שמאות מקרקעין הינו מקצוע סטטוטורי המוסדר בחקיקה תחת חוק שמאי מקרקעין, תשס"א – 2001 וכן מוסדר תחת מועצת שמאי המקרקעין בישראל, אשר מהווה יחידה של משרד המשפטים ומשמשת כגוף רגולטורי.
שמאי מקרקעין הינם בעלי ידע והכשרה בתחומים כגון: הערכות שווי מקרקעין ודמי שימוש ראויים למקרקעין, הזכויות המשפטיות של בעלי מקרקעין ובחוקי מיסוי המקרקעין.
שמאות מקרקעין - דרישות העיסוק
תקנות שמאי מקרקעין (רישום מתמחים, אימונם והפקוח על ההתמחות), התשס"ד-2004 מרכזות את כל הנוגע להסדרי רישום המתמחים בפנקס שמאי המקרקעין, אימונם והפיקוח על התמחותם.
בכדי לעסוק במקצוע ולהרשם בפנקס שמאי המקרקעין, על השמאים לעבור בהצלחה את כל בחינות מועצת השמאים, לשאת בתואר אקדמי ולעבור בהצלחה התמחות שנתית בת 40 שעות שבועיות.
שמאי המקרקעין משלמים אגרה שנתית וכפופים לבית דין משמעתי במשרד המשפטים.
רובם המוחלט חברים בלשכת שמאי מקרקעין אשר מעניקה לחבריה מגוון שירותים בתחום המקצועי והאישי, לרבות: קידום מקצועי, ימי עיון, מועדוני חברים, סיורים וכנסים.
הערכת נכסים – הפרקטיקה
שמאי מקרקעין עוסקים בהערכת שווי שוק של של נכסי דלא ניידי לרבות: דירות מגורים, בתים פרטיים, מגרשים וקרקעות, משקים חקלאיים וכיוצא באלה. יתרה מכך, הגורם המקצועי היחיד בישראל המוסמך להעריך נכסי דלא ניידי הוא אך ורק שמאי מקרקעין בעל רשיון מטעם משרד המשפטים.
הגורמים המכריעים להערכת שווי נכסי מקרקעין הינם: מיקום הנכס – קרבה לנכסים אחרים, השוואה לערך של נכסים דומים הנמצאים בקרבתו, מצבו הפיסי של הנכס ומאפייניו והמצב הקיים בשוק הנדל"ן והמקרקעין. בנוסף, בעת הערכת השווי, בודק השמאי היבטים פיזיים הקשורים לנכס - לרבות קיום ליקויי בנייה, היבטים משפטיים הכוללים: בדיקת הפקעות, שיעבודים ובעלות על הנכס, חריגות בניה וכן היבטים סביבתיים ותכנוניים.
גישות מובילות להערכת שווי מקרקעין:
ישנן 3 גישות עיקריות המנחות את ביצוע הערכת שווי המקרקעין:
-
גישת ההשוואה - השוואת מחירי נכסים דומים על פי בדיקת עסקאות מכירה דומות באיזור הנכס המוערך, שנעשו בחודשים האחרונים. בהעדר עסקאות דומות באזור, תתבצע השוואה למקומות דומים במאפייניהם ויערוך חישוב התאמות לנכס המוערך.
-
גישת העלות - שווי מבנה מורכב מעלות בנייתו, מעלות הקרקע אליה הוא מוצמד ולכך מתווספים הרווח היזמי ומע"מ.
-
גישת הוון הכנסות – על פי גישה זו, שווי של נכס מקרקעין למעשה מהווה את סך כל ההנאות העתידיות ממנו, או במילים אחרות השווי הוא הוון ערך נוכחי של דמי השכירות לצמיתות על פי הריביות בשוק.