בס"ד
כל מה שרציתם לדעת על הערכת נכסים מניבים
נכס מניב הערכת שווי על ידי שמאי מקרקעין: לפני שאתם עומדים לרכוש נכס מניב או לרכוש אותו או להשכיר אותו - חשוב מאד שתפנו אל שמאי שיוכל לבצע עבורכם הערכת שווי לכל נכס מניב. לפני שנבין את החשיבות של חוות שעת שמאי/ת נבין מהו בכלל נכס מניב, ומתי הוא מוגדר ככזה.
נכס מניב, הוא כל נכס נדל"ן, אשר בעצם מאפשר לבעליו שלו לקבל רווח קבוע כתוצאה מעצם קיומו והפעלתו. אפשר בעצם לחלק את הנכסים המניבים לשתי קבוצות עיקריות - מצד אחד יש נכסים מניבים שנכנסים תחת הקטגוריה של "עסק חי". אלו הם נכסים שפשוט מפעילים בשטח עסקים - יהא זה מלון, שטח חקלאי, מפעל, תחנת דלק, חניון, וכדומה.
הקבוצה השנייה של נכסים מניבים, הם בעצם נכסי נדל"ן שפשוט מושכרים. הרווח כאן הוא בדמי השכירות שהבעלים קובעים לשוכרים, וכך הם נהנים מרווח קבוע של הנכס אשר נמצא בבעלותם. בשני המקרים הללו, לפני שמקיימים צעדים לצורך קניה או מכירה - חשוב לפנות לשמאי מקצועי שיבצע עבורכם שומה הערכת שווי.
נכסים מניבים למכירה, כיצד המחיר נקבע?
כאשר השמאי מבצע ההערכה לנכס מניב הוא לוקח מספר פרמטרים בחשבון. ראשית, נתוני הנכס לרבות, מצב תכנוני דהיינו התכניות החלות על הנכס מהן עולה מהן זכויות הבניה, ייעוד ועוד.
שנית הוא מתייחס למיקום הנכס ומצבו הפיזי של המבנה. כמו כן בודק השמאי האם יש קשר בין הנכס ובין העסק המתנהל בו. ככל שהקשר ביניהם הוא קשר תלוי אחד בשני אזי מדובר בעסק חי.
בחישוב עסק חי אחת השיטות, ולא בלבד, הנלקחת בחשבון היא גישת ההכנסות. המתחשבת בפרמטרים כגון הכנסות העסק דהיינו דוחות פיננסיים של העסק המראים את ההכנסות וההוצאות, שנות וותק ומיניטין ועוד.
חישוב של נכס מניב להשכרה
משקיעים רבים פונים אלינו על מנת שנעריך את שווי הנכס לצורך השקעה בנדלן. חשוב לציין, שאם מדובר על הערכה של דירה שפשוט מושכרת או בניין משרדים שמושכר, אזי שווי הנכס נבחן הן בגישת ההכנסות דהיינו דמי שכירות ראויים של הנכס ובגישת ההשוואה לנכסים דומים אחרים בסביבה. במקרים אלו לא מדובר על הערכת שווי עסק חי.
השקעות בנדלן מניב
מחייבת בדיקה של שמאי מקרקעין, דהיינו הכנת שומה. שמאי בודק את כל הפרמטרים לרבות סקרי שוק, נתוני מכירה, נתוני חוזי שכירות, מצב תכנוני ומצב משפטי ומנמק את כל הגורמים והשיקולים לקביעת שווי נכסים מניבים. בהתאם לנתונים משקיע ידע לנהל מו"מ לרכישת הנכס במידה ונמצא מתאים להשקעה.
לביצוע הערכות שווי לכל סוגי נכסים מניבים להשקעה או למכירה, ניתן לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ ראשוני.