בס"ד
מהו נכס מניב? - בדיקת שמאי מקרקעין
כל נכס נדל"ן אשר מייצר עבור הבעלים שלו הכנסה קבועה. מדובר בנכסים כגון: מגרשים, תחנות דלק, אולמות אירועים, בתי מלון, משרדים ועוד.
בעת רכישה או מכירה של מקרקעין, יש לבצע בדיקת שמאי מקרקעין, אשר יאמוד את שוויו של הנכס ואת כדאיות העסקה. בעת בדיקת השמאי נבדקים על ידו כמעט כל הנתונים העשויים להשפיע על שוויו ההוגן של הנכס – מיקום הנכס, שטח הנכס, אזור, הזכויות בנכס, אפשרויות השימוש בנכס, השיקולים שהנחו את השמאי בעת קביעת ערך הנכס ועוד.
בדיקת נכס מניב - שמאי מקרקעין, שונה מבדיקת שמאי מקרקעין עבור נכס רגיל. ההתייחסות אליהם בעת ביצוע הבדיקה היא כהתייחסות אל "עסק חי" במובן של הציפיות להמשך הפעילות והנבת תשואות. בעת ביצוע הערכת השווי השמאי מתייחס לרווחים הצפויים מהמשך פעילותו העסקית של הנכס.
במה שונה הערכת שווי עבור מקרקעין מניבים מנכס רגיל?
לפני כל עסקת נדל"ן כלשהי – מגרש, משרד, דירה, קרקע, שטח חקלאי ועוד, מומלץ להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך, על מנת שיעריך את שוויו של הנכס ואת כל השיקולים האפשריים והנתונים אשר עשויים להשפיע על כדאיות העסקה. ברוב המקרים, בדיקת שמאי מתייחסת למיקומו הגיאוגרפי של הנכס, לסביבה, להיבט התכנוני, ההנדסי ועוד. כל אלה למעשה הם שיקולים אשר לוקח השמאי בחשבון בעת בדיקת השמאות. לעומת זאת, במקרה של נכס מניב, גם מתייחסים לנתונים אלו ובדגש על הציפיות להמשך פעילותו של הנכס ורווחיותו העתידית. בנוסף,נלקח בחשבון משך זמן קיומו של הנכס דהיינו המוניטין שצבר במהלך השנים ועוד נתונים אשר מעידים על מידת הציפיות להמשך רווחיותו.
כיצד מתבצעת הערכת השווי?
כאמור, בעת הערכת שיוויו של מקרקעין מניבים, שמאי מייחס חשיבות רבה לפעילותו העסקית ורווחיותו של הנכס. איך הוא יכול לבדוק זאת? באמצעות צפי הכנסות בעבר ובהווה וכן צפי עתידי. השומה נערכת בהשוואה לעסקים עם מיקום גאוגרפי דומה ופעילות עסקית דומה ונתמכת בדוחות כספיים בדרך כלל על פני מספר שנים. כמו כן במקרים מסוימים נלקחים גם ההשקעות אשר בוצעו בנכס במידה והם משפיעים על השווי או ההכנסה מהנכס.
מדובר בבדיקה מקיפה המורכבת מפרמטרים שהוזכרו לעיל, המצריכה מקצועיות רבה והתמצאות בעריכת בדיקות עבור נכסים מניבים, בשוק הנדל"ן. לאחר שקלול כל הנתונים, יקבע שמאי מקרקעין את שוויו של הנכס.
