בס"ד
שמאות עסק חי - מהו הקשר בין המקרקעין והעסק המתנהל בו
עסק חי הערכת שווי ההגדרה הינה מתחום שמאות המקרקעין, עסק חי הוא עסק המקיים קשר חד ערכי בין המקרקעין והעסק המתנהל בו. שווי כעסק חי בתחום שמאות המקרקעין מתאר את אופן חישוב שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין, כאשר השווי הנכס כולל את השימוש העסקי הקיים בו.העסקית המתקיימת בו. גישת הערכה לעסק החי היא גישת ההכנסות אך לא רק אלא גם גישת ההשוואה.
הערכת שווי נכס
ערכת מתבצעת כאמור בגישת ההכנסות השמאי מהוון את ההכנסות בשיעור היוון המקובל באותו ענף, בגישת ההשוואה מפעיל השמאי פרמטרים שונים על מנת להשוות בין נכסים דומים במיקום, בפעילות ועוד. גישת העלות בדרך כלל תהווה בדיקה נוספת לשמאי לאחת או לשתי הגישות הקודמות שצויינו לעיל.
גישת ההכנסות מחושבת לפי שיעור היוון המתאים לאותו סוג הפעילות או העסק המתנהל במקרקעין.
עסק חי במובן הקלאסי כולל נכסים מניבים יחודיים כגון: תחנות דלק, בתי אבות, בתי מלון, אך קיימים עסקים רבים אחרים המקיימים קשר בין המקרקעין לעסק המתנהל בהם ונחשבים בתחום שמאות עסק חי. ל משל מוסכים באזור בו קיימים מוסכים כגון באזור התעשיה של העיר בני ברק. או אפילו חנויות או מסעדות הקיימות באזור של מסעדות בלבד.
האם יתכן כי 2 נכסים בעלי אותו פעילות הממוקמים באותה עיר יהיו שונים בהערכות שלהם, והתשובה היא כן. הכל תלוי בהכנסות ככל שההכנסה תהיה גבוה יותר אזי גם השווי יהיה גבוה יותר, ולהיפך. כמובן שלמוניטין שנצבר בעסק יש השפעה רבה. דוגמא נוספת הם תחנות דלק בהם נקבע השווי לפי כמות הדלקים והשמנים הנמכרים בתחנה.
יחד עם זאת ניתן לחשב גם צפי עתידי לעסק חי. שמאי בודק מספר פרמטרים בהשוואה לנכסים אחרים המקיימים אותה פעילות עסקית באזור מסוים. למשל לתחנת דלק שעתידה לפעול באזור מסוים, בודק השמאי צפי של תנועת רכבים וסוגיהם ובהתאם לסטטיסיקה ונתונים נוספים שהוא אוסף, ניתן לאמוד את כמות הדלקים שתימכר בתחנה ולפי הצפי להכנסות עתידיות ולאמוד את שווי התחנה.
שמאות מקרקעין בעסקים פעילים
יביא בחשבון את המוניטין הקיים בעסק. מוניטין בעסק יכול להיות מוגדר במספר אופנים ראשון הוא מספר השנים, שני הוא כמה מרוויח העסק ביחס לעסקים דומים בסביבה, ככל שהרווחים או ההכנסות גבוהות יותר ביחס לאחרים אזי שיש מוניטין יותר גבוהה בערכים של כסף. שלישי צפי להמשך הפעילות העסקית במקרקעין, דהיינו כמה זמן עוד הפעילות תימשך. ישנם עסקים שניתן לזהות בהם עסק חי למשל מוסך ותיק ומוכר מאד מצד אחד, ומצד שני מיושן אשר מצוי בסביבת מוסכים אשר השכילו להתקדם בטכניקות חדישות. במקרה הנ"ל המוניטין של השנים שצבר תורמים לו הרבה לשווי הנכס.
בדוח שמאות עסק חי יביא השמאי בחשבון את התרומה לרווחיות בטווח הנוכחי והארוך.
שמאי מקרקעין יסייע לכם בקבלת ההחלטות הנכונות לגבי השימוש היעיל והטוב ביותר בנכסים המוגדרים בתחום שמאות המקרקעין כ"נכס חי".
במשרדנו מבצעים הערכת שווי לעסק חי בחוות דעת שמאית מפורטת המסתמכת על נתוני השוואה ותחשיב, יקבל בעל הנכס או הרוכש את כל הגורמים והשיקולים בקביעת שוויו של הנכס אותו ירצה למכור או לרכוש, להשכיר או להפעיל.
