נוף ומחירי דירות

בס"ד

האם לנוף יש השפעה על שוויין של דירות מגורים?

נוף ומחירי דירות,  שוק הנדל"ן בארץ ובעולם מייחס חשיבות רבה לנוף הנשקף מדירה או מבית. נוף בראית הפרט בשוק קונים ומוכרים הינו סובייקטיבי יש המייחסים חשיבות רבה לנוף פתוח וירוק, יש המעדיפים נוף אורבני ויש שיעדיפו נוף לים. בנוסף יש חשיבות למידת החשיפה לנוף, מהי זווית הראיה, האם הנוף נשקף מהסלון, או מחדרי שינה, האם יש הסתרה כלשהי או מטרדים סביבתיים כלשהם.

בעת הערכת נכסים שמאי מקרקעין מתחשב בכל הפרמטרים שהנכס מושפע מהם לרבות נוף וכן גורמים רבים אחרים כגון: גורמים פיזיים: שטח הנכס, פונקציונליות של חלוקת היחידות בנכס, גיל הנכס, מצב תחזוקת הנכס ועוד. גורמי מיקום: הבנין ביחס לבניינים אחרים, קומה, חזית עורף, משקיף לגן או משקיף לבניינים סמוכים. וגורמים סביבתיים: אזור בארץ, שכונה, רמת סוציו-כלכלית, תנאי אקלים, וכמובן נוף המיוחס לאותו אזור בארץ ואף מידת נדירותו באותו אזור.

שיטה שכיחה של הערכת נכסים לרבות הערכת שווי דירות על ידי שמאי מקרקעין היא שיטת ההשוואה בה משווה שמאי מקרקעין בין שווי דירות באזור תוך ביצוע כל ההתאמות הנדרשות על פי תחשיבים ושיקולים שמאיים.

נוף ומחירי דירות

כיצד בוחן שמאי מקרקעין את מידת השפעת הנוף על שווי דירות באופן אובייקטיבי

להלן אתייחס למחקר במחקר שפורסם ב- 2006 על ידי אגף שומת מקרקעין, מח' המחקר והמידע על מקרקעין "השפעת הנוף על שוויין של דירות מגורים". "בדיקה אמפירית של השפעת סוגי נופים שונים באחת עשרה ערים בארץ."

מטרת המחקר:
"להעריך את השפעתו של נוף הנשקף מדירות מגורים על מחיריהן וכתוצאה מכך לאמוד את הערך הכספי של סוגי נוף שונים".

במחקר בדקו את השפעתם של סוגי נוף שונים על שוויין של דירות מגורים ב-11 ערים בארץ, בעלות סטאטוס וגודל שונים, מרביתן ברמת סוציו אקונומית בינונית, המחקר התמקד בבניה רוויה בלבד.

סוגי נוף שנבדקו במחקר:
נוף פתוח ירוק או מדברי, נוף לים, נוף אורבני וכן נוף פתוח ממגדלי יוקרה בת"א. כמו כן נבדקה גם מידת החשיפה של הדירה לנוף על פי מספר קריטריונים כגון: הפרעות וזווית ראיה, יופי אסטטי, נדירות ומאפיינים יחודיים.

נבדקו 11 הערים לפי הדומיננטיות של סוג הנוף המאפיין כל עיר: נתניה, נהריה, בת ים, אשדוד, תל אביב, מגדלי יוקרה בתל אביב, חיפה, ירושלים, כרמיאל, צפת ומעלה אדומים. בערים מסוימות לדוגמא בירושלים נבדקו שני סוגי נוף, נוף עירוני ונוף לשטחים פתוחים ירוקים.

בסיס הנתונים:
עסקאות שנעשו בשוק הדיור בין השנים 1997 – 2004.

מודלים ככלי מחקר:
במחקר השתמשו במודלים רב משתנים לכל עיר. מודל מאוחד עבור ערים בינוניות: נהריה, נתניה, בת ים ואשדוד. ומודלים פרטניים עבור שכונות בשלוש הערים הגדולות: חיפה, ירושלים ותל אביב.

מבחינת רמות מרחביות של המחקר: ברמה מיקרו שכונתית והן ברמת המקרו (עירוני איזורי).

מבחינה מתודולוגית – בהערכת נכסים מודל רגרסיה רב משתני אומד את ההשפעה השולית "נטו" של האפקט הסביבתי (נוף) בשילוב עם מאפיינים פיזיים של דירות מגורים ומאפיינים שכונתיים כגון: שטח, קומה, גיל הבנין, רמה סוציו כלכלית, מרפסת, גינה, חניה, מצב הבנין, מידת החשיפה לנוף, סוגי נוף: נוף לים, נוף עירוני, נוף לשטחים פתוחים, מיקום הבנין ביחס לנוף, נבחנו מטרדים סביבתיים כמו רעש מכביש ועוד.

במחקר לא כללו בנייני יוקרה בתל אביב, אשר מהווים פלח שוק דיור אחר שאינו בר השוואה לבניינים רגילים בסביבה לפיכך מצאו לנכון לא לשלבם במחקר. וכן לא כללו בתים צמודי קרקע אשר יהווה מחקר בפני עצמו.

במחקר יש התייחסות למאפיינים יחודיים למשל בירושלים יש מספר גורמים המשפיעים על הדיור כגון: עיר קדושה לכל הדתות, ריכוז גבוה יחסית של אוכלוסיה דתית וחרדית, שילובן של שכונות יהודיות וערביות בתוך העיר. מבחינת הנוף בירושלים הוא לא נחשב "נדיר" מאחר והטופוגרפיה היא הררית, אשר יוצרת לעיתים קרובות נוף משולב עירוני ונוף לשטחים פתוחים. הממצאים מורים על כך כי בירושלים משפיע קרבתן של הדירות לשטחים פתוחים ולא הנוף הנשקף מהדירות לשטח פתוח.

כמו כן התייחסו במחקר לשוני בין הערים הגדולות: חיפה, ירושלים ותל אביב אשר נבדלות בהיבטים רבים לרבות מבנה טופוגרפי, מאפייני סביבה, סוגי נוף, הרכב אוכלוסיה, סגנון וצפיפות הבינוי וכן שוני רב בשכונות שנבחרו.

להלן עיקרי ממצאי המחקר:
נוף ומחירי דירות, באופן כללי נמצא כי דירות המשקיפות לים יש תוספת לשווי יותר גבוהה ותוספת יותר משמעותית היא הקרבה לים דהיינו שורה ראשונה או שניה לים. בנתניה, נהריה, אשדוד ובת ים נוף דומיננטי שנבדק הינו נוף לים. בתל אביב נבדקו שני סוגי נוף: נוף לים ונוף לשטחים ירוקים למשל במגדלי יוקרה בתל אביב, (עד 16 קומות) דירות עם נוף מלא לים ונוף עירוני, מלא או חלקי, יקרות יותר בכ- 47.7% בממוצע בהשוואה לדירות ללא נוף כלל. כאשר הנוף הוא חלקי בהשוואה לדירות ללא נוף התוספת לשווי בממוצע 17.7%.

עוד נבדק בתל אביב בשכונות צפוניות נוף מלא לים הנשקף מדירות המגורים המצויות בסמוך לרצועת החוף המרכזית בעיר, מוסיף לשווין כ- 13.5% בממוצע, לעומת דירות בעלות נוף חלקי או ללא נוף כלל. כמו כן יש התייחסות למטרדים סביבתיים (שדה דב, רצועת רידינג) דירות ללא מטרדים סביבתיים יקרות בכ- 3% מדירות המשקיפות לים וגם לאחד המטרדים.

בחיפה נמצא כי דירות המקורבות לים שורה ראשונה או שניה, יקרות יותר בכ- 10.5% בממוצע מאשר דירות המרוחקות מהים ולגבי נוף לים ללא קרבה נמצא ביטוי בתוספת לשווי דירה המשקיפה לים בכ- 6.2% בממוצע מדירה שלא משקיפה לים. באשדוד נמצא שהתרומה לתוספת השווי הגבוה ביותר הינה שילוב ל נוף לים עם נוף עירוני מלא.

לעומת זאת בנתניה התייחסו לקרבה לים, שורה ראשונה לים מוסיפה לשווי דירת מגורים כ- 26% לעומת דירה מרוחקת יותר ללא נוף או עם נוף חלקי לים. כנ"ל לגבי נהריה יש חשיבות לקרבה לים ובכלל דירה עם נוף לים חלקי או מלא מוסיפה כ-5.7% לעומת דירה ללא נוף כנ"ל בבת-ים.

לגבי ערים כרמיאל וצפת הנוף הדומיננטי שנבדק הינו הררי לשטחים פתוחים. בצפת התוספת לשווי בכ- 10% בממוצע ובכרמיאל היתה העדפה לנוף לשטחים פתוחים ללא שילוב עם נוף עירוני התוספת לשווי דירה בכ- 6.4% בממוצע מאשר דירות עם נוף משולב.

במעלה אדומים הנוף הדומיננטי שנבדק הינו מדברי גם כאן היתה חשיבות למיקום הדירות בשורת בתים ראשונה בהשוואה לדירות מרוחקות יותר. לגבי ירושלים נבדקו שני סוגי נוף עירוני ונוף לשטחים פתוחים אשר נמצא כי העלו את התוספת לשווי דירה בכ- 6.3% בממוצע לשטחים פתוחים ו- 6.4% בממוצע לנוף עירוני.

לסיכום:
על פי מסקנות המחקר נוף משפיע על תוספת השווי לדירת מגורים, אם כי פחות ממה שמיחס להם שוק הנדל"ן. נוף לים מהווה את התוספת המשמעותית ביותר לתוספת לשווי דירות מגורים, כמובן בהתייחסות למיקום הנכס ביחס לים, צפיה לטיילת או לשטח פתוח. בנוסף ישנה חשיבות רבה למידת החשיפה של הדירה לנוף בהתאם לקריטריונים שנבדקו במחקר. לגבי נוף עירוני נמצא כי קיים שוני באזורי הארץ ויש התייחסות לשילובו עם סוגי נוף אחרים.

כפי שנבדק במחקר בהערכת נכסים יש להתייחס לכל המשתנים והמאפיינים היחודיים של כל אזור, שכונה, בנין וכדומה. מאחר ולנוף יש ערך כספי המתבטא בתוספת לשווי הנכס אזי שגם פגיעה בנוף עלולה לפגוע בשווי של הנכס (ראה מאמר ירידת ערך). שמאי מקרקעין מתייחס לכל הפרמטרים הנ"ל תוך ביצוע כל ההתאמות הנדרשות על פי עקרונות ותחשיבים שמאיים.