מסקירת ענף הנדל"ן למגורים שפורסמה בחודש יוני 2015 על ידי משרד האוצר, עולה כי בחודש יוני נרשמה הרמה הגבוהה ביותר אי פעם של עסקאות בשוק הנדל"ן. מתוך נתון זה, סך הדירות שנרכשו להשקעה בחודש יוני היווה %40 מסך העסקאות שבוצעו. זוהי רמתה ההיסטורית הגבוהה ביותר, של רכישת דירות ע"י משקיעים, הן במונחים כמותיים והן כשיעור מסך העסקאות. מספר הדירות שרכשו המשקיעים ביוני 2015 עמד על 6400 דירות בקירוב!
האם זה משתלם?
רגע לפני שאתם ניגשים לקנות נכס להשקעה - כיצד נכון לבצע חישוב תשואה?
רבים טועים לחשוב כי אומדן וחישוב תשואה נעשים בהתבסס על דמי השכירות שיניב הנכס למשך שנה ביחס לעלות הנכס. כאשר משתמשים בשיטת חישוב זו התוצאה אכן תשקף אחוז תשואה אטרקטיבי, אך הוא אינו נכון כלל ועיקר.
כאשר מחשבים תשואה בין אם בחישוב פשוט ובין אם על ידי מחשבון תשואה הנפוץ במספר גרסאות באתרים רבים ברשת, יש לתת ביטוי לסעיפי המיסוי וההוצאות על הנכס לדוגמא: אם רכשתם את הנכס בהתבסס על הלוואה, יש לקזז מן ההכנסה על הנכס את עלויות המימון. בנוסף ישנן עלויות ביטוח, עלויות אחזקה ותיקון תקלות בנכס, שיפוצים וכדומה. ולבסוף ישנו כאמור, סעיף המיסוי המוטל על רכישת הנכס שאף הוא מהווה גורם שיש לקזז מן ההכנסה. רק באופן זה תוכלו לקבל תוצאה קרובה לאמת.
הבטיחו תשואה מקסימלית – רכשו נכס באזורים בעלי ביקושים גבוהים לשכירות.
שכר הדירה מהווה את ההכנסה מן הנכס והשאיפה היא לייצר את ההכנסה המירבית. בכדי שכך יקרה, יש לוודא שהדירה תושכר במהרה מרגע רכישתה ובמחיר המקסימלי שניתן על פי תנאי השוק.
בצעו מחקר מקדים ובידקו מהם האזורים המבוקשים בשוק שוכרי הדירות, האם ישנם מתחמי תעסוקה מרכזיים? מרכז מסחרי העתיד להיבנות? בררו היכן ישנם ביקושים גבוהים לדירות להשכרה. בו זמנית בידקו מה ההיצע הקיים באותו אזור – במידה וישנה תחרות גדולה והיצע גבוה, כך עלול להתארך זמן מציאת השוכרים שלכם.
צפי עליית ערך – שיקול עיקרי בבחירת הנכס.
לתחשיב הערכת התשואה יש להוסיף את מרכיב עליית הערך של הנכס הצפוייה במהלך שנה, מחשבון תשואה על פי רוב ממליץ לקחת אחוז אחד כהנחה לאלה מאיתנו המעוניינים לבצע חישוב שמרני. נתון עליית הערך עשוי להיות מרכיב משמעותי בתחשיב התשואה – במידה ורכשתם נכס במבנה המיועד להכלל בפרוייקט השבחה במסגרת התחדשות עירונית (תמ"א 38) למרכיב עליית הערך יתכן משקל רב! גם נכס הממוקם בקרבה לשכונה חדשה יוקרתית הנבנת בסמוך, עשוי להניב עליית ערך שתוסיף לתשואה הצפויה. אך יש לזכור כי לעיתים מחירי השכירות עלולים לרדת או כי לעיתים תעמדו בפני הוצאה לא צפויה שאינה תלויה בכם כמו החלטה של וועד הבניין לערוך שיפוץ בבניין.
