד דהיינו תוך 3 שנים מיום אישור התכנית.

ע."פ סעיף 119 (ב)  לחוק התו"ב המועד הקובע לחישוב ירידת הערך הינו מועד פרסום ההודעה ברשומות של התכנית הפוגעת.

סעיף 200 לחוק התו"ב קובע רשימה של פגיעות אשר לא יחשבו כפגיעה, דהיינו צמצום סעיף 197 לחוק.

ביהמ"ש הסתייג מסעיף זה והגביל אותו בכך שקבע שהפגיעות צריכות להיות מצטברות והגביל את הפגיעה המותרת לתחום הסבירות.

עקרון הפיצויים נובע מחוק יסוד כבוד האדם וחירותו דהיינו אין פוגעים בקניינו של אדם. חוק זה מהווה צמצום לסעיף 200 לחוק הת"ו.

סעיף 200 כולל 3 תנאים מצטברים שהועדה צריכה להוכיח על מנת לא לשלם פיצויים והם:

1.לא להכלל בהוראות המפורטות: הגבלת מספר בניינים, קביעת מרווחים וכדומה.

2. שהפגיעה תהיה מעל הסביר: עניין הסבירות נבחנה בביהמ"ש במקרים רבים וכל מקרה נבחן לגופו, על פי השופטת קובו: "ניתן לומר כי פגיעה מעל 10% מערך הקרקע היא הינה סבירה במובן סעיף 200"... יש לשים לב כי פגיעה במוצר מוגמר, דהיינו דירה המורכבת מקרקע ומבנה תחשב מעל הסביר פגיעה 4%-6%.

3. מן הצדק יהיה לפצות אותך: לא נעשו מעשים שהם בניגוד לחוק כגון: פלישה או בניה לא חוקית. הסוגיה הנ"ל הינה משפטית ואינה שמאית.

תהליך תביעת פיצויים:

1. הגשת תביעת פיצויים תוגש לועדה המקומית תוך 3 שנים מיום אישור התכנית פוגעת.

2. ועדה מקומית שקיבלה תביעת פיצויים תודיע תוך 90 יום למגיש על החלטתה.

3. במידה והועדה המקומית לא מקבלת את התביעה במלואה וקיימת מחלוקת באשר לסכום הפיצוי, יבחר שמאי מכריע.

4. במידה והועדה דוחה את התביעה ניתן להגיש תביעה לועדת ערר שיכולה למנות שמאי מקרקעין מטעמה ואם אין הסכמה לגבי גובה הפיצוי ניתן למנות שמאי מכריע, כאשר על החלטתו ניתן לערער לבימ"ש רק בנקודות משפטיות.

שיעור הפיצוי הינו 100% מירידת ערך המקרקעין.

תכנית פוגעת והפקעה:

לעיתים לאחר שינוי לייעוד ציבורי שבגינו ניתן לבצע הפקעה עד 40% ללא פיצוי, חל שלב ההפקעה לאחר אישור תכנית פוגעת.

הלכת חממי שנדונה בביהמ"ש העליון קבעה כי בשלב הראשון של ירידת ערך יחושבו לבעלים פיצויים 100% מירידת שווי הקרקע בעקבות התכנית הפוגעת ובשלב השני יחושב פיצוי ההפקעה בניכוי 40% המותר להפקיע ללא פיצוי.

שמאי מקרקעין מטעם הבעלים יעריך את הנכס במצב הקודם ביחס למצב בחדש דהיינו התכנית הפוגעת ויקבע את גובה ירידת ערך לפי עקרונות ותחשיבים שמאיים בהתבסס על פגיעה ישירה ו/או עקיפה למקרקעין נשוא השומה.

לאחרונה הוגשה על ידינו תביעה בגין פגיעה לדירות מגורים עקב הסתרת נוף שבה נקבע שיעור פגיעה מערך הדירות- ראה בהרחבה מאמר באתר - פגיעה עקב הסתרת נוף בצור יצחק.